农地交易市场或成土地政策的破冰之举

　　地产评论

　　近来随着重庆向中央申请设“重庆市农村土地交易所”和江苏省出台《江苏省财政扶持农村土地流转实施意见》等，而让农村土地流转成为社会关注的重点。农地流转有利于农业的规模化和集约化经营，而正式的农村土地交易所，通过开展农村土地使用权或承包经营权流转服务，将对农民的产权和土地制度改革具有重要意义，而一旦农村土地进入市场流通，又将对土地的征地、招拍挂制度和房地产的开发模式带来深远影响。

　　一直以来，在沿海地区特别是长三角、珠三角等经济相对发达地区，集体土地的私自流转已经非常普遍。就广东来说，早前有初步调查数据显示，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地的超过50%，在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%.

　　不过按照《土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，这就使得集体建设用地使用权长期不能流动，长久以来只能“偷偷摸摸”地进行。为此，广东经过2001年10月开始在顺德试点，到2005年10月正式颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，使全省集体建设用地使用权流转工作走上了法制化、规范化管理的轨道。然而由于缺乏国家法律的支撑，相关的配套政策不足，社会对农地流转的认识还不够，投资企业、金融机构、经济领域相关部门等对此也都心有余悸，仍需要一些制度的创新来完善。

　　此次重庆率先向中央申请设立农村土地交易所，无疑将成为农村土地政策的创新之举。在国家现有法律法规和政策范围内，以城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩为中心，开展农村土地使用权或承包经营权流转服务，通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。这样城市既破解了发展的土地瓶颈，缓解人口流向比较密集的城市区域的土地供应紧张问题；农村也得以对农业规模化经营，加强农村经济对人口的吸引力；甚至于将来可能形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局。

　　对于房地产来说，土地垄断市场是目前中国楼市积弊的症结之一，也是房价高的根源。如果今后，一级土地垄断市场的竞争局面开放，肯定会对招拍挂制度造成影响，而发展商可能需要花费更多的时间跟农民“一对一”谈判，而中小发展商的拿地机会则会成倍上升。不过，对于农地公开流转后形成的“无地城民”，尚需要建立更为完备的保障制度，以切实保护农民的权益。

　　本报房地产评论员 邹阳军