房产交易价跌量增 广州开发商跑步降价

　　“金九银十”，在萧条中苦挨了将近一年的房地产开发商再次对即将到来的传统销售旺季充满了渴望。而与此同时，经过将近一年的下跌，广州一手房均价由去年10月楼价最高峰的11574元/平方米，下跌至将近9000元/平方米，跌幅超过20%。经过长时间的下跌，已经接近破“9”的广州房价是否已经到底，再次掀起争论。

　　专家热议“底部”

　　8月27日，市国土房管局公布了广州7月份的楼市数据。数据显示，广州7月一手住宅成交均价下跌至9122元/平方米，离9000元的关口只有一步之遥。至此，广州房价从5月开始已连续三个月环比出现下跌，其下跌周期刷新了2005年以来的纪录。

　　在房价持续下跌的同时，7月广州市十区一手住宅成交量达到60.56万平方米，已经连续两个月保持在60万平方米以上的水平，接近去年月均67万平方米的正常业绩。同时，开发商的降价幅度开始减少。广州房管局7月抽样的典型楼盘，房价下降的幅度仅为3%，比6月的9.7%出现较大幅度的萎缩。整体均价方面，下降幅度也从6月的9.1%减少至4.7%。

　　房地产专家韩世同认为，广州楼市正处于长期下行的通道。他认为，广州楼价应该呈现梯级下降，调整一次房价后保持一段时间的相对稳定，就不会出现房价暴跌的情况。目前，经过半年的调整，广州楼价已经迈下了第一级台阶，而如何再迈下第二级台阶，还需要引导。

　　韩世同称，广州房价均价很难调整到5500-7000元/平方米水平。购房者要调整对市场的看法，“现在不是投资客入市的适当时机，而自住型的买家可以考虑出手”。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，广州楼市已经度过了最低潮的时期，今年2-3月广州楼市只有20多万平方米的成交量，而6、7月份的广州楼市报告显示，广州连续两月的成交量超过60万平方米，说明市场信心在逐步恢复，购房者认可了目前广州楼市9000元/平方米左右的均价。他预测，今年9、10月份的成交量也可能维持在60万平方米左右，而广州楼市均价将略有下调，但仍然维持在9000元/平方米左右。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的房价还会继续走低，价格可能比目前再跌10%，而成交量会逐步恢复，房价也将随之稳定下来。他表示，广州房价目前已经逐渐接近底部，均价不可能降到5500-7000元/平方米水平。

　　对于广州楼市见底，有业内专家还举例说明。近日公开发售的大型江景豪宅小区珠江怡景湾，首期推出两栋高层楼宇共三百多套单位，毛坯房均价低于八千元，一经推出即吸引了数百客户前来咨询看盘，并在很短的时间就成交近百套单位。由此可以看出，在广州只要环境优越，价格适中，楼市就不愁没有市场。

　　老百姓依旧看跌

　　与行业专家看法不同的是，最终需要掏“腰包”的老百姓对广州房价却仍旧看跌。专家指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的广州房价还会继续走低。

　　从投票的结果来看，人们对奥运之后广州的楼市普遍不乐观，观望情绪严重。93%的受访者认为奥运后半年内广州楼价将会长线下跌，92%的人认为市场回暖至少需要两年后。

　　虽然7月份，广州一手住宅成交均价为9122元/平方米，创下今年以来的新低。而调查显示，高达93%的受访者认为，广州的房价均价合理价位在5500-7000元/平方米之间。

　　老百姓认为房价下跌的另一个理由是，到目前为止还没感到广州房价下跌了！的确经过十个月的下跌，广州下跌幅度最大的仍然是郊区盘，真正的市区并没有下跌多少。

　　从广州7月份楼价的构成也可以看出一些端倪。7月房价能创下11个月以来的新低，1万元/平方米以下区段一手住宅成交占比在近几个月以来第一次超过60%是重要原因，但如果扣除了限价房因素，这一占比仅有51%，低价区段成交比例高的优势明显减少。或者更直观地说，7月如果扣除限价房因素，广州一手商品住宅的成交均价将是9877元/平方米，同样接近每平方米万元的水平，距离“破9”仍有着非常遥远的距离。限价房因素，使该月的成交均价下降了755元/平方米、8%左右。单4000元/平方米的龙光峰景华庭一个限价房项目，就使广州7月房价下降了515元/平方米。

　　发展商“跑步”降价

　　对于广州房价究竟是否会继续下跌，很多房地产商避而不谈。面对老百姓的观望，资金链已经紧得不能再紧的开发商，不得不抓住这最后一个黄金销售档期。这也许是他们在现实情况下能抓住的唯一的救命稻草。

　　即将到来的“金九银十”将是今年广州楼市供应量最大的档期。综合阳光家缘上各楼盘可售货量及各发展商发布的推盘信息，估计广州一手住宅市场的可售货量将达5万套左右。

　　从8月底开始，随着北京奥运的结束，许多发展商已开始全力发动“金九银十”的推盘计划。与此同时，开发商在销售方式上也大动脑筋。像一二手联动这种已经数年未出现的销售方式现在成了很多开发商的选择；房地产企业一个接一个举办的活动，开的论坛都在不遗余力吸引眼球，但可惜均不尽如“开发商”意。

　　就在大多数开发商摩拳擦掌准备全力一搏的情况下，也有些开发商面对即将到来的黄金档期，选择了闭关修炼。广州城内的豪宅项目汇景新城剑走偏锋，突然宣布在今年内，将暂停楼盘的推广计划，其销售工作也将基本停止。公司对外称是为了提升产品档次，需要对楼盘内部进行升级改造。

　　部分开发商高挂免战牌，实际上还另有苦衷。面对大幅下跌的房价，大大突破了许多已购房客户的心理极限。部分客户目前采取种种理由，要求开发商退房，希望转嫁房价下跌的损失。“如果开盘降低价格销售，可能卖掉的还没有找上门来退房的多！”一个地产销售人员苦笑着对记者说。

　　但大部分开发商还是最终采取“跑步”降价的策略，希望能抢先从老百姓腰包中掏出他们最渴望的“现金”。从8月开始，广州楼市实际上已掀起一波打折潮，并迅速从郊区盘波及到坚挺的市区中心地带。开盘日打折，一次性付款打折，按揭打折，新货打折，尾货打折，前多少位打折等等一系列“利好”试图重新燃起房市的热火。在广州市区，曾经一度坚持中高档路线的合生、富力，均推出了8.8折的特价优惠。广州楼市能否言底，现在似乎还为时过早！(记者 王成盛)