海外专家看中美楼市 房价下跌但效应迥异

　　由次贷危机导致的金融危机让美国狼狈不堪、度日如年，我国的房产市场今年也出现了大幅调整。虽然中美两国同是房价下跌，然而效应却迥然不同。

　　美国的房价下跌、次贷危机，主要有两个方面的原因：首先，在美国房市不断升温时，发放次债机构推出各种新式信贷产品，如“零首付”贷款等，对不具备优质按揭条件的购房者提供次级按揭贷款，给购房人日后无力还贷埋下了隐患。

　　其次，华尔街出于放大利润的目的，设计出与次贷相关的各种具有杠杆效应的金融衍生品，这些金融衍生品的投资收益与亏损都会因杠杆效应而成倍放大。在房市景气时，这些投行获取了丰厚的利润，然而当情况相反时，就会面临巨额亏损。房价下跌和次贷危机，已经导致了贝尔斯登、美林证券、房利美、房地美、雷曼兄弟等投行和金融机构或倒闭或被收购、接管，金融危机蔓延。

　　而我国的房市调整则情况迥异。前几年的房价疯涨，一方面是因为开发商和投机者的炒作；另一方面是随着中国经济发展，住房需求增加，城市化进程加快导致的。同时，购房者的情况也不同于美国。在美国，次贷危机中的购房者大多为低收入群体，及所谓的“零首付”购房者。而在我国，房贷主体是工作和收入相对稳定的居民家庭，他们基本不会像美国次贷购房者无力支付房贷。

　　在银行监管方面，我国也一直执行严格的住房按揭贷款首付比例不得低于30%，这也大幅减少了购房者和银行的风险。同时，我国投行发展和金融衍生品发展缓慢，也大大降低了房价下跌对金融业的影响。

　　与美国引发金融危机相反，就中国而言，房价下跌却是利远远大于弊。一方面，房价下跌使百姓减少购房负担，使他们买得起房，能够分享改革成果，从而促进社会和谐；另一方面，由于前几年房价上涨幅度过大，超出百姓的购买力，房价下跌也是一种自我调节，有利于避免房市和资本泡沫进一步扩大，使宏观经济更平稳发展。

　　所以，要警惕那些担心GDP影响“政绩”或受开发商要挟要“救市”的地方政府，即使少数开发商破产也无大碍，可以鼓励开发商们通过提升管理、节源开流，既给百姓提供价格合适的住房，也能赚取适当利润，靠品牌和实力，而不是靠巧取豪夺生存壮大。

　　就目前我国所出现的极少数房贷违约情况，主要是房产投机商经不起银行利率提高、住房价格下调、无法高价出售亏本而导致的。他们前些年在房地产疯涨的过程中把房价一再推高、赚得盆满钵满，但既然是投资，也就应该明白有赚有亏，有承担亏本的风险意识。让他们破产，也利于净化房产市场，不让他们再去兴风作浪、害民害己。

　　对一两年前高价购进住房自用的居民，面对房价下跌，虽然从心理上难以承受，但从长远看不会有太大的损失。与美国后工业社会和城市化早已完成相比，我国工业化和城市化才刚刚起步，群众的生活水平和收入还在不断提高，更多的农村人口也会进入城市安家，住房需求市场仍然非常庞大。目前住房价格下调不是因为需求不够，而是价格过于离谱，超过居民的购买力，是市场的自然调节。经过这一波调整，三四年后房市还是会继续保持稳健发展。(作者徐开彬，美国费城天普大学传播学院助理教授)