车库车位优先租售给本区域业主

　　【本报广州11月3日电】（深圳报业集团驻穗记者 严俊伟）车位是否能优先出售给本区域业主和物业使用人？业主委员会如何产生？“一刀切”式地禁止“住改商”、“房中房”行得通吗？——涉及千家万户切身利益、备受瞩目的《广东省物业管理条例》今天下午在省人大常委会会议厅举行立法听证会。包括业主、业委会人员、普通市民、人大代表、立法顾问以及物业管理人员等约200名各界代表出席了听证会，就业主大会筹备、业委会成立、小区车位权属等5方面热点议题展开了陈述和辩论。

　　基层组织是否该参与物管

　　深圳市物业管理协会法律顾问鹿钦连第一个发言，他认为基层政府、基层组织参与物业管理，是维护广大业主合法权益的需要。从目前显示情况来看，部分业主物权观念薄弱，导致一些业主对自己的权益漠不关心，当自己的权益受到侵害时不知道如何保护或者使用不适当的方式来保护。这些都需要基层政府和基层自治组织利用专业知识来引导和帮助广大业主，行使好自己的权利，维护物业安全，更好地安居乐业。鹿钦连还表示，目前困扰业主自治的一个难题就是业主大会的成立难和业主委员会的选举难。业主大会成立前业主基于自身利益的考虑，意思表达往往很分散，很难形成相对统一的意见。通过基层组织对设立、召开业主大会和选举业主委员会进行指导和协助，有利于利用他们的公信力和凝聚力以及专业知识，帮助业主利用共同协商、少数服从多数的民主原则，最终成立业主大会。

　　万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明则在这个问题上持不同观点，他认为条例第五条规定“街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门，组织协调处理物业管理中的重大问题”显然已经超过了指导、协助、监督的范围，而是要代替业主做重大决策，这既不符合上位法的规定，也违反法律。他认为，如何严格区分物业管理与社区管理、社会管理的界限，如何界定公权力在自治中的作用，是这部法规成败的关键。

　　出售车库车位应设年限

　　车位、车库优先出售给本区域业主和优先出租给本区域业主、物业使用人，无疑成为下午听证会的热点话题，陈述人在陈述阶段就这个问题主要有三种意见。第一种意见认为，应当首先明确车位、车库的权属，条例应当在不违反上位法的原则基础上，作出更具操作性的规定，并规定开发商对此负有举证责任。第二种意见认为车位、车库属于私有产权，并不属于物业管理对象的公共区域。第三种意见认为，对车位、车库应当坚持物尽其用的原则，应该对车位、车库优先满足业主需要设定一定的期限。

　　来自广州粤华物业有限公司的温必潜认为，《物权法》第74条解决的只是车库车位在权属发生纠纷的时候的处理原则，从实际上来说并没有明确所有权的问题。因此，作为广东省的地方法规，在不违反上位法的原则的基础上，建议用三个分摊，即“土地面积是否分摊、建筑面积是否分摊以及建筑成本是否分摊作为车库、车位权利归属的依据。广州市物业管理行业协会会长李卓章认为，物业车库建设出售、出租时，应当优先出售、出租给本区域的业主是对的，这里面就是要有时间、年限的设定。

　　“住改商”不能“一刀切”

　　棠德花苑业主代表大会代表钱东奇对“住改商”问题，表示要区别对待不能“一刀切”，不能简单地一律封杀，否则就有违背物权法精神、侵害私权利的嫌疑，既不符合法理也不符合情理。他认为，作为在全国范围适用的《物权法》及《物业管理条例》都没有禁止住改商，而是在对住改商、对住宅改为经营性用房进行了限制和引导。《物权法》第77条规定，只要业主遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意，业主是可以将住宅改为经营性用房的。《物权法》第77条的规定是比较严格的，只要按这条规定操作，就会避免“住改商”带来的扰民等负面影响。

　　省人大立法顾问庄伟燕则说，尊重财产所有权和禁止权力滥用，其实是一种利益的矛盾，化解矛盾的根本，就是要建立利益平衡的观点，因此，在树立“住改商”的问题时，应该贯彻这种理念，条例中禁止擅自改变房屋用处，这个是合法合理的。“住改商”确实带来诸多问题，对住改商有必要出台相关措施，予以规范相当有必要。