大变局下楼市消费力透视

　　到底是楼市撑垮了经济，还是经济拖累了楼市？不管怎样，事已至此。风雨面前，救市政策已雪花纷飞，发展商也在积极应对，但消费者仍左右为难反复思量，因为问题不仅仅是这两个。在单位货币购买力下挫，现金为王呼声日高的情况下，楼市的消费力到底是

　　真实需求还是仅仅是需要？所谓刚性需求中，多少才是有效需求？降息后，消费需求有没有受到刺激？降价后，投资需求有没有回潮？……有人说，刚性需求是肯定的，但就现在而言，是弹性时机掌控了牌局。

　　编者

　　首次置业者：有钱有需求，才算有效需求

　　从契税下调至1%到0.7倍贷款基准利率再到首付两成，谁都不会否认，11月11日开始实施的房贷新政，就是为了首次置业的自住型买家而量身定做。在这项全新调控以及暴跌之后的楼市现状诱惑下，这部分买家中的不少人已经蠢蠢欲动，开始寻觅符合自己心水的楼盘单位。

　　急切买房者的犹豫

　　在广州电视塔附近一大学工作的李小姐，非常急切希望拥有自己的房子。虽然今年才研究生毕业，但买房的愿望却特别强烈。

　　“现在租个单间要800多元，加上住房公积金就有1500多元，基本上可以供楼了。”李小姐表示。由于得到家里的支援，她今年9月份就开始看房。刚开始主要看二手房，发现附近区域一些10多年楼龄的两房，都要四五十万元的，总感觉难以下手。唯一比较心动的是在广园西路职业技术学院里面的一套教师房，有校园环境，居民比较单纯。就是离工作的地方有好几站路，周边环境较为杂乱。后来还看了一些白云区的新房，距离就更远了。而在越秀区热卖的公寓房，又觉得太小，功能不齐而不想购买。

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房价会不会继续下跌？”在交谈中，李小姐不止一次问。“一套60平方8000元/平方米的房子，如果一年后房价跌1000元/平方米，就相当于跌了6万元，用来租房可以租5年了。”最急切的需求，在房价调整时期，也变得无奈。

　　新扎师姐：宜早不宜迟

　　房贷新政出台的第二天早上，对市场反应机敏的林敏便登上了前往瑜翠园的公交巴士。“报纸上面说降息后买房能省一大笔钱，肯定不少人会趁机出手。”在这位首次置业的楼市“新扎师姐”眼里，既然新政救的对象是开发商，那么房价自然会随着需求的回暖而增加，所以买房“绝对事不宜迟”。

　　虽然明知市场均价仍然超过8000元，她还是执意要在市场上买这个价格以内的两房单位，而且把区域定在了楼价数一数二的天河区。林敏告诉记者，之所以敢定这样的预期，是因为自己现在还住在父母家里，即使暂时没找到合适的单位也可以凑合着过。因此，近期买房“纯粹是为了摆脱监管，过真正属于自己的生活。”

　　林敏的找房方式非常简单，一旦选定目标，就乘坐免费看楼车或直接打车去参观样板房。她原本想着去珠江新城碰碰运气，但听到朋友说起那里的房子至少要1.5万元/平方米之后，只得老老实实把目光转回天河北部区域。在天河北各大楼盘走了一遭之后，她最后敲定了瑜翠园的一套三房两厅单位。

　　林敏表示，自己看中的房子总价大概70万元，而离其不远的另外一个项目已经卖到12000元/平方米左右，“我以前不管买什么东西都喜欢货比三家，不过这次倒是没有思考太多。”她对记者说，原来对在天河区周边买到性价比好的房子并不抱太大希望，现在看来，只要仔细寻找，机会其实不小。毕竟经过持续一年时间的下滑周期之后，广州不少楼盘的楼价已经回到了相对理性的阶段。以她自己近两年观察的天河、越秀等中心楼市为例，不少项目的拿地成本已经接近4000元/平方米，加上装修和其他建安成本，8000元/平方米左右是一个适当的价格，否则，“房企非得喝西北风不可”。

　　房企员工：没钱买很郁闷

　　房企到底有没有挥泪赚吆喝，现在难以判断，不过同时身兼开发商和买家双重身份的市民，则是心情复杂。

　　在天河某楼盘做了三年多销售工作的刘小峰告诉记者，现在是他职业生涯中最艰难的时刻。售楼人员的工资结构是底薪外加提成，在去年市场火红之时，他几乎月月实现收入过万，有时候还能够突破两万大关，现在甚至一个礼拜都没有卖出去一套房子，收入锐减至1000元左右。“最近楼卖不出去，老板想降价15%至接近成本，这可是个入市的绝佳时机，但是今年我却没能赚够首付的钱，真是遗憾。”看着房子性价比逐渐增加，自己兴奋不已却又有心无力，刘小峰只能频频在售楼部当中唉声叹气。

　　如果说刘小峰最近的心情有点郁闷的话，他的同事李杰则可以用痛苦来形容。“生活就像一盒巧克力，你永远不知道你会得到什么。”回忆起自己的看房经历，李杰自嘲和电影里的阿甘一样“傻人做傻事”。去年十一黄金周入市的他，为一套两房一厅付出了97万元的代价，如今房子已经“缩水”20多万至75万元左右。“去年部门天天开会探讨的议题就是提价，所以我才按捺不住出的手，现在会议议题已经变成了如何进行优惠促销，可我的房子却没有办法赎回。”李杰告诉记者，为了弥补之前的经济损失，自己有想法趁年底楼价低的时候“补仓”。

　　记者观察

　　居者有其屋传统观念仍牢固

　　美国作家凯鲁亚克的小说《ONTHEROAD》里面，迪安厌恶蜗居，总愿意通过旅行来寻找信仰，而书籍出版之后，美国无数背包族踏上了漫游之路。

　　日本网络作家中野独人的《电车男》，让喜爱卡通模型的住家男山田刚司获得了爱情，从此，“御宅”成了文化，足不出户、自我沉浸的生活模式大行其道。

　　假使从中国房地产的眼光来看，这两个带有鲜明资本主义文化标签的人物将得到截然不同的注释：迪安是个四处寻租，游手好闲的流浪汉；山田刚司尽管与家人同住，但仍不失为让人羡慕的有房一族。因为，在我们传统的思维中，飘泊并不是件值得鼓励的事情，居者有其屋才是亘古不变的道理。

　　当然，近年中国也有敢冒大不韪的邹涛同志，喊出了轰动一时的“不买房运动”口号，跟着附和的专家们观点则略微温吞，认为年轻人不要总是想着买房，租赁才是王道。当然这些话语很快在群众的置业洪流中湮没。实际上，就和少男盼望娶妻、财迷渴望发达一样，想买房并不是一个值得唾弃的念头，至于有没有能力购置，则是关乎钱包鼓胀程度的问题，与愿景不相冲突。

　　我们实在没有理由阻止市民群众置业，他们是那么真实，那么炽热。他们看楼时舟车劳顿，不辞辛苦；讲价时义愤填膺，分毫必究；认购时通宵达旦，如痴似傻；入住时兴奋难抑，漏夜不眠。然而楼市又是这样的坎坷崎岖，大多数时候阴云密布，风雷不停，少有机会甘似清泉，暖如煦日。所幸，我们看起来离后者已经越来越近。

　　现在，关乎市民置业幸福指数高低的房价数据是8244元/平方米，与去年10月份的11574元/平方米相比，回落幅度将近30%.如果单纯从个盘数据上衡量，某些项目已经回到了楼价腾飞前的2005年甚至2004年。放眼望去，中心城区七字头八字头比比皆是，近郊板块三字头四字头满天横飞，而两字头的恒 大山水城、翡翠蓝湾，更是成为媒体和市民目光的聚焦之处。

　　不仅如此，市场上在售产品也出现了难得的极大丰富。合富辉煌集团市场研究部监测，2008年四季度广州市将有新增住宅约1.1万套，加上三季度已取得预售证但未推出的新货共有约2万套，再加上十一后的3.4万套余货，总量超过5万套，不论小屋大房，平层复式，公寓别墅，样样俱备。此外，业已亮相的房贷新政，更是将买房者的置业压力进一步压低，而其他的救市手段，则极有可能在媒体时不时的呼唤中走上前台。

　　广州的房价越来越低，新政的力道时大时小。

　　租客经常困扰，房奴依旧烦恼。

　　专题策划：本报记者 邹阳军 朱大尉

　　本版采写：本报记者 朱大尉 邹阳军

　　本版摄影：本报记者 陈平生