上海房产经济学会副会长：救楼市要搬掉三座大山

　　上海市房地产经济学会副会长 印堃华/文

　　现在有几点问题要弄明白的，第一不能违背价值规律，第二不能违背供求规律，第三就是不能鼓励垄断，抑制竞争，现在房产公司融资的钱不能用于买地，银行又停发了开发商的开发贷款，既然承认房地产是经济发展的支柱产业，却又停发开发贷款，等同于逼着开发商去借民间高利贷，会导致房价更高。

　　政府出台了一系列“救市”政策，却没有改变“打击投机、抑制投资、限制消费”的错误思路。显然，这样的政策不过是隔靴搔痒，不能真正起到“救市”的作用。我认为，要从市场经济的角度去看清问题，才能使中国的房产业走上健康的发展轨迹。

　　供求不平衡才是房价高的真正内因

　　很多人将房价高的原因，归结为投机炒房。但如果供求平衡了，谁会去炒卖呢？我认为供求不平衡才是房价高的真正内因，而辩证唯物主义里讲内因才是起决定作用的。

　　以如今上海的情况为例，原本上海有2500-3000万平米新房可供量，现在大约只有500-700万，而且多数在外环线以外。市场信心一旦恢复，中心城区仍然是供不应求的局面，而且会比过去更加严重！也会有人说现在的数据都显示为商品房积压，怎么会供不应求呢？这就需要区分出一部分无效供给的存量房。开发商在如今的远郊地区、开发区建造了大量的新房。而一个新区的形成时间需要5-10年以上。当交通、医疗、教育、就业等配套建设都没有跟进的时候，几乎没有人会愿意去那些地方，所以称之为无效供给。

　　市场经济很简单，价格是对稀缺最直接的反应，政府应该考虑的是扩大有效供给，而我们政府采取的是银根地根紧缩，压缩供给，这个调节方向错了。这样盲目打压，误导了消费者，给大家一个供给紧缺的错误地预判，反而助推房价在05至07年期间突然猛涨。

　　我认为，房产市场应该划分为两块。中高端的商品房让市场自行调节，政府只需要做好低收入人群的保障住房。在两块中间可加入少量的经济适用租房和双限房(限房价、限房型)，满足大学生、年轻白领等部分有赚钱能力但尚无存款的人群需求。这样就可以形成一种合理的供需结构，从而形成有序发展的房产市场。其中，政府只需要保障低收入人群的住房要求而已。我认为，保障型经济适用房最多需要15%-20%，有些地区提出要40%-60%的想法是不对的。

　　投资炒房何罪之有

　　曾经有人认为温州人炒房搞乱了房产市场，否定了这样的投资行为。并且将温州人炒房，用了一个贬义词“投机”来打压。但如果将炒房认作投机，那么炒股票、炒期货是否属于投机行为呢？国家一面鼓励这些投资行为，一面去否定买房投资。其实，房产投资中的短期炒卖套利是少数现象，只有少数人过度利用经济杠杆，买了房子后转手倒卖套利，这种人、这种做法，很容易就可以限制。怎么限制？很简单，采取实名制购房，禁止一人同时从几家银行同时贷款，同时买几套房的行为。这样问题就解决了，上海就是采用了这样的做法。

　　没有从完善制度着手，却从政治面提出打压，这种做法是不妥当的。我国修改刑法时已经删除“投机倒把罪”，在市场经济条件下，抓住机遇，进行投资，有何不可？政府只需要建立一个健康的市场。

　　如今政府希望扭转曾经的政策，高层的思路却又出现了矛盾。央行发文说，房地产贷款要恢复，让商业银行自己去面对风险、认识风险，让商业银行自己去分辨客户是优质还是不优质，给商业银行很大的自由裁量权。可银监会并不认可。央行出台政策鼓励改善型需求，似乎要重新打开自住兼投资的大门。但中央原来是限制投资的，于是央行也无法明言，只能“打开一条缝”。而银监会仍坚持“第二套房”的原先政策，不放松。这也导致了“救市”政策作用大减。

　　楼市的尴尬局面，是多年来盲目过度打压的结果。现在要拉动内需消费，也要拉动投资，特别是民间投资和私人消费，因为这是保持国民经济健康发展的源动力。对老百姓来说，衣食住行中买房子是最大的内需消费，也是最安全的投资。一套房几十万、几百万甚至更多，既是消费又是投资。老百姓如果手中有些钱，存银行要亏本，存股市太危险，办企业没能力，借别人不放心，还是买房最保险。

　　“救楼市”不能鼓励垄断

　　这几年，我们的调控较好地从制度层面考虑，现在的政策也有很多不合理。如今只是变相的“休克”疗法，比1994年高明了一点，那时是下令不给开发商贷款，已经贷了的要限期收回，结果开发商倒掉很多，当初的开发商是国有为主的，少数是集体合作，民营的没有。而如今已经是市场经济，三分天下，国有经济只占三分之一，另外三分之二，一个是民营经济，一个是外资经济。政策打压的结果就成为打压民营经济，国有的因为有政府背景，仍然有资金来源。外资又有国外的金融体系国际资本支撑。最后受影响最重的还是民营企业。中小民营一旦被打压下去，很可能造成垄断，垄断产业将会使房价涨得更高。因为只有竞争才会使房价稳定。

　　现在有几点问题要弄明白，第一不能违背价值规律，第二不能违背供求规律，第三就是不能鼓励垄断，抑制竞争，现在房产公司融资的钱不能用于买地，银行又停发了开发商的开发贷款，既然承认房地产是经济发展的支柱产业，却又停发开发贷款，等同于逼着开发商去借民间高利贷，会导致房价更高。

　　接下来，如果是消费贷款放开的话，那么只要产品好，通过预售，开发商还可以资金周转。可是政府又出台了两条政策，第一条是要想办法取消预售，取消期房预售，导致开发商状况更糟糕，因为开发商资金40%是靠预售，30%靠贷款，还有30%自有资金。第二条就是针对改善型住房，针对有钱人住房的，门槛又提高了，贷款利息是1.1倍，这就把那些人的需求给压缩了。

　　1990年我在上海房地产开发业发展战略研究报告中首次明确提出，政府只要加以正确引导，房地产开发商可以成为协助政府建设城市发展经济的有力助手，不要把他们当成“对手”，不然对国家不利，对老百姓也没好处。