城市房价抗跌排行：北京最坚挺 深圳最疲软

　　冯科/文

　　深圳、上海、杭州、成都、武汉、东莞……房地产价格只剩下城市中心地段的商品房能表现出一些 “价值矜持”，而边缘地段则是一地鸡毛。

　　基于北京、呼和浩特、太原等城市本身的中心位置，以及周边能源型产业区的围合，财富群体的“惯性购买”仍然让这些城市房价构成看起来较为坚挺。

　　在我们的城市房价抗跌排行中，北京成为房价最坚挺的城市，尽管这个城市房价也已松动，而深圳则以33%的降幅成为房价最疲软的城市。也许最有意思的是上海，历经两轮调整，抗跌性似乎依然很强。

　　深圳：过度投资样本

　　今年城市房价跌幅最大的是深圳和成都。尤其是深圳，2008年前三季度深圳房价回落。商品房销售均价(销售总额/销售面积)达到12404元/平方米，同比下降10.3%，增速下降53个百分点。总的来看，前三季度深圳房地产市场需求萎缩力度较大。

　　这两地房价的下跌，代表了一种类型，即过度投资导致了房价的暴涨暴跌。作为中国改革开放的前沿城市，深圳的经济增长一直位列全国前列，其房地产市场的发展程度亦明显高于全国其他城市。然而深圳房价在经历了2005年下半年到2007年中的火爆上涨后已然出现了“泡沫”，自2007年10月以后，深圳房市率先出现调整，房价及住房成交量双双下跌。进入2008年以来，深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市，据深圳国土局统计，深圳目前的房价水平较2007年高点已下跌近30%，房屋成交面积已创下了近几年的新低。造成2008年房价急跌的局面跟2007年市场的过度投资，投机资金流动活跃有关，使得房价被推到极高的位置。现如今，地产行情急转直下，再加上宏观经济的不景气，部分房屋投资者急于套现离场，使得房价大幅下降。此外，市场的观望气氛依然浓厚。虽然深圳住房均价已从去年10月份的高点大幅回落近30%、开发商施展了各种促销活动，但房市购买力依然薄弱。今年1-7月份深圳新建住房销售面积及二手房成交面积分别为180万平方米及200.1万平方米，同比锐减53.2%及69.8%，深圳2008年前7个月的总住宅销售面积仅仅相当于去年的1/3，约380万平方米。在我国宏观经济环境逐渐趋于复杂、经济增速放缓已基本决定的前提下，房价整体向下调整的趋势很难在短期内改变。另外，深圳开发商资金链紧张的状况可能进一步恶化，部分房地产企业倒闭的现象或将很难避免。

　　北京特点：后奥运因素

　　由于奥运会的影响，使得北京房价大幅上涨，从而存在大量泡沫，据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的统计数据显示：2008年上半年，在市场销售持续低迷的情况下，北京四环以内的住宅均价达到了每平方米18398元。北京是中国的政治、经济、文化中心，是大多数国家部委的所在地，集中了全国半数以上的科研院所和著名高校，在华投资的世界500强企业80%以上总部都设在北京；同时，作为有着深厚历史积淀和景观的旅游城市，很多人都愿意在这里投资置业，促使房地产升值。应该说，北京房价的上涨有其合理性，但是其中也存在着泡沫。相比一些奥运会举办城市的情况，北京房价的涨幅差别很大。如洛杉矶、亚特兰大等在申办成功后的6、7年间，每年上涨幅度10%，一共上涨60%左右，假如这个模式搬到北京，2001年房价是5000元/平方米，2008年就该涨到8000元/平方米左右，但实际情况却并非如此，比如王府花园从不到2000元/平方米涨到10000元/平方米，涨了400%。而从总的情况来看，近几年北京房价涨幅也至少达到了280%。因此，奥运后北京房价下降就成为了一种必然。然而，不同于深圳、广州的快速、大幅下跌，奥运之后北京房价会继续回落，但由于奥运吸引更多人旅游、投资，与下跌势头形成对冲，因此北京房价将会慢慢跌。

　　2008年前三季度北京房价依然高位运行，商品房销售均价(销售总额/销售面积)达到13141元/平方米，同比增长16.4%，增速下降25个百分点。

　　三大区域各有短长

　　根据国家统计局的监测数据，2008年9月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数同比上涨3.9%。全国房价2008年3季度涨幅增速继续放缓。新建商品房价格指数同比涨幅较高的主要城市包括：海口15.0%，乌鲁木齐8.9%，北京8.7%，合肥8.5%。

　　以整体而言，目前成交量依然较为低迷，主要由于房价高、经济形势和房市预期向淡，还有观望情绪的影响。

　　长三角地区：上海、杭州住宅量价齐跌，成交低迷；苏州成交量、价格与前期基本持平。

　　珠三角：深圳成交量环比下降，但由于去年同期成交已经萎缩，同比仍维持高位，房价依旧处在下跌区间；惠州成交量下降；广州、珠海量价齐跌。

　　环渤海：北京成交量下降，房价内城区坚挺，外城区降价明显，可售房源继续增长；天津成交量与前期持平，房价继续呈下跌趋势。

　　二线核心城市：重庆下半年成交低迷，但近两周由于房交会推出短期优惠政策，成交集中放量；武汉成交量与前期基本持平；重庆、武汉房价继续下跌。

　　主要城市房地产交易量、销售收入在10月份(9月29日-11月2日)分别同比下降34%和41%，从而前10个月成交量、销售收入分别同比下降45%和40%。10月份成交量、收入月环比分别增长34%、20%，这主要归因于10月份的销售数据统计时间比9月多一周。10月份周销售额较9月份基本持平或下降。仅有广州和重庆两个城市的10月份平均销售额实现了增长，而杭州、大连和厦门的周平均销售额较9月份大幅下降，降幅为28%-34%。主要城市的销售均价月环比平均下跌2%。

　　地价与房价

　　助推房地产价格上涨的主要因素之一是土地价格，比房价涨得更疯狂的是土地的价格，而中国是一个耕地面积十分紧张的国家，国家限制土地供应的政策似乎没有松动的迹象，而房地产用地已经完全市场化，需求和供给的矛盾将日益突出，除非国家改变土地政策，否则，地价肯定越来越贵。这就引发了上市公司的“非理性”拍地，导致城市房价的过快上涨。然而，自从今年以来，全国土地交易价格指数三季度同比上涨6.9%，高于房价涨幅1.6个百分点，地价和房价增幅双双回落。

　　另外，2008年前三季度，全国土地购置面积同比下滑2.9%，增速同比放缓20.7个百分点，土地开发面积同比下降1.6%，增速同比放缓12.9个百分点，土地市场交易出现萎缩。从土地成交方面来看，上海近期土地流拍情况大幅上升，8月推出近日成交的地块中有9块未能成交；北京9、10月土地成交量上升，住宅地价回升；深圳10月流拍土地4宗；天津土地成交基本与前期持平。地价下降导致的直接后果就是房价的下降。

　　银行会怎样

　　在城市房价普遍下降的大环境下，会对在房地产市场中扮演重要角色的银行产生什么样的影响？银行住宅贷款余额又会发生怎样的变化？通过前面的数据我们可以看到，各地房价的跌幅不同，所以大部分地区没有出现预期的 “断供”现象。但在房价跌幅比较大的城市，比如深圳，部分购房者选择了 “断供”。很大一部分原因是在2007年楼市火爆的时候深圳曾出台零首付和首付只有一成的政策，因为购房者成本较低，所以在房价大幅下跌的情况下很容易选择“断供”。这对银行的影响究竟有多大，据中国银行深圳分行提供的一组数据显示，它们个贷的烂账率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点。另外，随着楼市交易量的萎缩，一直是银行优良品种的住宅贷款也在迅速缩小。至于以后会不会出现大面积的“断供”现象，我们不得而知。

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