上海高档楼盘零成交频现 境外投资者套现

　　境外人士集中的上海内环内区域，尤其是陆家嘴、联洋以及古北等板块，目前正面临着租售两难的困局。

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　　一些跨国公司的“裁员潮”及缩减开支的举措，影响正在逐渐传导到上海楼市(楼市博客)。据了解，香港某知名地产公司近期已开始实行节约开支的行动，包括取消所有香港派驻上海的高层管理人员每月8000元的住房补贴。仅这一项，每月可节约开支超过24万元。

　　据了解，该公司在上海已开发的项目预留了部分公司自用住房，如果这些管理人员不愿自己出资租房，可以住到公司预留的这些住房中。这对于上海楼市的直接影响是，二手房的租赁客户减少。部分主营上海中高档住宅租赁的中介机构获得的市场情况亦显示，因金融危机导致的“裁员潮”及开支节流已对上海市中心几个境外人士聚集的区域租金造成冲击。

　　美联物业的许嵩告诉《第一财经日报》，跨国公司的“裁员潮”以及开支节流的举措，使上海高档住宅的租赁需求出现明显下降。11月包括人民广场、陆家嘴及联洋、古北等高档板块的租金环比已下跌10%~15%。“上海的高档住宅板块向来被认为很坚挺，前几年也从来没有出现过这样的情况。”美联物业一位店长甚至表示，实在是看不懂现在高档房的租赁市场。

　　价格将出现明显调整

　　不仅仅是租赁市场，高档住宅的销售也陷入困境。据佑威房地产研究中心的统计，截至昨天，上海内环内商品住宅楼盘还有房源可售的楼盘为226个，其中，近半年有成交的项目只有144个。有71个项目近一个月零成交，56个近两个月零成交，43个项目已近3个月零成交，还有33个项目已近半年零成交。

　　以境外人士为主要客户的上海内环内高档楼盘，在今年6月份的销售“井喷”之后，多数楼盘已经陷入连续数月的销售低迷。曾在6月有267套销售记录的古北御翠豪庭，10月份的销售业绩仅4套，达到6月后的最低点。

　　由于销售业绩持续不佳，御翠豪庭也开始以打折的方式促销：“大户型房源一次性付款9.5折，另送5万元宜家家具或从房款中扣除”、“在原有一次性付款9.5折基础上，如购一房户型，每年再送总价5%租金，共送两年”等。不过促销的效果并不明显，11月份至今，也仅成交9套。

　　而售价在今年已逼近汤臣一品的新天地翠湖天地嘉苑，连续4个月的成交套数都在个位数，10月份和截至昨天的11月份，成交套数均只有1套。据佑威分析师薛建雄的统计，上海内环内连续三个月没有成交的不乏知名楼盘，其中包括汤臣一品、王子晶品、汇贤雅居及凯欣豪庭等。

　　另有知情人士透露，上海市中心某高档楼盘，在老板明确放言不会降价之后，因销售持续低迷，最近正在四处寻找买家，希望将其中一栋住宅楼整体出售，以快速回笼资金。但该人士表示，由于在价格方面未能达成共识，因此谈判一直没有成功。“买家觉得环境还会再差，就压价压得很低，而卖方觉得挺一挺也许会过去，也不肯降价太多”。

　　根据第一太平戴维斯最近发布的上海住宅市场第三季度报告，上海单价在25000元/平方米以上的高端公寓成交量，在第三季度锐减75.7%，成交套数由二季度的2210套降至538套；同期，高端别墅的成交也持续低迷，成交面积仅2.97万平方米，环比下降61.6%，同比则下降了80.6%。

　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬告诉记者，上海高档住宅早于第一季度已经开始收缩，因为去年涨得太多，租金回报率本来就很低，去年仅3%左右，年初价格再度上涨，回报率已经没有任何吸引力。下半年又增加了金融风暴的影响，境外人士都已经不敢再投资。“现在已经不是担心租金回报率的问题，而是担心本金能否收回的问题了”。