房产商的盈利模式将面临转变

　　房产商的盈利模式将面临转变

　　大众证券报：如果房地产持续调整，一部分房地产商面临退出，北京地区今年以来已有四分之一的开发商退出房地产开发。这是好事还是坏事？

　　陈兴汉：过去中国的房地产行业门槛太低，投机性太大，对金融行业的依赖性大，整个行业处于成长阶段，没有规模效应，没有真正的行业标准，对社会的贡献率偏小，“四节一环保技术”没有做到位。我们希望通过这次大的调整，促进企业重组，提高行业的进入门槛。只有让大企业的规模显现，由大企业创建行业标准，搞产业化，中国的房地产行业才开始真正走向成熟。

　　发达国家城市化率大于工业化，而我们国家工业化率为60%，城市化只有46%，城市化明显落后于工业化。中国作为发展中国家，老百姓的居住数量虽然达到了一定水平，但是房屋质量和居住环境等方面尚未有大的提高，这就是因为整个房地产行业整体水平偏低，没有达到标准化生产、规模化生产的要求。在日本，前10大开发企业占据了80%的市场份额。在中国，一个城市有几百家甚至几千家开发商是不正常的。房价过高的原因很多，其中一个重要原因就是我们还没有实现住宅产业化和标准化，开发的成本太高。因此，这次的行业洗牌是一件好事。

　　从中长期来讲，中国房地产产业的发展还将会持续几十年，2020年前中国仍有3.5亿人口要进入城市，加上现有城市居民的改善性需求，旧城改造，棚户区改造等刚性需求还十分强劲，因此房地产产业仍有较好的发展前景。但房地产企业以前那种单纯依靠土地增值，房价上涨来获取利润的生存方式，将不复存在。房地产企业必须改变盈利的方式，靠企业自身在住宅产品的研发、建设过程中的自主创新、依靠科技进步、产品的规模化、标准化、信息化带动整个行业的产业化，来提升产品的附加值，这才是大型现代化房地产企业成长的必由之路。这方面，栖霞建设(企业专区,旗下楼盘)早几年已经着手加强公司各个开发环节的盈利能力，以增强企业的核心竞争力。

　　2008年，对中国房地产业是充满磨难的一年。房价和国家对地产的频繁政策出手，一直是社会关注的焦点，而房地产企业无疑是漩涡的中心。

　　南京栖霞建设股份有限公司是江苏省最具实力的地产企业，其董事长陈兴汉女士同时担任中国房地产协会副会长、江苏省房地产协会会长。在辞旧迎新之际，大众证券报记者就2009年中国房市、房价等热点话题对陈兴汉进行了独家专访。

　　2009年的期待

　　大众证券报：2009年马上就要到了，对于房地产买房人和购买地产股的投资人，请您给他们提点新年建议。

　　陈兴汉：面对当前复杂多变的国际国内经济形势，各级政府部门、各房地产企业应当深入细致研究各自的实际情况，尽快适应形势的变化。

　　借用经济学家樊纲的观点：中国的房地产熊市并没有到来，目前房价的平均跌幅都在15%以内，最大城市跌幅也就在30%左右，现在只是房价的理性回归，投资过热得到控制。这对整个房地产行业，乃至整个国民经济的发展都是有益的。预计经过最近两年左右时间的调整，整个中国的房地产行业将会更加健康地向前发展。

　　对于栖霞建设的购房者和投资者来说，最困难的2008年将要过去，面对2009年，要看到前途，看到光明，要提高我们的勇气，在适当的时间以适当的价格购房和购买房地产股票，都会给你带来可观的财富。

　　本报记者 李中 王修锋