穗版国八条落地一周年 一手商品住宅成交额缩水近250亿

　　新浪乐居讯(编辑 余智杰)2011年最受关注的调控政策“新国八条”在穗落地一年，对广州一手商品住宅市场的影响究竟有多大？

广州一手商品住宅成交量走势(单位：套)

　　根据一手商品住宅网上签约滞后周期，新浪乐居截取2010年3月至今作为统计时间。乐居小编梳理中发现，统计的2年间，过去一年(2011年3月-2012年2月)广州一手商品住宅成交量与去年同期(2010年3月-2011年2月)缩水24883套计跌29.55%，一年间成交金额缩水248.92亿近250亿元。过去一年的成交均价为11328元/平方米，与去年同期的11511元/平方米相比，仅跌183元/平方米，跌幅仅1.59%。(注：本文仅对广州一手商品住宅市场进行统计)

　　广州在以往的宏观调控中出台的落地细则都较为温和，但在本次调控中，其“受伤”程度不亚于其他城市。

　　新版国十条落地 市场受抑稍降温

　　10年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)，同年5月18日，广州出台关于“新国十条”的落地细则(通称穗版“国十条”)细则在一定程度上抑制了房地产市场的高烧。

　　从成交数据走势可以明显看出，5月份广州市成交明显降温，量价齐跌，成交量较4月份跌32.4%，成交均价降近千元每方计872元/平方米，约7.6%。调控效果似乎初见见效成效，其后的三个月，成交量保持低走，成交均价虽有波动，但均较4月有所下降，7月更低至历史新低10083元/平方米。

　　金九银十如期至 成交报复性上涨

　　当时有业界人士指出，穗版“国十条”力度不足，特别是其中并未就三套房停贷作出明确规定，广州多数银行仍能提供这一贷款，只是首付成数和利率都相对较高，随着金九银十的到来，抑制效果果然没有形成持续性效果。踏入9月，无论是成交量、成交均价均出现报复性上涨，9月份广州商品住宅成交突破1万关口计12149套，较4月成交量上升98.42%！成交均价也迅速上升突破一万二达12016元/平方米，踏入10月，商品住宅成交量更加达到历史高位计16676套。据统计，2010年3月-8月，成交总金额为365.75亿，而仅仅金九银十的成交金额就已经达到356.46亿元，可见市场火爆。

　　新一轮调控开始 穗加入限购行列

　　2010年9月29，七部委联合出台多项措施，开始新一轮房产调控，“国五条”应运而生。同年10月13日，国土资源部在新闻发布会称将在第四季度对违法严重地区的主要领导人员进行警示约谈，严肃追究责任。

　　此次调控展现出政府调控房产市场的决心，各地执行政策落地迅速，10月15日，广州版新政出炉：“限购限外限年龄”，新政明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房等措施。限购令效果立竿见影，成交量插水式下降，11月全市商品住宅成交量回落至5604套，低于4月水平，成交均价较10月亦略降1.3%。

　　国八条接力调控 第三轮调控启动

　　踏入2011年，市场稍稍回暖，成交量有抬头之势，但政府的调控决心并未放松。1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(通称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。再加上春节假期的冲击，成交量应声回落，2011年2月成交仅4151套，成交量一夜回到解放前。

　　而2月24日广州市政府正式公布落地细则(通称“穗版国八条”)，广州房价终于开始低头。2011年4月15日，增城房管部门召集开发商开会，口头传达限价令；2011年5月11日，广州从化房局发布文件，要求所有商品房实施限价令。而2011年6月27日，广州市公积金管理中心发通告明确公积金贷款范围，不接受三次或以上申请；一记又一记的调控组合拳打在广州楼市上，截至7月，广州商品住宅成交均价已跌穿一万一关口，达到10712元/平方米。

　　楼市库存处高位 市场降价急走量

　　抱着对去年金九银十的一丝幻想，踏入8月，市场开始放量，可售房源开始增加，市场成交均价于8月亦反弹突涨至12183元/平方米，较7月上升13.73%。但开发商的愿望落空了，2011年，他们遭遇的是铜九铁十，成交量持续低头，市场冷淡。9月开始成交均价明显降低。有业内人士指出9月、10月均有大量房源投入市场，成交均价的下降是因为开发商开始降价，要以价换量。

　　据新浪乐居统计，2011年9月广州市商品住宅可售房源套数为66775套，较8月的61693套上升8.23%，可售面积达875.44万平方米。踏入10月，可售房源更突破7字头，共77587套，已经突破2010年同期的77005套。销售不畅，新房却源源不断上市，开发商倍感压力，降价急走量，成交均价跌跌不休。截至2011年12月，广州楼市商品住宅成交均价10736元/平方米，以接近全年最低位的价格步入2012。

　　穗国八条一周年 成交额缩水近250亿

　　根据新浪乐居对广州市国土房管局阳关家缘监控，穗国八条实行一周年以来，广州市商品住宅市场共成交住宅59308套，与同期相比减少逾两万套，同比降29.56%；而据统计，穗国八条实行一年间商品住宅市场成交均价为11328元，成交金额为811.73亿，与去年同期的1060.65亿元相比，共缩水248.92亿元足近250亿！

　　2年调控间，广州楼市的成交结构亦起了微妙的变化。中心城区商品住宅成交量节节下降，而郊区楼盘由于价格偏低，而且有增城、从化这些不限购的区域，成交量则不断上升。

　　限购重拳冲击城区楼市 一年成交量降逾五成

广州中心六区一手商品住宅成交量走势(单位：套)

　　自10年金九银十结束后，中心区域楼市成交受限购政策影响下成交明显下滑，消费旺季结束11月较10月下降2201套计跌58.53%，其后由于购买力再度入市，10年12月及11年1月成交量均重回2000套，其后国八条的出台，加上春节假期的冲击，11年2月中心六区楼市成交立马跌破千套，商品住宅网签仅913套，较上月成交量暴跌仅六成计59.9%。

　　而紧接着出台穗国八条，去年仍3月份不见起色继续在千套关口下，仅成交911套。之后中心六区楼市成交量长期低走，从未突破1500套，6月份广州宣布不接受三次或以上公积金贷款申请后，2011年7月更创下了成交仅712套的最低记录。纵观两年时间，穗国八条出台一周年中心区成交同比降逾一万套，下跌超五成计53.88%。

广州中心六区一手商品住宅成交均价走势(单位：元/㎡)

　　另一方面，从中心城区的商品住宅价格走势我们可以明显看出自从穗国八条公布以来，中心城区楼价与10年同期的直线上扬相比，已经开始得到抑制而趋于平稳，期间虽然波动上涨，特别是在金九期间突破22000元/平方米，但其后市场意识到旺季不再，10月成交价格再度回落至两万水平计20400元/平方米。

　　在去年第四季度，大多数开发商为了回笼资金都调低了手上的住宅价格，优惠降价促销手段频出，在去年12月中心区成交均价更跌破两万大关仅19305元/平方米。在2012年，中心城区楼市优惠风声频吹，像海珠的新一城广场等等楼盘更是上演了降价大戏，但由于网上签约的滞后性，中心城区的均价是否在进一步下调，我们拭目以待。但可以确定的是，中央表明了对房地产调控的决心，一向价高的中心城区楼价止涨已是事实。

　　郊区低价盘备受青睐 不限购区域撑起大市

广州郊区一手商品住宅成交量走势(单位：套)

　　随着公共交通的完善，郊区楼盘凭着价格优势，吸引到越来越多人选择到郊区置业。花都、增城等价格洼地吸引了不少买家。在10年10月出台限购后，郊区商品住宅市场成交量虽然亦立即出现大幅度下降，但随后的两个月又重现保持上涨。2011年1月26日国八条的出台明显对郊区楼市造成了影响，成交再度急挫，跌幅达45.53%。

　　在穗国八条出台前，一度传出风声指增城、从化或亦将列入限购区域。去年2月24日公布细则后，指关于增城、从化的限购与否将在3月后公布。出于对限购的担心，买家对郊区市场亦进入了观望期，郊区商品住宅市场进入了长达3个月的低位窗口。直到去年4月15日，增城房管局部门开会口头传达限价令，4月郊区商品住宅成交量开始回升，而去年5月11日从化宣布限价，加上购房入户政策的推动，从化楼市开始发力，渐成郊区商品住宅市场成交主力，增城、从化两个不限购区域，撑起整个郊区楼市。

　　而金九银十结束后，购买力暂时撤离市场，郊区商品住宅市场量亦有所下降，而其中10月17日从化宣布年底取消购房入户反而刺激了2011年最后两个月的疯狂成交，踏入2012年1月，郊区楼市较上月急挫47.95%跌近两千套，主要原因就是成交主力的从化失去入户政策的扶助成交彻底无力，加上春节、元旦假期的淡市冲击，郊区商品住宅市场创两年内新低，2011年1月险守两千关口，郊区商品住宅成交2018套，同比跌66.05%。后从化市政府宣布有条件延缓购房入户，但据统计，具有入户资格房源仅剩5000余套，从化近期内成交仍未见大起色。

广州郊区一手商品住宅成交均价走势(单位：元/㎡)

　　另一方面，郊区的商品住宅市场成交均价在穗国八条出台后同样止涨而趋于平稳，金九价格虽一度上涨，但旺季希望落空后，加上主力趋于增城于11月出台升级版限价令，郊区楼价再度回归平稳，在9000元/平方米线上浮动。

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