首届珠三角房地产投资高峰论坛
时间：2007年9月14日上午
地点：东莞莞城会展国际大酒店国际会议厅
主办：南方日报社 广东省房地产协会
承办：广东慧谷城市策略有限公司 南方日报东莞办事处
主持人：尹婕女士（广州市形象大使）
演讲嘉宾（排名不分先后）：
到会嘉宾：
东莞市委书记刘志庚（贺信）
南方日报传媒集团总编辑王春芙
广东省房地产协会会长蔡穗声
广东慧谷城市策略有限公司领导
主题演讲嘉宾：
聂梅生教授：中华全国工商联住宅产业商会会长、教授博导；历任中国市政工程西南设计院所长、建设部科技司司长、部科技委委员，建设部科学技术委员会副主任、建设部住宅产业化办公室主任、中国土木工程学会给水排水学会理事长
黄文波：广州市国土管理局副局长
张炳光：广东慧谷集团总裁，珠三角房地产专家
陈述：广东省委党校教授，华南区域经济研究专家，现任广西贺州市副市长
吕健博士：广东天一圆生态建筑设计院院长、广东省生态学会景观生态专业委员会副主任
曾晓华：沿海集团副总裁、营销总经理
参与“头脑风暴”互动论坛嘉宾：
主持人：王世军（南方电视台著名财经栏目主持人）
陈淮：国家级特殊贡献专家、国务院发展研究中心市场研究所副所长、建设部政策研究中心主任
易宪容：著名经济学家、中国地产“名嘴”，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任
蔡穗声：著名房地产专家学者、广东省房地产协会会长
殷杰：珠江地产营销总经理
黎振伟：香港泰盈置业顾问公司总经理
赵永爽：广州颐和集团有限公司副总裁、营销总监，曾是中国最年轻的“地产少帅”之一
经典营销案例报告会：
黄铭雅：恒基（中国）投资有限公司附属公司、广州市恒果房地产开发有限公司营销总监
麻金桥：广东慧谷城市策略有限公司策划总监
肖虹：原广东省广告有限公司四局局长，主管房地产广告营销工作，现为广州侨鑫房地产开发有限公司副总经理
梁上燕：贵州宏立城副总裁
…………………
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，“首届珠三角房地产投资高峰论坛”开幕式以及上午的活动马上就要开始了，请各位入座。并请把您手中的通讯工具调整到无声状态或者关闭。谢谢！
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们先生们，早上好！
中秋快到了在这样一个收获的季节，我们今天相聚在这里，通过这两天的论坛活动相信我们肯定能够收获思想的碰撞、观点交流，甚至还有商机。在这里我代表主办单位荣幸地隆重地宣布：“首届珠三角房地产投资高峰论坛”现在开始！
今天很多与会的朋友都是早上才赶过来的，我想无论是从北面的广州还是南面的深圳过来，沿着广深高速转入东莞的中城路如果稍加留意都能够感受到珠三角城市房地产发展的蓬勃景象，路两边这些林立的楼盘以及没有什么明显差异的城乡地带都预示着珠三角城市正进入新一轮的城市化的进程当中。
在这样的一个崭新的时代，在房地产尤其是珠三角城市的地产价格急涨的情势之下，新一轮我们房地产企业将面临怎么样的挑战与机遇，下一轮的投资热点是否会移向二三线城市的城市，作为机构投资或者是个人消费投资是否又为这新一轮的房地产发展推波助澜。在这个过程当中，政府可以发挥怎么样的作用，商机在哪里，我们要注意的问题在哪里。相信这些都是我们所关注的。
在今天和明天的论坛当中，这都将是我们要重点讨论的话题，希望大家能够充分地投入，能够有所收获。在这里，我先代表主办方再一次感谢各位朋友今天的到来，谢谢你们！
接下来我为大家介绍一下今天到会的主要领导和嘉宾：
南方日报传媒集团总编辑王春芙先生
东莞市委常委副市长江凌先生
广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生
广东慧谷城市策略有限公司总裁张炳光先生
广东省委党校教授广西贺州市副市长陈述先生
广东省建设厅房地产开发处副处长何远平（音）先生
南方日报传媒集团社委员王传林先生、曹科先生
国土局副局长麦严谨先生
广州市国土局宣加刘贾先生
英德市房管局局长汤建军先生
全国工商联聂梅生先生
建设部宏观经济主任陈淮先生
以及易宪容：先生等都将莅临今天下午和明天的论坛，他们正在赶往今天论坛的途中。
还有来自珠三角九个城市的国土房管部门的负责人，广东省各大企业品牌的高管，业内的专家和省内40多家媒体的朋友们，对你们的光临表示热烈地欢迎和衷心地感谢！谢谢！
这一次的房地产高峰论坛是由南方日报社和广东省房地产协会主办，由广东慧谷城市策略有限公司和南方日报东莞办事处承办的，可以说主办和承办的机构都具有很高的高度和很高的影响力，这个高度也将为下一轮珠三角的房地产发展提供一个指引和大家交流思想观点碰撞的一次机会。
作为这次论坛的主办地东莞，东莞的市委市政府也非常重视，东莞市委书记刘志庚先生应该正在率领东莞市的代表团赴环渤海区做有关的报考，没法到今天的现场，但是他也亲自发来贺信，代表东莞市委市政府对这次高峰的论坛举办表示热烈地祝贺。在这里宣读一下刘书记的贺信：
欣闻首届首届珠三角房地产投资高峰论坛在东莞隆重召开，我应公干在外无法参加此次盛会，此致此电，谨代表东莞市委市政府表示热烈地祝贺！
房地产业是城市发展的晴雨表和支柱产业，对推动经济发展和改善住房条件和保障群众安居乐业提升市民生活水平作用重大，改革开放以来，随着城市化进程的加快，东莞以便捷的交通，成熟的产业，优良的环境，海纳百川的城市精神吸引了越来越多的人士来东莞投资置业，扩大了东莞的消费市场和潜力，当前东莞正在大力推进经济社会的双转型，努力建设富强的和谐东莞，努力促进和谐的发展，贯彻落实科学发展观的和谐东莞的重要内容。今天来自各地的专家以及房地产精英聚首东莞，对促进东莞房地产业友好又快地发展有着重大的意义。
祝首届珠三角房地产投资高峰论坛圆满成功！
我们谢谢刘书记的贺信。接下来有请这次论坛的东道主举办论坛所在地的东莞市委常委副市长江林（音）先生致辞，有请！
江林（音）：尊敬的王主编、尊敬的蔡会长，尊敬的各位领导、各位专家学者、各位来宾，各位企业界和新闻界的朋友们，大家上午好！
每一次的高峰论坛都是一次思想和智慧的盛宴，所以我非常高兴能有这样的机会能参加这样的盛宴。首先我代表东莞市委市政府也代表在外学习考察的刘志庚书记和市长非常欢迎和感谢各位专家学者和企业界的朋友们到东莞这个小城作客，来这座小城贡献智慧，同时我也对南方日报社、广东省房地产协会对这次论坛举办付出的努力和提供的支持表示衷心地感谢！
经过20多年的发展，东莞可以说已经进入一个全新的发展阶段了，就是从过去单纯的工业推动转向综合的城市拉动。所以，在这样的一个背景下，如何发展城市经济、如何建设城市文化、如何营造一个比较适宜人居的城市环境，确实是摆在东莞面前一个很重大的课题。尤其是在东莞下一轮的城市化过程中，商业房地产整个产业的机会和发展的空间究竟有多大？他跟东莞城市化关系是怎么样的一种关系？他在城市化过程中可以扮演什么样的角色？他应该遵循什么样的发展路线？这些问题我相信对东莞来说都是非常紧迫的问题。
所以，从这个意义上来说，这一次高峰论坛在东莞的举办，对东莞来说具有现实意义，我想类似的问题在珠三角其他的城市也会同样面临到。特别是随着珠三角城市群城际交通特别是轨道交通的加快建设，珠三角城市群之间的这种一体化发展和互相融合的步伐会加快。所以我想对于每一座城市来说，下一步整个商业房地产的发展需要有更宽的眼界、有更宽的思维。所以从这个意义上说，这一次把珠三角的九个城市集中在一起，对于商业房地产的发展进行研讨，我觉得也特别也意义。
我希望我们这一次与会的各位专家能够利用这个机会多对东莞的城市化和房地产的发展多提建设性的意见，也希望我们东莞的各个相关部门和与会的各个企业家能够充分利用这一次高峰论坛，专家学者云集的机会好好向他们讨教，也希望我们东莞各个参会的代表能够很好地利用这一次高峰论坛的成果，让这一次高峰论坛在东莞的举办更有意义。
最后，再一次衷心感谢各位专家学者和领导的莅临，也衷心地祝愿这一次的高峰论坛取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢江市长的致辞，以及对这次高峰论坛的美好祝愿。本人也是东莞人，所以很荣幸今天能够回到家乡主持这个论坛的开幕式，当然也希望在座的业界的专家还有各位行家能够为我家乡的下一步的发展出谋献策。接下来有请主办单位的代表，有请南方日报传媒集团总编辑王春芙先生上台致辞，掌声欢迎！
王春芙：尊敬的江市长、尊敬的蔡会长、张总，各位嘉宾、各位朋友，女士们、先生们，上午好！
金秋时节天高气爽，在这样美妙的日子里，今天来自北京和珠三角九个城市的专家学者、房地产界的精英汇集东莞，参加由南方日报社、广东省房地产协会和广东慧谷城市策略有限公司举办的“首届珠三角房地产投资高峰论坛”，我代表主办单位之一的南方日报社对大家的光临表示热烈地欢迎！
南方日报是中共广东省委的机关报，他担负着省委省政府指导全省工作的重要任务，又要落实好贴近群众、贴近实际、贴近生活的“三贴近”原则，为广大读者、广大群众服务。历届的广东省委高度重视南方日报的工作，要求南方日报要引领广东新闻的潮流，特别是新一届的省委张德江书记到广东工作以来更加关心南方日报的构成。张书记在广东工作今年快满5年时间了，已经对南方日报的工作多次作出长篇批示，要求南方日报一定要为广东的改革开放、经济建设服好务，特别是最近的一次长篇批示，也就是去年的12月31日，2006年的最后一天，张书记看了南方日报的报道以后，提笔在南方日报的报纸上写下了很长的批示，他是这样批示的“带着沉甸甸的丰硕果实，我们即将告别2006年，怀着美好的祝愿我们即将迎来2007年，在这辞旧迎新的时刻，我谨代表省委对南方日报的同志们表示节日的祝贺和新春的祝福。南方日报是省委机关报，也是省委的旗帜，你们宣传的宣传马克思主义中国化的最成果，你们生动地宣传广东人民的伟大实践，你们积极地宣传美好未来凝聚人心、鼓舞士气，为建设经济强省、文化大省、法治社会、和谐广东促进全省人民的富裕安康做出了突出的贡献，我代表省委对你们表示亲切地慰问，并希望大家在新的一年里再接再励，再创佳绩，做出更大的成绩。”张书记的这个批示里面，除了用几个排比句肯定南方日报的工作之外，更重要的是明确地指出南方日报是省委的机关报，也是省委的旗帜。我们这些在南方日报工作的人员就是这面光辉旗帜的护旗手，我们要维护好省委这面旗帜，绝对不能让这面旗帜有半点抹黑，相反要为这面旗帜增添光彩。因此近几年来我们不断深入改革，想把南方日报办成一份既传达好省委省政府声音的舆论阵地，由能够为老爱性服务的大众媒体，打造成高度决定影响力的华南地区主流政经媒体。正是这样的努力，使南方日报近年来不断地攀升，发行量继续保持着全国省委机关报之首的位置，其他各个方面也取得的长足的进步。特别是我们分别开辟了深圳、广州、东莞、佛山、江门、中山等各地的南方观察，更好地为珠三角的九个城市服务。其中还特别办了一个“南方楼市”，为全省的房地产提供服务。
我们之所以这样做，就是要落实张书记的批示，要引领广东新闻界的潮流，特别是要密集覆盖珠三角。大家都知道珠三角地区是我国改革开放的前沿阵地，是世界上经济最活跃的地区之一，改革开放以来，珠三角发生了翻天覆地的变化，尤其是随着珠三角地区城市交通网络的建立，现在整个珠三角地区“一小时生活圈”已经建成，这样珠三角地区的重要地位不管是在广东省的布局中，还是在全国的经济布局中都是举足轻重的。
其中，珠三角地区的房地产在我们省的经济结构中也是举足轻重的，怎么样更好地为珠三角地区的经济服务包括为珠三角地区房地产事业发展做更好的服务，是我们南方日报最近几年来一直在努力的一个方向。今天召开这个论坛目的就是要更好地为我们珠三角房地产的发展出谋献策，能够使我们这个行业取得更好的发展。
随着一线城市和二三线城市这种联网的建立，整个珠三角变成了一个庞大的城市群，广东人到东莞买房，东莞人到深圳买房，深圳人到珠海买房等等，已经连成一体。在这样的情况下，怎样更好地引领这种房地产建设取得更加良好的发展，我们今天这个论坛将有更多的专家学者和房地产的精英来发表一些真知灼见。所以南方日报愿意为我们的专家学者、为我们房地产的精英，在这方面提供一个更好的发言平台。南方日报将一如既往地为广东的经济建设做好我们的工作，为房地产的建设继续做出我们的努力。
谢谢大家！
主持人：谢谢王总，刚才东道主东莞市委市政府的代表以及主办单位南方报业集团的代表的发言，从省委机关的角度对广东经济及房地产的发展发展以及省委机关报如何为房地产的服务，这两个高度高屋建瓴地谈了他们的感想和对珠三角的房地产的冀望和祝愿。我们接下来听听行业的声音，有请广东省房地产协会会长蔡穗声致辞，并发布珠三角房地产宏观分析报告。有请蔡会长！
蔡穗声：尊敬的江副市长、王总编，尊敬的慧谷公司张总裁，女士们、先生们，各位朋友、各位来宾，上午好！
我很高兴我们广东省房地产行业协会今天有个机会跟南方日报报业集团一起举办“首届珠三角房地产投资高峰论坛”，关于这个论坛举办的意义，他的现实情况，他的影响，我想刚才江副市长和王总编说得比较清楚了，我就不多说了。我代表广东省房地产协会衷心地祝愿这个论坛能够举办成功，而且今后能够发挥很大的影响。
今天会议安排我两个任务，一个是致辞，一个是谈谈珠三角房地产市场的情况。致辞因为刚才两位领导嘉宾都谈得比较好，我就不再多说了。我下面谈一谈对珠三角房地产市场的一些情况。
主要是今年上半年以来这个市场的一些特点和我们怎么分析把握它。我们广东省房地产协会这几年一直跟广东省统计局还有华南理工大学有一个合作，我们每个季度都发表一个市场报告，主要是广东省的，同时把珠三角的抽出来作一个分析。这次我们特意把珠三角的资料抽出来作了一些分析，把这个情况也跟大家一起共享。
首先我们说为什么今天探讨珠三角市场，他有什么意义？广东珠三角地区包括九个市，广州、深圳、惠州、珠海、东莞、江门、佛山、肇庆等等，有些从地理上并不是全部包括在里面，比如惠州和肇庆市，我们统计的方便从行政上把九个市包括在里面，地理上有一些超出了一些小珠三角的范围。这九个市按照2005年的统计，他的土地面积占全省比例30%，他的常住人口占全省的比例49%，不到一半，但是他的GDP占全省的比例达到了82%，1.8万亿元。珠三角他在广东的地位这样看来十分重要，他是城市化比较高，是中国改革开放的窗口，他跟我们国家长三角、环渤海湾并列是“中国经济三大引擎”，从房地产业来说，广州、深圳龙头的珠三角是中国房地产的发源地，我们都知道中国房地产业我们说是建国以来中国房地产业的复兴是1979年广州东湖边上的东湖新村，当时是东三区引进外资办公司，后来叫东华公司，受政府的委托跟香港的商人合作，在东湖新村拆建房盖的第一个小区，那是中国建国后的第一个商品化的住宅小区，三分之一给回迁户，三分之一补偿外商，三分之一在广州市场上销售。这是中国见过后的房地产市场复兴的开始。
后来80年代土地的拍卖招标在广州、在深圳展开，再随后，广东省政府广东省建委主持下制定的一系列的房地产法规政策，这些法规政策也过全国的法规政策的制定提供了很重要的依据。珠三角是中国房地产的发源地，珠三角的房地产业是中国房地产业先头部队，珠三角为房地产业提供了经验业提供了教训。这个教训也是93、94年房地产热之后的低潮。经验就很多了，关注和研究珠三角的房地产市场，探索他的轨迹、总结经验教训，寻找客观规律，这个对于广东和全国都有现实意义。这是我们探讨今天珠三角的经验一个现实意义。
第二，我说一下珠三角今年上半年的市场特点有几个方面，从总体状况来说，珠三角九个市完成开发投资占全省比例是89.5%，接近90%了。而广东房地产的集中度很高，整个投资量90%就珠三角的九个市，全省有二十一个地级以上的市，一共接近900亿元，排前三名的广州26.63%，深圳16.61%，佛山13.82%，如果看经济来源，广州418亿元，深圳401亿元，占全省资金来源总额分别是25.59%和24.55%。佛山228亿元，占13.94%，就是14%左右。我们看商品房建设施工面积占全省面积比例最多的也是广州、深圳、佛山，分别广州27.16%，深圳17.66%，佛山是10.28。竣工面积占全省比例的前三位是广州、深圳、东莞，广州19.84%、深圳15.39%，东莞14.23。竣工面积就这三个市已经占了全省竣工面积的接近一半。商品房实际销售额占全省的比例排前位深圳、广州、佛山，深圳33.07%，广州27.64%，佛山11.33%，实际销售面积占全省前三位的是广州、佛山、深圳，广州21.01%，佛山15.66%，深圳14.77%。这是第一个概念，总体来说，我们说整个房地产的集中度在珠三角，珠三角主要是广州、深圳、佛山。
第二个特点发展不平衡，我们可以把珠三角九个市分为三个梯队，第一梯队广州、深圳、佛山，其中佛山我们要关注他是后起之秀，佛山按两年以前他的数字比相对来说并不太高，跟其他的没有什么特殊之处。但是这两年他上升得很快，成为第三位。
第二梯队是珠海、东莞、中山、惠州，房地产的投资、资金来源、施工量、新开工量、竣工量销售面积和销售金额是这四个城市。
第三梯队，江门、肇庆。我们看江门和肇庆完成开发投资的江门占全省比例1.86%，不到2%。肇庆1.72%，占全省比例额度。开发资金来源中江门占全省比例2.48%，肇庆1.05%，商品房建设施工面积占全省比例江门2.9%，肇庆2.25%。商品房实际销售额占全省比例江门2.04%，肇庆0.79%，还不到1%。实际销售面积江门占全省比例4.19%，肇庆1.72%。我们这样看的话，江门和肇庆的指标尽管他们两个是珠三角，但是实际上他们的指标比较低，低过珠三角外面的一些汕头、湛江这些城市。这三个梯队还是比较悬殊的，特别是第三梯队跟第二梯队之间差别比较大。
第三个特点，价格上涨比较快。我们可以说是价格快速上涨，上半年全省商品房均价是5887元一平方米，同比增长18.09%，一般我们认为过了10%，房价应该有一个正常的增长，增长价格应该是正常合理的，但是比例过大恐怕就值得我们去关注了。全省商品房上半年的同比均价是增长18.09%，其中商品住宅均价是5557元，同比增长20.17%。其中有几个城市也值得我们说一下的，深圳上半年商品房的均价13178元，同比上涨42.3%，其中商品住宅12295元，同比增长44.04%。广州商品房上半年均价8356元，同比增长28.63%，其中商品住宅7953元，同比增长30.93%。这些地方，广州深圳我们看到同比增长30—40%多，应该说增长是比较快的，或者应该说是过快增长的。
其他城市排第三位的是珠海，珠海商品房是均价5616元，再往下看3400—4800之间的按照秩序排是中山、惠州、佛山、东莞，东莞最高。第三梯队的还 江门和肇庆，江门的均价是2859元，肇庆的均价是2725元，这个价格不要说珠三角了，我们的东西两地来比较也不高，也是排在中等的位置。而且江门和肇庆2800和2700的均价，在全国的中等城市来看恐怕也是中等的水平，就不算是高的了。
我们看看最高的深圳和最低的肇庆，他的房价统计局提供的均价不能理解为中心城区的某些价，他的深圳跟肇庆有5倍的差距，所以价格方面又要看到珠三角，尤其是广州、深圳上涨比较快，又看到他还有一个差距比较大的。
第四个特点，供需缺口扩大。我们拿了2个指标，一个是商品房的竣工量，作为他的工艺竣工面积，一个是销售面积，作为他的需求。这两个面积比，广东省上半年商品房供和需一个竣工单位有1.69个单位的销售，就是说需求量大过竣工量的69%。如果看商品住宅那就更大1：1.89，商品住宅他的销售大于他的竣工89%。一个单位的竣工有1.89个单位的销售。
跟去年同期相比，他的供需缺口扩大了，去年上半年供需缺口没有那么大。佛山是1：5.46，那是5倍多了，中山1：2.6，惠州1：2.46，广州1：1.19，深圳1：1.62，江门基本持平。低过1的两个城市，一个珠海，一个东莞。珠海是1：0.89，一个竣工量的单位有0.89个单位在销售。东莞1：0.91，也接近持平，销售略地一点。
如果我们再分析广东商品住房供需，我们从多几年分析，03—07年的5个年度来分析，我们发现一条曲线，我们从03年看，广东商品住房的供需比是供大于求，是1：0.76，一个单位竣工有0.76个单位在销售。说明他有空置在那里，产生了新的空置。到04年这个差距拉小了，1：0.99，到05年反过来了，供不应求了，1：1.20，一个单位竣工，1.2个单位在销售。到06年更扩大了，1：1.46。到今年上半年的资料，扩大为1：1.89。也就是说，转折点在04—05年，03、04年是供大与求，05—07年是供不应求。是这么一个趋势。
第五个特点，异地置业增多。我这里使用的置业没有使用投资，因为置业他有两种形态，一种他是自己居住需求的，当然也有一种市投资需求的。我们都称为置业。这个比较突出的表现是深圳、东莞、惠州。深圳他是输出，他去东莞、去惠州，最近有消息西部通道开通了，有的深圳居民到香港的屯门、粉岭、上水靠北部、西北部的地方买物业，他认为这个差距缩小了，他认为香港有上涨的幅度。另外来东莞、惠州的也很多，惠州特别是惠阳地区很多。惠阳地区今年的销售很大的份额是深圳来购买的，一开始是龙岗人购买，后来包括深圳城区人购买。东莞和惠州他是输入为主，他不是出去的，是人家来买他的房子为主的情况。所以我们觉得这是一个新的发展特点，今年以来，珠三角的房地产是异地置业增多，这个我们又要理解为，刚才王总编谈到广东珠三角城际轨道的建立，2010年7条轨道的建立，使得城与城之间改变了区位的观念，我们以后也许不是那么固定地看作我是广州人，你是东莞人，而是看作我们都是一个城市圈的人，好像我是东京圈的，我是洛杉矶城市圈的，这个城市圈里面只不过是有不同的地方而已。
毕竟一个小时，你在广州从东到西上班，就像你自己开车没有一个小时也是不可能的。我住在中部，党校到五羊新城仅仅是5公里，一般上班最快也得20分钟到半小时左右，下班起码也要30小时，这是自己开车。如果你从荔湾区跑到西关跑到天河，绝对要一个小时。
这样根据广州到东莞、广州去珠海一个小时，这样其实是一样的。这样的概念转变，变成了我们说异地置业也不是异地，也是等于广州的荔湾区居民到天河买房子一样，只是变了不同的区而已。这是第二个大方面，有关的几个特点概括。
最后我说一下怎么看待这个市场，这个市场最近这两年变化很大，跟我们前几年所看的大不一样。有些人说前几年广东的楼市很理性，甚至建设部的领导，中央媒体都来采访，写了专稿发表在中央媒体上，现在看起来好象不是那么回事了，是不是不理性了。我认为对这个问题我们应该有一些更大视野去看待。
首先第一个，我们应该联系到我们珠三角本身这几年的经济发展，我们城市化发展的推动应该联系起来看，不要单独孤立地看房地产市场。第二个，我们要联系中国经济持续力好，而且未来的预期，未来的几年08、09年还是被看好的。他对房地产市场有一个投影的反映在里面，加上贸易持续顺差，资金流动性过剩，资产尤其是土地资产面临着一个重新的估价。以往大家认可的价格今天被推翻了、颠覆了，重新有一个估价。这个背景就是前面所说的经济持续看好，外贸顺差大，资金流动性过剩。
昨天我吃饭还跟大家谈起，我说房地产他不同时期有不懂的贡献，我们80年代到90年代中期他做什么贡献呢？他是给群众解决居住的问题，我们中国政府很头疼城市居民很多人住得很差，但是你靠政府、靠单位建房分配给职工住远远赶不上，也没有那么多的资金实力。有房地产业出来提供了很多的住房，那个住房首先解决先富起来的群众，所谓的个体户他买商品房。这部分的解决了，也给国家分担了忧愁了。
到90年代的中后期有一些变化了，因为我们国家要面对金融危机，提出了刺激国内经济增长拉动内需，内需两个重点，一个住房，一个是汽车。房地产业承担了这个作用，买房不单纯是解决居住问题，还承担了我们国家刺激内需抵抗金融危机。应该说今天来探讨，这个功能承担得很好，今天我看又有一个功能需要房地产业承担。什么功能呢？吸收流动性过剩。
流动性过剩也就意味着你货币总量供应多了，货币总量供应多了你商品的需求不是说马上跟上去有那么多，或者消费那么多。那是不是意味着你需要把商品价格全面提升，才能够吸收全面的货币？这也就意味着全面的通货膨胀。但如果有一个资产的价格重新高估他，你的土地价格、房地产价格、股票价格重新估量，那么就有可能在资本市场包括房地产市场吸收大量的资金，吸纳流动性，也减缓了整个社会通货膨胀的压力。我觉得这是房地产市场在当今中国目前这个经济社会下应该承担的一个作用，也正在承担这个作用。
第三个，我们要看到全球经济趋向一步化，资本的流动性增大，土地资产的增值，吸引着资本市场的严重关注。我们看看股票市场就很清楚了，我们看到很多的上市公司也很清楚，看他的动向也很清楚。为什么拍卖土地那么多的上市公司在抢地，这也很清楚。资本市场越来越注重房地产，对房地产市场有很大的需求。
第四个方面，我们也要看到目前珠三角展现着诱人的机遇，但是也隐藏着投资风险。对我们业界来说，无论是政府也好，还是我们的误解也好，怎么样遏制地价、房价的过快过猛地上涨，我们当然承认他的上涨有合理性、必然性，也有积极的意义，但是过快、过猛的增长并不是一个好事情，他是一个急剧的风险，怎么样遏制过快过快地上涨，遏制经济的投机，防止过热始终是宏观调控的问题，问题是这个宏观调控怎么样做到科学有效，这个问题是需要我们不断地总结经验和完善的。
在结束我整个讲话之前，我还说一个事。刚才也谈到珠三角的轨道交通正在建立，广州到珠海的我们看到快建成了，其他的跪倒在逐步开通，“一小时生活圈”正在逐步形成，我们也在考虑这个因素，今年底12月7—9号，我们广东省房地产协会联合珠三角各个房协我们准备一起举办一个“珠三角广州优质楼盘展销会”，还有一个“房地产中下游产业、金融业交流促进会”，这是我们继续去年、前年两届的泛珠房博会做的一个大的活动，通过这个活动我们还是想要加强房地产的流动性，应该给这个流动性一个好的出口，使得这个产业的交流、上下游的交流、金融业的交流，以及给群众的置业安居提供 更多更好的选择。到时候我们也欢迎珠三角的开发商、珠三角的业界人士，以及上下游的相关产业都来广州参加这么一个大的活动。
我讲到这里，谢谢大家！
主持人：谢谢蔡会长。蔡会长从行业和专业的角度整合了很多数据、事实给我们做了一个很好的宏观分析的报告。接下来有请承办单位的代表广东慧谷集团的总裁张炳光先生给我们致辞，有请！
张炳光：尊敬的王主编、尊敬的江市长、尊敬的蔡会长，尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位朋友，大家上午好！
今天我们齐聚东莞，共同见证“首届珠三角房地产投资高峰论坛”这一行业盛会，首先我代表广东慧谷集团、广东慧谷城市策略有限公司对出席今天高峰论坛的各位领导、嘉宾和朋友们表示热烈地欢迎！
广东慧谷城市策略有限公司很荣幸地参与这次组织论坛活动，和各位领导、专业学者和企业代表展开具有广泛性的和智慧性的讨论。2000年以来，珠三角房地产市场发展迅速，房价纷纷上涨，众多的开发商大举推进异地发展战略，纷纷进军二三线城市，土地成为竞争的重要资源。房地产投资与需求不断地攀升，珠三角区域城市融合为一体化发展加剧，房地产成为社会普遍关注热点的新迹象。由南方日报集团和广东省房地产协会主办和广东慧谷城市策略有限公司承办了本次的“首届珠三角房地产投资高峰论坛”，论坛将以房地产行业的发展前景、国家的宏观调控，珠三角房地产的开发节奏和投资机会和房价上升为主题，旨在引导房地产理性投资与消费，推动珠三角房地产健康和持续性的发展。
本次高峰论坛意义重大，我们很希望这个论坛可以带给这个行业过去大半年以来珠三角房地产市场的总结，对于未来一年趋势的探讨。同时也希望大家也能够通过本次高峰论坛洞悉行业的最新发展与变化，有利于政府制定正确宏观政策，以及房地产企业进行经营管理决策。以适应房地产发展的特色与要求，共同促进珠三角房地产行业的发展与繁荣。
我们希望同时也相信，通过政界、学界、企业界和传媒机构的深入探讨和推动，必将为珠三角房地产市场的发展提供想象的空间，房地产企业的发展从来是根据区域的发展，关注和推动经济的发展也是房地产企业义不容辞的。值此广东慧谷城市策略有限公司将借助媒体平台，与各个房地产企业一道积极地为珠三角房地产市场的发展献计献策。市场瞬息万变，机遇与挑战并存，谁能把握市场的脉搏与机会，谁就能够成为最大的赢家。多方共赢是房地产业和谐健康发展的终极目标。
最后我谨代表广东慧谷城市策略有限公司预祝本次的高峰论坛获得圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢慧谷集团的张总裁的致辞，谢谢！上午几位代表都是从比较高的层面做了讲话和报告。下午我们的话题和讨论的问题将直指核心。下午14：30还是在这个场地，在国际会议厅这里，我们将有4场的主题演讲，将涉及中国房地产行业的整体发展状况，住房保障与市场调控、珠三角城市融合对房地产开发的影响，以及珠三角房地产投资商机在哪里等等的话题。下午演讲的嘉宾也有已经在路上的中华全国工商联住宅产业商会会长、教授博导聂梅生教授，另外有广州市国土管理局的副局长黄文波先生，还有学而优则仕的现任广西贺州市的陈述副市长等等，下午14：30的论坛更精彩，请大家到这里到时聆听更精彩的讲演。
上午的议程到此结束，再一次感谢各位的光临，希望大家在接下来的下午的半天和明天的半天能够充分地交流和探讨。谢谢各位，下午再见！
（上午会议完）