首届珠三角房地产投资高峰论坛

　　 时间：2007年9月14日下午

　　 地点：东莞莞城会展国际大酒店国际会议厅

　　 主办：南方日报社 广东省房地产协会

　　 承办：广东慧谷城市策略有限公司 南方日报东莞办事处

　　 主持人：尹婕女士（广州市形象大使）

　　 主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，在座的所有朋友们，下午好！我们又见面了。

　　 上午的开幕式之后，下午我们继续进入一个核心的主题，下午将 一个主题演讲，将有来自北京的专家，他的关注层面放在全国整个区域，还有来自地方政府的行政官员，还有来自房地产企业的行家里手，他们都将先后依次出场，从专家的、政府的以及行业的角度就大家共同关心的问题作一个探讨。

　　 刚才主办单位的代替跟我交待任务的时候说，他说尹婕你也可以从一个个人消费者的角度提一个问题，我想我的问题是大家共同关注的，究竟这个房价还要涨多久，还要涨多少。对不对？如果有顶的话这个天花板在哪里。我们知道广东的“地王”出在东莞，每平方米拍卖价格1.5万，这个记录被刷新了，广州市最近的一次土地拍卖上超过了1.5万了，好像是1.8万多，是白云山风景区内的一块地，土地的成本价就到了1.7万多，这个楼市到底要火多久，这个楼价到底要涨多久，这是我们共同关注的一个问题。要回答这个问题当然要理论水平相当高，尤其要从全国楼市的宏观角度进行观察和思考的专家。

　　 第一讲隆重地请出聂梅生教授为大家演讲，聂梅生是中华全国工商联住宅产业商会会长、教授博导，他历任中国市政工程西南设计院所长、建设部科技司司长、建设部科技委委员，建设部科技委副主任，建设部住宅产业化办公室主任，以及中国土木工程学会给水排水学会的理事长等等职务，我们首先隆重请出聂梅生教授！

　　 她的话题就是《中国的房地产还能火多久》，我们洗耳恭听。

　　 聂梅生：各位领导、各位嘉宾非常高兴能够到东莞参加这样一个珠三角的盛会，给我的题目是比较敏感的课题就是中国房地产还有多久的好光景，回答这些问题可能需要一些各方面资料的整合，所以这个PPT大家也不必太介意，因为它也不是为了这个会准备的，可能会用到当地的一些论据。

　　 关于中国房地产的发展问题基本上取决于四方面的因素，下面我就从这四方面进行分析，还可以火多久。

　　 第一个他的政策环境，政策环境可以支持相当长的时间去影响房地产的发展，尤其在我们国家。第二个是他的经济环境，宏观经济的背景到底在多长时间，是什么样。第三个是他的社会环境，因为房地产尤其是住房这一块他不光是和经济有关系，更重要的是和社会发展有关系，所以他的社会环境也很重要。最后一个，我们现在这一届政府非常强调的他的环境、资源方面的支撑力度和这方面的背景和环境是什么样的。

　　 大概从这四个方面来分析的话，应当说可以得到一些共识。首先讲一下政策环境。现在我们把后调控时期，已经调控了4年了，今天讨论的一些问题肯定是原来调控之后的。政策含量为什么这么重要，从大的环境来讲改革就是一种体制性的机制性的问题，如果没有改革开放就不会有珠三角的繁华、繁荣，就不会有深圳和珠海这样的一些特区，也不会有在中国启动房改、启动商品房最早的广东省。所以从改革的角度来讲，他会影响到机制和体制的办法。关于这个问题我想是没有什么怀疑的，因为这一届政府在十四大之前仍然讲要讲坚持改革开放，坚持市场经济这样一些基本的原则。在这样一个大前提之下，落实到体制和机制性的问题无非就是问题。出台了一系列的政策之后，现在我觉得有五方面的政策是需要继续深入的，这个深入的力度都是非常之大的，会直接影响到后调控时期，也是起码今后5年之内的一个政策的导向。

　　 一个是房改以后的住房政策的调整。这个已经有了结论了，24号文件的出台特别体现了98年这次房改以后，经历了差不多9年以后，大约10年房改时间，这是最重要的一次政策性的调整就是24号文件的出台，关于宗地收入取得了一定的看法。第二是金融体制的改革，因为我们房地产当中金融体制的改革是最慢的，但是他的影响力是最大的，房地产的金融方面的改革和其他的一些政策还没有出到位，已经出台了一些。第三是土地方面的政策，刚才主持人讲为什么低价比楼面还高了，这样一个土地政策将来会怎么样等等，我想关于房地产的土地政策还会继续细化。第四个是大家非常关心的税收方面的政策，因为这是一个政策出台就会影响到我们房地产各个方面的。最后一个是节能省地型的绿色地产政策的陆续出台。后调控时期起码这五个方面的政策会继续出台的。

　　 关于住房政策我不多说了《21世纪经济报道》，上个星期出台了一个关于我的一篇文章，就是关于《24号文件是房改的房改》，低收入的住房政策他的出台基本上把房地产今后导入了两个板块，一个是政策性住房板块，而这一块在房改以后是缺失的，争论是很大的。当时经济适用房政策没有得到关注，或者是关注过程中走了样，导致了低收入这一块缺失，曾经有一种想法是不是整个中低收入的住房全部由商品房来解决，把这个事情推到住房市场当中去，好像开发商是不是应该负责买不起房子的问题。前一段媒体上市场上的呼声都是这样的，房价太高，买不起房子，开发商应该负责。结果开发商这样那样的说了一堆，什么穷人不买房富人买房等等的。但是这个板块已经很清楚了，政策性的住房应该由政府解决，还有一些招拍挂和土地出让金的返回等等来解决。商品房的应该更健康地发展，通过市场机制来发展。这个机制我认为是最重大的一次政策，所以我叫做“房改的房改”。

　　 第二个关于环境资源方面，这个出台的力度很多，大家比较注重技术层面的问题，关于建筑节能、节地、绿色地产激励政策的一些税收政策。

　　 第三是金融资本方面的，住户开通了直接融资，这是一个非常好的消息，经过很多年的努力，央行逐步开通了关于企业上市，关于企业债项目债REITs等等一些办法，这是陆陆续续的，这实际上对慢慢地开通了对房地产融资的渠道。这个融资也好，但是也有他的危险性的一部分。比如说你在一个封闭的系统当中，比如说咱们抵押贷款，在中国是封闭的，抵押贷款基本上在银行和客户之间做。他并没有证券化，更没有变成像美国次级债这样的变成一个全球性的证券化。这种情况下因为我们还差两步，一个是本土没有对全球的抵押贷款，第二个我们的抵押贷款没有证券化，没有像股市这样可以到处买，他的风险就少了。这次次级债影响全世界的情况下对中国没有影响，我们还差得远，还有两步没有走。

　　 但是在一个封闭系统当中，你一个大的楼盘的抵押贷款出了问题，他是一个个例，如果变成REITs和抵押贷款的证券化，一旦出现问题就是系统性的风险，就会对金融体制带来风险。这就是为什么我国关于金融风险体制改革的速度非常慢，非常小心的原因就在这儿。大家可以回想97年香港和东南亚经济危机的时候引起那么大的震荡，但是对中国没有影响，因为中国这个体系没有进入到整个体系当中去。

　　 我觉得大家更应该关注今后多少年房价会不会继续涨还是大落的呢，有两个政策非常重要，一个是土地政策，土地出让制度的深化改革还要继续。大家知道今年年初的时候出了一个关于物权法，物权法出台以后引起了房地产一些法律法规的变化，一个是首先修改了房地产法当中和物权法不一致的地方，第二是修改了物业管理法当中和物权法不一致的地方。原来物业管理法很清楚叫做“物业管理”，只是想一想是不是应该管理，人家全是业主了，管理人家做什么？确实应该是“物业服务”，主次颠倒了，你是管理业主还是业主应该管理你啊，你应该服务业主，所以修订这次物业管理条例当中把服务和管理倒了一下。很重要的一个就是要修改土地出让法当中和物权法当中的不一样的。关于土地出让制度下一步的深化改革和稳定土地供应量和平易地价这是非常重要的。

　　 还有一个关于土地的问题，现在可能很多的媒体尤其在广东非常关注城乡统筹发展进程当中的统一地权的问题，这个问题在物权法的制定当中反反复复在讨论，修改了6次，最后还是留了一个口子，我们业内把他叫做“小产权”，其实不是一个小产权的问题，他实际上是整个的集体所有制的土地，当然是指非农用的那一部分，不影响耕地面积的前提之下，如何怎么样释放和发挥属于集体所有制当中的宅基地和集体用地当中的建设用地等等。所以有一种提法就是在土地问题上统一地权，地权、地价出让等等问题在做一些试点和研究，这是下一步城乡统筹发展当中的土地问题非常关键的一条。

　　 当然现在也有开发商已经非常前卫地进入了这个领域，还有机体所有制的土地扭转小产权的问题，这是下一步的土地政策当中未来几年当中恐怕要研究的问题，并不是说政策都出台完了。

　　 最后一个是房地产的税收政策，这跟国外差距比较大的在税上。我们的税在房地产开发商交税，去年的土地增值税出来了，持有环节上也有税，说是开征，每个地方不一样，二手房出售到底交多少税，有的交很高，有的说得很高，但是交得很低。持有环节上的税争议比较大，物业税是按照第一套征还是按照新人新办法，老人老办法征？总而言之这个闹了好多年，还是从广州这边闹起来的，但是持有物业税是很敏感的，尤其是影响房价的。

　　 这些持有环节、开发环节、流通环节的税制都没有完善，我们国家的税涨得很快，基本上增长率是GDP的一倍，每年都是GDP的一倍，国家收了那么多的税怎么样二次分配的问题，是不是房地产这块只是加税，没有减税，没有激励，这是我们在呼吁增税和减税的方法应该并用。

　　 讲到政策环境的时候先讲这么多，所以政策环境如何是决定于我们整个今后房价的我认为是最最基本的一个因素，看你出台什么样的政策，就像宏观调控当中出台了“组合拳”，出台了“八条”、“六条”、“十五条”，目的是平易房价，但是谁也没有想到房价在今年上半年开始想失控一样往上走，这是开始没有预料到的。

　　 这是让我想起的去年在深圳有一个中经公司的内部年度会，他请我预测一下2007年的房价走势怎么样，我其实不太愿意预测房价的，因为政策很难说准。但是我的潜意识当中认为会温和上涨的。那天被他们逼得不得了。我就说了“2007年在这么强的宏观调控之下，按照平均房价每年大约降2%，调控出去大约是8%几将到7%，到2006年底，降到5%大家就会记得。去年年底平均房价上涨了5点几，2005年是7点几，再往前是9点几。如果按照每年这个百分点降的话，2007年应该是5%稳住。”结果我说错了，我没有想到不是稳着往下降而是往上涨了差不多2个百分点。为什么会这样，很多人预测不到，预测房价大跌的人都更不好说话了，我们这些预测温和上涨的人都没有想到。房价确实和政策环境是有关系的。

　　 大家会说你说了半天政策处了这么多，还有这么多没出，这个政策出来以后对未来的房价走势会是什么样的呢？道理上来分析是不是应该这么说，由于24号文件出台，他稳住了低端，这个低端应该占百分之多少请大家注意，如果说现在经济适用房的比例在全国5%左右肯定不够的，廉租房不到1%，这部分肯定要上去要到10%，如果说是在今后的5年或者是更长一段时间内，各个地方政府在中央关于24号文件强烈地贯彻之下，这一块到了15%，那我想对普通商品房这一块，因为商品房当中有一段是在中端，就是中等住宅的中间这一块，他和廉租房之间有一个交叉带，我们说中等商品房这一块是有影响的。原来买普通的商品房偏低的这一块有一部分进入了经济适用房的准入，或者是他的资格在哪里了，他就不会买普通商品房这一块，可能自动地退出来了。当供应量不够的时候，他可能一个采取等待，一个是采取我还是要再买商品房。

　　 所这个模糊地段的偏经济适用房、靠近经济适用房这种商品房的房价我认为还是上涨的空间不大。因为有经济适用房不断地往中低收入群扩展，而且政策导向是最低收入到低收入，低收入到中收入，往上垫起来的，这个政策执行的话，普通的商品房这方面的房价应该会得到一定的稳定。完全的商品房尤其是中高端以上的中高端商品房，应该是完全进入另外一个板块。因为这块的买主受两个因素的影响，一个是打破了区域性，一个不是深圳的人买深圳的房，甚至不是广东省的人买广东省的买，他是区域的购买力，全国的购买力，甚至是深圳、北京、上海他是国际购买力，他是买国际的房子，那一块的房价不受经济适用房的影响了，那是另外一个层次了。我分成两个板块来说房价更准确，今后不要再说平均房价上涨多少，应该是两个板块的房价各自是什么情况，可能更科学一些。这是一个关于房价和政策环节的关系。

　　 第二个我想说一下关于经济环节的问题，这个问题是比较不太好说的一件事，我总结了一下中国的宏观经济绝对是最影响商品房房价的一件事，这次宏观调控以后有一个最大的成绩，大家都承认的成绩，就是把房地产的第一属性是金融属性强调出来了，这个会是“投资高峰论坛”，原来房地产大约在宏观调控以前很少谈“投资高峰论坛”，用得着你投资吗？全是银行的，谁投资啊。但是现在为什么“金融投资论坛”和“投资论坛”越来越多了，因为房地产他是金融属性。现在开发商必须得懂资本运作，必须得懂金融。而中国的金融机构或者是中国的银行、国际上的这些银行要懂房地产。原来这两块在中国是分开的，我当时比较早地接入房地产的基金的运作，大约在2003年开始筹划这个基金，当时他们说这是完全的两极板块，当时的房地产板块当中懂得金融资本运作的、懂得金融的可以称之为BANKER的不超过3个，他们银行家在说我们。我说中国的银行家当中懂得房地产的也不会超过5个，当时就是这样的情况，现在不然，现在多少的开发商和多少的房地产上市了，尤其在宏观调控的过程当中，已经上了、准备上的、将要上的很多。在和各种各样的资本进行调解，大家都认识到资本的重要性。经济环节是最重要的，我们必须要把我们的房地产放到宏观经济的环境中去认识，这才有可能认得清楚。

　　 楼市、股市、汇市这三个是紧密相连的，不要光是讨论房价，如果我们讨论房价不如讨论中国的经济走向更好一些。现在多一个什么问题，必须考虑的我们CPI的指数，就是物价指数。这个事情实际上现在决定中央出台什么样的经济政策，我们的经济环境是什么样的，在我们这样一个社会当中，可能在今天这个月之前，甚至于去年可能政府非常重视的是什么呢？是流动性的问题。形成流动性的因素很多，我在很早以前说过了，有一张图今天不放了。他是和东莞、顺德这些地方的外贸顺差有关系，和银行的存贷差有关系，和人民币升值有关系，和银行要贷款有关系，和这么几个因素有关系形成流动性比较强，固定资产投资会加大，房地产就热了，宏观调控就调固定资产，就是这么一回事。当时加息银行温习的屡次加息，其实在调控死库容，让他的钱从银行出去。但是这次加息却是因为物价指数，如果物价指数这么上涨，肯定还要加息。

　　 所以加息肯定影响房地产，现在影响房地产的原因不光是流动性的问题，可能是猪肉价格上涨，一会儿鸡蛋价格上涨，这个价格上涨会倒过来影响房价，而不是大家想的楼市和股市，这个不多说了，肯定是两边在那儿折腾。如果是CPI上涨加息的话，我们的成本就高了，大家又把钱存回银行了，投资性的购房就会下降。现在实际上在珠三角地区的房价上涨，主要的问题还是投资性的购房。尤其是深圳，因为深圳这件事情当时中央二套派了一个组到深圳调查，回来以后跟我谈了很久，后来二套去放了这个节目请我作了点评，当时对深圳的房价上涨作了一个研究和分析，他真的是投资性购房，深圳那些开发商当时都不好意思说这个钱不能这么赚，赚到不好意思了，甚至于我有一个很熟悉的开发商都躲了，我说你干嘛？银行追你债？他说我不能再卖房子了，打电话托我买房子走后门的人太多了。我说这个生意好做，做到开发商不好意思卖都逃了。这绝对是投资性购房。投资性购房以后绝对会下降，美国的次级债危机之前你可以听到中国的流动性过强，全世界的流动性过强，全世界的市场上钱多得不得了，有多少个亿要进入中国，因为钱太多了所以到中国投房地产。都是说全球性的流动性过剩。

　　 可是一夜之间，一个次级，其实次级贷款是美国非常小的事情，哗一下，钱全都没了，流动性没有了，还不够，股票大跌。这是一个星期的事，所以流动性的事大家千万要想清楚，中国当前可能是流动性的问题，一夜之间可能没有了，流动性既然是流动的像水一样，流动得到处都是，所以大家都想拿缸来盛水，或者是拿海绵吸水，房子是存资金的一个大好的办法，因为他可以吸收大量的资金，买房子，买普洱茶、玉石、邮票、古玩全都涨价，他特别能够吸入流动性，流动性强的时候他就资产性的升值，房子就是资产性的升值了。

　　 但是如果出现了金融方面的动荡，相当于像次级债这种情况，一下子大家都恐慌了，一下子这些东西都不值钱了，钱又全存到银行了。流动性都没了，很简单的一个道理。去年我可能在广州讲过银行巨大的存贷差导致流动性过强，当时存贷差10万个亿不得了，银行想把这个钱放出来，否则怎么给存款人利息呢？一年反过来，银行拼命地升息，要求大家把钱存回银行。如果银行在中国持续走不断加息的过程，钱会从房地产市场、股票市场，各种各样的当在大盆小缸的这些水又都会流回银行，这时候炒房还有钱吗？

　　 这个事情我觉得经济环境当中不像政策环境，你出一个文还要讨论好久，经济环境尤其是我们在一个全球性的经济当中，受国外经济的影响、受香港的影响，所以这种情况之下大家特别注意宏观经济当中的楼市、股市、汇市，人民币升值的压力并没有减轻，再加上多了一个CPI指数现在上，我真是不希望现在的国家CPI上到6，原来支出超过3是通货膨胀了，现在早就超过3了，政府说我们中国没有通货膨胀，这是稳定人心了，如果通货膨胀钱就不值钱的，那就要出大问题了。所以我觉得经济环境是未来几年决定房地产价格最敏感的因素。

　　 当年日本的房地产泡沫破裂，他出现了日元兑美元的升值过程当中大量加息的问题，我们现在是不是面临这个问题呢？人民币兑美元在升值，我们是不是也在逐步地加息呢？如果加息的速度再上会出现什么呢？日本就是10年的衰退，到现在不太回得过来。所以我觉得经济因素是一个很重要的，未来多少年的房价我觉得在中国恐怕要放到非常重要的一个议点上去。

　　 许元庆先生（音）经常跟我交流，他说了一下房价和金融和经济的关系，结果招来了一顿铺天盖地的骂地，气得他们两夫妻跑到美国去写了一本书《板砖、房价》，我们准备给他出版连载，实际上就是说了一些实话。

　　 第三，社会的问题，关于核心社会的问题，住房的问题在实用功能方面，经济环境当中的房价问题在投资功能方面。我们国家现在进入了和谐社会，在住房肯定有实用功能，在今后的十年过程当中，城镇化的过程当中，我们每年大约有一千多万人口要进城，今后十年是城镇化的快速发展期，尤其是珠三角早期开始城镇化的进入成熟期了，未来还有1.3亿人口要进城，这是不可阻挡的，你要解决二元化的问题，要农民致富，如果农民9亿人口不富你城市人口富了怎么样进入小康社会，都谈不上。中央整个来讲解决二元化的经济将是十七大以后非常重要的重点，小城镇的问题、城乡一体化的问题是一个重头戏。在这个过程当中肯定成为城市居民和城镇居民就得盖房子，这就是实用功能。跟刚才说的经济因素不一样，他不是投资，而是使用。这部分的使用肯定是需要建房的。

　　 这个角度来讲，房地产的开发、房地产建设的总量不会减少，我市这么认为的。总量绝对不会减少，只不过看你往哪儿投。现在有很多有见地的开发商开始琢磨这一块，城乡一体化，关于新的城镇的这一块住房的问题。这是一个，从这个角度来讲，城市化的过程当中会涨。但是这里有一个问题，农民现在有宅基地，我今天从广州过来，一路上看见旁边农民的房子两层、三层、四层楼，很多人都有房子，但是也不怎么样。就是说他在农村有一套房子，他要到城里务工，是不是还要给他提供另外一套呢？或者是买另外一套经济适用房呢？这不是更加浪费吗？原来那套怎么办呢？所以现在有人说农民比城里的平方米数多得多，这不变成两套了，这不公平啊，如何解决呢？这出现了很多的问题，统一地权的问题、小产权的问题，都是今后房地产发展的社会问题。

　　 社会问题第三点，80后期出生的这一批人现在已经开始参加工作了，他们大部分是独生子女，他们如果再过10年，再起来了一批我们国家的人口红利的年代就过去了，恰恰在今后的10年我们会把我们的人口红利消耗掉，人口进入一个稳定的阶段，这时候不像现在在出生高峰期的人，集中到现在30多岁来买房子，或者是40多岁来房，或者是20多岁父母帮着买房，20、30、40多岁的都在买房，50多岁的在换房，造成我们的购房市场和使用市场是非常非常繁华和繁荣的。过了10年以后人口的红利开始消失了，除实用功能的购买力开始没有现在这么大了，这就平易了一部分的住房需求。

　　 从住房的社会环境来说，起码10年之内从实用功能之内不会下降，实用功能不会下降，开发两不会下降，供应量不会下降，应该说对房价是一个有力的支撑。

　　 第四条，土地资源，巧妇难为无米之炊，反正土地就这么多，方正房子就那么多，水资源那么多的问题，这是张力，如果这些问题不解决，再有需求也没办法控制房价的上涨。土地就是一个问题，非要在城市中心拿地，就那么一点，土地价格就比楼面价格高，那是没办法的问题，这是资源性的紧缺，除非政府提供了保障性的住房，他可能会提供。其他的商品房的价格可能希望会很平易。物权法出来以后对拆迁这一块成本就会上升了，在商品房这个市场当中在资源这么紧缺的情况之下，我们会走向一个可持续发展的住宅，强制你做节地，强制你做小户型，大家质疑很久的90、70的政策，我觉得24号文件倒是松了一口气，24号文件出台以后规定了经济适用房不超过60，廉租房不超过50，这一块进去以后就平易了90、70比例数总的比例数的问题，大家对这个就会放松。

　　 但是在环境资源这么紧缺的情况之下，对于高档住宅尤其是对于豪宅大量的用地，对于这种别墅不会宽松。总地来说中国的房地产还有多长的好光景，从政策环境、从经济环境、从社会环境、从环境资源环境全面分析的话，我觉得不用太悲观，中国房地产在今后的十年当中，尤其是十七大开过以后，我们的政策环境和改革开放环境更好的情况下，是会平稳地、和谐地去发展。谢谢大家！

　　 主持人：聂教授请留步，首先感谢您中午才赶到下午给我们做这么精彩的演讲，今天有一个很难得的机会有珠三角的人士在这里，他们很希望有一个提问的互动环节。由于时间所限，我们可能只有几个提问的机会。请大家抓紧时间，要提问的朋友请举手，我们工作人员把麦克送上。

　　 现场提问：您好，聂教授，我是东莞一个房地产的开发商，刚才您在谈到已经出台或者即将出台的政策的时候，也谈到了关于土地方面的政策，这里我有一个问题想跟您请教一下。关于集体土地所有制的扭转的问题。国家现在在重庆和成都进行了城乡综合改革的实验，我想问一下是不是这意味着国家以后现在众多的农民房在这里以后是不是跟商品房一样可以上市流通，这个问题对今后房地产市场的发展有什么影响？谢谢！

　　 聂梅生：这是一个比较敏感的问题，最近我们在北京开了一个关于小产权的调研，现在正在写报告。我在这里想说的一个从宪法上讲，这个事情首先和大法是不是相违背，所以从中华人民共和国见过以后宪法的修订过程中寻找了一下资料，从宪法当中小产权和土地流转的问题不需要修宪，所以不违反宪法，因为大法管小法，最大的法是宪法。

　　 第个法是物权法，物权法是一个层次非常高的法，物权法出台的时候曾经对这个问题修改了6次，最后为这个问题留了一个口子，没有说集体用地必须得要经过变成建设用地以后经过国家的收购以后变成建设用地，然后才能做为建设使用，物权法当中这一条没有。经过激烈的争论以后留了一个口子，但是这一条在土地法当中有。农用地必须变成建设用地，然后再招拍挂，这是下面一级的法，宪法和物权法，物权法是管着土地法的，下一步土地法要修订，房地产法和土地使用法在第三个层次的法，现在一个个地在改。我可以说，一种认为不行，小产权就是违法，集体土地不能流转，否则就违反什么管理条例，另外一种认为法可以修订，宪法可以修订。目前来看是违法的，土地管理法当中是不允许直接由集体用地变成直接的建设用地，现在正在作各方面的研究，刚才我点了一下，同地、同权、同价，有这么一个说法。

　　 什么时候能够同地、同权、同价，那要看整个法律的环境怎么样，总而言之这件事情开始试点了，我们中国有好多的事情从试点开始的。重庆的试点曾经二八分，20%集体土地整理完了，20%农民房，相当于拆迁安置一样，80%土地入股，他是作为入股进去的，而不是说我这个土地变成了国有土地。他是土地入股进去了，这是重庆的做法。

　　 成都的做法叫做转正，我原来是小产前，我比较低调的，你把人家房子拆了肯定不行，肯定要闹事了，慢慢地一点一点地一步一步地转正了，转成大产权。这个事情广东不是挺活跃的吗？这是一个事，我觉得中国历次改革当中从来力度最啊的就是土地改革。中华人民共和国成立，共产党拿到天下，就是土改。当之你承诺农民打土豪分田地，跟着共产党闹革命，完了以后土地分给你，那个改革是最大的。后来人民公社把分回来的土地回来了，造成了很多的事，最后是现在的这种联产责任承包制等等又回去了，但是始终没有像解放初期打土豪分田地归了农民，没有分到这一步。

　　 二元之当中解决城乡二元化的核心问题是土地问题，这个问题没有解决是没有办法的。城里一平米的拆迁北京给你补到7、8千，为什么农民的一亩三分地不值钱，国家从他哪里收购的时候才多少钱，不公平的，农民有什么？也只有一亩三分地，这是一个比较敏感的问题。

　　 主持人：对聂教授的第二个问题我们留给网友，因为南方网在网上直播。

　　 现场提问：您好聂教授，我们南方网的网友向您提了三个问题，第一个，就是说想问一下个人什么时候才能够建房，您对这方面的政策有一个什么样的预期。第二个，什么时候房地产市场的供求结构才能够平衡，目前的住房困难问题根本上来讲是由于供应结构严重失衡，别墅、大户型、豪宅这些房子占了大量的地，但是普通商品房、经济适用房和廉租房的建设严重缺乏，他想问您，这个问题的解决关键在哪里。第三个，是说广州目前为了抑制房价大量地卖地，还因为资本的追捧又创造了新高地王，就是您刚才提到的广州白云区的那块地。表面上看这个现象奠定了房价新高的基础，但是另一方面深圳、广州这些大城市的房价严重背离民生的效应也在不断扩大，容易引起行业崩盘的联想。这位网友想问您，能不能就此做出一些解读。

　　 聂梅生：我先说一下第一个问题，什么时候才能够个人盖房，我觉得什么时候土地归个人所有就可以自己盖房，如果土地不私有，个人盖房只是讲集资盖房，因为集资盖房也缺少法律宜居，还是地权的问题，土地只是使用权，按照物权法来讲使用70年以后自动流转，如果你自己盖房牵涉到一系列的法律问题，如果你是农民就可以，因为农民这块的宅基地上可以自己盖房，如果你想个人盖房就把户口弄到农村去，非转农嘛（笑）。

　　 住房结构失衡的问题提得很好，现在宏观调控调到最后，标准就是为了调整房地产的市场结构，就是中低收入、低收入这一块的结构偏小，商品房多面向中高收入的比较多，因为这一块的利润空间要大一些。调整市场结构的重点在于低端垫起来，到什么时候可以呢？根据我的经验到20%，属于中等收入以下的这块房价我们叫做两个板块会平衡。

　　 比如说香港的公屋这部分占到20%多，所以香港他的房价在相当一段时间是比较平衡的。我们之前也作了一个调查，齐齐哈尔他达到15%以上，他叫安居工程，他整个的房价不算太高。低端1500，高端2000多，大家各做各的，要不然你去住安居房，就是1500，如果是住商品房就是2500，他们相安无事。低端一定要占到20%甚至以上，这才是保障性住宅和政策性住宅。

　　 至于炒房的问题会不会崩盘，有些说法从整个来说是对的，不可能是涨和落，长期几十年来讲房价肯定在上升，经济总量在上升，个人收入水平在上升，当然房价在上升了，绝对值比绝对值没有意义。GDP在上升，个人收入在上升，房价也在上升，现在的分家比20、30年前上涨了多少？这个意义不大，关键是跟可收入支配比，中国这个问题是畸形的，但是回归到房价是否合理还是在于房价收入比，不是今天，因为中国还没有到这两个回归到理性的程度，但是总有一天他会回归到理性。回归到理性的时候崩不崩盘，如果你的房价收入比过高，房屋本身的价值和他的价格，价格严重地背离价值，虚高的时候就产生危险，这还是具体每个城市去分析。翻着50%这么涨，前一段时间说深圳，后来我看报纸出来没有50%，我们只有15%啊，我也不知道深圳到底涨了多少。我看中央调查组下去回来跟我说是50%，过了几天深圳政府出来说我们只涨了15%，如果是50%这么话那肯定是居高的，泡沫总会破裂的。

　　 主持人：掌声感谢聂教授，刚才她在讲到政策环境将是决定这个房地产市场行业一个最最基本的要素，随着24号文件的出台，房改政策的出台，政府如何进行住房的保障和市场的调控，也将成为下一步尤其是业界非常关注的一个焦点所在。所以接下来的这个主题演讲我们将请出广州市国土管理局副局长黄文波先生为大家作《住房保障与市场调控》的主题演讲。掌声有请黄局长。

　　 黄文波：本人既是政府官员也算是广东省房地产协会专家委员会的副主任委员，虽然这个“专家”有点水分，主要是广东省房地产协会看过从事房地产事业十几年了，所以同情我，封了一个“副主任委员”。我今天分三个部分讲，一个是作为长期房地产行业的从事人员的谈两个观点，第二是作为政府的身份谈一下我们广州市的政策的观点。第三是以官员兼小专家的身份谈谈这个市场的风险预测。

　　 第一个，我想抛两个观点，也许这两个观点大家都很熟悉了，第一个是关于住房与房价的问题。曾几何时，关于房价的问题可能是非常敏感的问题，很多人不愿意谈，很多人想绕开他，但是这个问题是不可回避的一个问题。住房问题是一个非常重要的民生问题，解决好群众的重要问题是政府义不容辞的一个责任，也是政府公共服务的一个重要的内容。

　　 住房问题其实也是一个资源的公平分配和合理配置的问题。因此要衡量住房问题解决的好坏不是房价，而是是否健全了一个适应社会经济发展水平和不同收入阶层的一个住房的梯级的供应和消费体系的建立。我有一个很重要的观点就是说，房价不是衡量一个政府，也不是衡量一个社会的问题，商品房的房价问题不是衡量的标准。而一个住房的供应和消费的梯次消费的体系，这才是最为关心的问题。

　　 作为住房供应和消费体系里面，大约包含了三个层次，第一个是面向低收入家庭的政府的保障性住房，大家知道的现在的廉租房和经济适用房，这个主要是解决我们低收入家庭住房困难家庭的居住问题，我今天的词不一样，一个是“解决居住问题”，一个是“解决住房问题”，我先作一个小定义。居住问题只是解决他的生存问题，住房问题是解决他的购买产权的问题。这两个概念今天在这里作一个小小的说明。保障性住房是用来解决一个地收入家庭的居住问题。第二个面向中等收入的中小户型和中等价位的商品住宅，广州市搞的是一个限价商品房，作为二级市场的二手房对这一块也是一个有力的补充。第三个层次很显然是我们经常挂在嘴上的以市场主导的商品房，主要是这么三个层次。

　　 刚刚讲的住房问题，现在回到房价的问题，房价问题其实只是住房问题的一个组成部分，房价并不代表住房，至少他不能够全部代表住房。我们作为一个政府而言，只要解决好低收入家庭的住房困难家庭的保障问题，构建一个比较完善的适合社会经济发展的、适合城市特点的一个住房的供应体系和消费体系，那么这个房价问题根本就不是一个问题。换句话说，把这个话说得更白一些，应该说有一些房子是必须由政府来投资、政府来建设，包括引进社会资金来建，也就是经济适用房和廉租房，这个是用来作保障的，保障低收入家庭的。

　　 有些房子的房价政府要控制，要制定住房的优惠政策，也就是我们所说的双限双性的限价房，这个也不纳入保障系列，他只是一种政策性的商品房，相当于我们香港的居屋，他也是收地价的，也是限对象的，比市场价格要优惠一些。

　　 第三个，还有一些房子就让市场去说话，那就是我们这些真正进入市场主导的这些商品房，说白了我们现在就是要建立这三个层次的一个供应体系，适合我们这个消费体系的建立健全这么一个功能体系，这是我们一个努力的目标。如果把这个体系搭建起来了，该贵的房子让他贵起来让市场去主导，但是大多数的人群和极少数的低收入家庭，这个是我们政府必须义不容辞要解决他们的住房问题。所以，我觉得目前我们的政策很容易使我们产生误解，以为我们现在出台了国六条、国八条等等一系列的问题，都好像给人家一个思想的误导，以为对房地产市场进行调控就能够解决住房的问题，这个恰恰错了。而是要通过努力构建一个住房供应和消费体系，这个才能够真正地解决住房问题。这个时候房价的问题根本就不是一个问题了，也用不着我们那么多的媒体一直关心和炒作的问题。我们作为一个媒体真正应该关注的是老百姓的房子是不是真的解决了。

　　 第二个观点，作为政府调控住宅市场界限的问题，或者简单来说就是保障与调控的关系问题。作为政府而言，首先是要坚持两手抓，一手抓保障，一手抓调控，同时要处理好保障与调控的关系。作为保障而言，当然是加大力度建设经济适用房和廉租房，解决低收入家庭的住房问题。

　　 维护这个市场的秩序，加强对房地产市场的监管，打击和制止各种不正当的竞争和侵害消费者权益的行为。

　　 政府要对市场非正常、不健康的运行情况，运用市场的手段进行调控。比如说当房地产出现供需失衡的时候，供应结构不合理的时候，投资性需求过旺的时候，我们就要进行调控。所以，目前不要把这个保障和市场混为一谈，我们现在为什么要调控市场，就是因为现在供需失衡，比如广州市供需失衡，导致房价的过快增长，房价过快增长说明我们的市场出现了异常波动，会破坏我们的市场规律和秩序，甚至危害我们的市场。广州市而言在90年代初中期的时候也出现了这种情况，所以导致了我们在10年的过程中，我们的房价一直都没有出现大的变化。这个其实就是造成了一个后果。

　　 就是说我们现在为什么要调控，就是因为现在房地产市场不正常，不是因为他的房价太高，而是过快增长、供需失衡，所以必须要调控，不调控就会破坏我们的市场，破坏我们市场的有规律的运行。这是我们为什么要搞调控。为什么要搞保障，就是因为现在很多没有搞保障，所以老百姓只能依靠市场来解决自己的住房问题。为了解决我们大多数的包括低收入和中等收入的住房问题所以必须要搞保障，这就是我讲的关于保障和市场的关系。对于住房的问题还是坚持市场化和四维化的改革方式最重要，还是回到刚才我讲到的第一个命题，我们怎么构建一个科学的、合理的住房供应体系和消费体系的问题，这个问题应该说是我们考验一切问题，解决中国住房问题一切的出发点和根本点。这是我抛的两个观点。

　　 第四个我作为广州市国土管理局副局长的身份来汇报一下广州市政府是怎么样进行住房调控的，06年的3月份我们出现了一个税七条，一个是加大加快政府保障住房的建设，切实解决低收入困难家庭的住房问题。二是加大经营性商品住宅的供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。第三盘活再利用存量土地增大老城区居住的用地。第四是加快老区的改造改善城区环境。五是加快住房的水平。六是创造规范诚信的市场秩序。七是加强宣传引导，创造良好的舆论分为。这是其中有很多的细节，包括单位自建经济适用房引起了很大的争议，包括我们的省市房协对这个东西都提出了一些不同的看法。又比如广州市在06年就开始实行的双限双禁，今年还准备出一个规范性的文件，怎么样规范限价商品房的政策准备出台，等等这些都是在我们这个税七条所涵盖的范围之内。

　　 这个出来的背景也是基于我们刚才所讲的怎么样努力构建广州市的住房供应体系和消费体系，怎么样通过保障来解决低收入家庭的住房困难问题，怎么样来通过调控使我们房地产市场能够健康平稳有序地发展，这就是我们制定这个税七条主要的背景和原因。

　　 在出台这个之前，我们对房地产市场也进行了一个分析，广州市主要的情况还是房价的快速增长，主要还是来自于我们供需失衡，这是我们分析出来的一个结果。确实，我们在土地供应这一块，在商品房供应这一块供需出现了严重的矛盾，所以导致我们的房价快速增长。作为税七条而言，我们认为税七条没有出现过多地对市场进行行政干预，应该说整个税七条的制定还是在尊重市场的规律情况下制定的。应该说，也准确地把握了住房问题上市场与政府的这种界限，符合我们国家宏观调控的一个理念。

　　 第二，作为我们税七条今年3月份提出来的，他许多的提法和做法已经被国务院在今年8月7号公布的24号文件所采纳，大家可以回过头来看一看，如果有兴趣可以翻翻我们的报纸，当时广州市提出了很多的有建设性的做法，当时在媒体界或者在很多我们专家界都持有一些不同的看法。但是恰恰相反，在今年的8月份，国家出台的24号文件里面，许多东西都采纳了广州市的做法。比如说将旧城改造作为解决城市地收入家庭住房困难的一项具体措施，纳入政府保障实施范围，多渠道增加政府保障性住房供应，采取限房价、限户型、限流转、限销售对象，这是我们的限价房，包括规范单位的自建经济适用房等等，这在24号文件里面很多的东西，广州市在过去做的一些做法符合中央的一些精神。所以我们在前面，我们的这个税七条很多东西还是有建设性的。

　　 税七条也提出了盘活再利用存量土地的调控措施，将国家房地产调控的措施与国家土地管理政策有机地结合起来。同时，我们税七条操作性是很强的，工作的目标具体、明确，一个非常务实的政策，每一项都有指标。比如说07年我们经营性的居住用地要达到4平方公里以上，保障性住房要达到1平方公里以上，等等我们都有一个具体的指标。包括我们缩短行政审批的时间，凡是涉及到商品住宅的所有行政审批全部压缩50%以上，这对我们政府官员是一个很大的压力。但是目前我们已经做到这一点了，所有的行政审批压缩50%以上。

　　 应该说从我们回归现在来看，税七条从制定是符合中央的精神，也符合广州的特点。目前来看我们落实税七条的工作进展还比较顺利，一切都是按照计划来推进的。应该说我们实施税七条以来在房地产调控方面已经初见成效，如果大家看国家发改委颁布的价格指数，我们8月份排在价格指数23名，我们由最初的第3、4名一路下降，现在已经到了23名，现在再也没有进入前10名的记录了。而且作为中小户型普通商品住宅，我们定义是90平米以下的普通商品住宅，虽然我们总体的绝对值的价格还在涨，但是中小套型的商品住宅就是90平米以下的，从07连的7月份，今年上半年的7月份均价是5934元每平米，07年1月份我们的家是5941，前后差了7块钱，说明广州市中小套型的普通商品住宅价格比较稳定的，半年只升了7块钱，我们整个价格指数和均价在涨，但是在全国的排名落后的，说明我们做的工作还是有效果的。

　　 广州市关于房地产调控的一些做法和一些具体的指标在这里我就不一一介绍的，因为我们广州市的媒体比我们还积极，经常每月都盯着我们国土房管局，一有点数据就全部登出来。我就不一一汇报了。

　　 最后谈一下这个市场的风险问题，结合政府的管理，也结合对房地产的分析，我想谈一点市场的风险问题。在911的时候，我们拍了一次土地，总共拍卖了13公顷用地，用地面积达到70万平米，成交总价达到了95亿元，其中有一块地成交的楼面地价达到了1.87万元每平方米，媒体号称全省的“地王”。对于地价而言，应该说目前正在节节高，是一浪高过一浪。现在有的楼面地价的水平，有时候我们拍地的楼面地价的水平已经以临近的商品房的销售价格水平相当了，这是一个很不好的现象。

　　 根据这个问题我们是怎么看的，也必须要作一个分析，作为我个人认为目前我们的市场已经存在了一个风险，我个人认为我们目前的开发商已经是在投资方面存在着盲目乐观。我也建议我们的开发企业从四个方面来考虑这个问题，对市场的风险。

　　 第一个是未可预见的政策风险，请我们所有的开发企业都必须要重视这个问题。国家对房地产的调控是坚定不移的，而且是会越来越深入、越来越深化。比如说就广州市而言，我们很快就会推出限价商品房的政策，我这个限价房可能只卖7千块钱，但是你当时拿90平米普通住宅的时候可能楼面价格7块钱了，到底是买我们的呢？还是买开发企业的呢？这是显而易见的。包括我们一些国家的宏观调控政策，我个人认为目前这个宏观调控，我们应该说在供给这一块是下了很大的功夫，比如说加大经营性用地的供应等等，但是在抑制需求这一块我们做得还是比较欠缺的，特别是在税收金融这一块做得不够的，但是很有可能国家会出台这方面的政策。

　　 第二个，调控的风险。我刚刚讲了包括限价房，包括我们政府加大经营性居住用地的供应，我们企业不要怀疑政府在执行政策上的力度。

　　 第三个，管理上的风险。我们卖地的时候大家注意观察到，我们对预售也进行了约定，对预售的时间也进行了约定。过去我们对动工开发竣工的乐队，现在我们对预售也进行了约定。所以广州市的政府对土地的出让和土壤的后续管理是越来越严格的，不要再抱什么幻想将来和过去一样，广州市在收地这一块应该说在国内是做得最前列的城市之一了。

　　 第四，确实存在市场的一定的风险。今天想借这个机会，也想通过我们的媒体，向社会上所有的开发企业呼吁要理性投资，真正要知道我们这个市场还是有风险的。谢谢大家！

　　 主持人：谢谢黄局长，在新的形势之下，在新一轮的城市化进程当中，房地产企业将如何去应对挑战及抓住机遇呢？接下来我们请出沿海集团副总裁营销总经理曾晓华先生为我们作一个主题演讲。有请！

　　 曾晓华：很高兴有机会参加“首届珠三角房地产投资高峰论坛”，受大会的委托，我的课题是《新形势下的房地产企业如何面对挑战》，我想从三个方面来说，第一个是上半年房地产的形势，第二个是开发模式的选择，第三是沿海的实践。

　　 第一部分，上半年房地产的形势，应该说全国房地产投资增长的速度在上半年不是减的，07年6月份房价增幅达7.1%，同比加快了1.3个百分点。第二个是很重要的是区域市场的差异仍然很大，第二是上半年的需求增幅放缓，第三上半年的房地产的压力还是没有改变。第四，整个上半年房地产企业的融资动作非常大，股市融资和利用外资成为热点，业绩也增长很快，而且企业间的差距在拉大。就是大得越大，小的越小。企业利用并购来获取土地和项目的开始增多。

　　 还有一个很重要的一点，上半年的形势，这种高价拿地地王频出，不光是广东还有全国各地频频拍出“地王”。从企业的角度来说对上半年的形势和房地产的发展作了一个预测。

　　 我个人的预测有以下五点。第一点，有可能下半年增加保有环节税，提高首付的比例，这种政策很有可能在近期推出。第二个，国家将完善发展模式，商品房、限价房政策福利房，廉租房，将有可能形成硬性的比例，刚才聂梅生教授也说了一下。上述政策的出台将完全改变房地产的生态环境，为此，适者生存，弱肉强食。

　　 第三点，高房价将导致有效的市场减少，明年6月底一线城市房价有可能出现拐点，交易量下降，价格略有下调，但是如果A股继续向好，宏观经济保持10%的增长的话，房价还是会应该继续上升。

　　 第四点，高门槛、严金融，将使部分发展商却步，双降包括需求和供应量格局将形成，有能力的发展商市场份额不会减少。

　　 第五点，在明年6月底前，一线城市的地价向已拍卖的地价看齐，二三线城市地价将快速上升超过50%上，梯度转移将加速。这是第一大部分，针对上半年的全国房地产的市场，本人所做的一些预测。

　　 谈第二个大部分，谈谈开发模式的选择，中国的房地产开发企业在经济增长、城市化人口红利的推动下爆发出勃勃生机，中国必将成为最大的房地产市场，中国也会出现一批世界一线地产公司。经过严厉的调控之后房地产的集中度将加快提高，企业优胜劣汰，强者必然更强。随着国家宏观调控进一步的出台，房地产行业的准入门槛进一步提高。随着土地的供应的地价提高，房地产行业的融资能力会进一步增强。资本市场往往对大房地产市场非常青睐，因此资金能力弱和开发能力低的房地产开发商前景日益暗淡。

　　 一方面土地出让规范化和对房地产资质审查趋严，使中国房地产企业的壁垒明显提高，因此具有品牌和专业化优势的房地产公司，具有持续发展能力的公司，比如说沿海、万科、金地等等，另一方面国内房地产价格的涨幅并不平衡，一些近期房价飙升的一些上市公司无疑将会受益其中，这将会刺激股价进一步上升，无疑那些房价上升的房地产公司会成为大家短期关注的焦点，比如重庆、深圳、北海和广州地区的一些房地产。

　　 由于我国居民的住房改善需求是持续存在的，整个房地产的蛋糕会越来越大，这个市场中优胜劣汰将会成为主旋律，有能力的公司将来会分到更大的蛋糕。未来房地产行业将会快速整合，部分小开发商将逐步淘汰出局，规模化的公司将通过兼并、并购、合作开发方式扩大市场份额，行业集中度明显提高。

　　 整个来讲，中国房地产同时呈现了区域发展的这种格局，我们沿海集团目前为止应该形成了整个全国发展的格局。经过十多年的发展，整个房地产市场已经进入白热化阶段和百家争鸣的阶段，品牌将成为房地产企业的发展支撑，沿海集团向来注重品牌建设，在健康住宅和细分市场方面独树一帜。所以我对未来开发模式的选择就谈四个方面，从传统的房地产到金融地产来转变，具有融资能力的房地产企业才能活下去，2007年的中国还有30多家企业在拍地，2008年的中国可能有20多家企业在拍地，2010年的中国可能就只有10多家的企业在拍地。看看我们在座的房地产企业能不能在2010年之前进入这个圈子。

　　 第二个，企业从规模的发展到品牌专业化的发展的转变。

　　 第三个，从粗放式的经营到细分市场的转变。

　　 第四，区域运作到全国布局的转变。一、二、三线城市要合理布局，并形成根据地。

　　 所以我们可以看看目前的中国比较大一点的企业他们是如何布局的，这张表大家可以看一下。

　　 二三线城市开始成为热点，全国包括广州深圳香港地产军头均已完成在国内战略布局，主要集中在长三角和珠三角和京津塘地区，开发重点基本集中在一线城市和个别经济热点城市。相对落后的二三线城市开始成为热点，珠三角首当其冲。以前我在的恒大地产引进了广州周边的这些城市。

　　 最后一部分我谈谈沿海的实践，大家对沿海不太熟悉，沿海在中国将是一个非常低调的企业，他1990年在香港成立，1997年10月在香港上市，承受住了亚洲金融风暴的考验，目前我们大约在全国进入了20个城市，17年来进入了20个城市，一线城市包括北京、上海、深圳，二线城市有武汉、沈阳、大连、厦门、福州、天津、成都、东莞，东莞之所以是二线城市，他的经济能力比较大。三线城市是都江堰、唐山等等。沿海目前的开发两大约是150万平方米以上，沿海集团致力于成为中国健康住宅的领跑者，率先与国家住宅中心建立了全国首家健康住宅合作关系，沿海集团也是最早加入美国绿色建筑协会，引入美国建筑认证体系的，对社区进行认证，都是按照这个体系进行设计的开发商。

　　 我们作为上市公司，沿海集团良好的经营业绩也获得了资本市场的嘉许，投资者也获得了良好的收益。06—07年我们可以连续四次获得了中国房地产最具价值的企业品牌的称号。所以谈沿海的实践之前先简单介绍一下沿海，这是我们已经进入的一些城市。

　　 我们刚刚讲的，从地产到金融地产的转变，第二个是从细分市场的转变。作为沿海来讲我们是其中1+N的细分市场，将中国的房地产市场细分为八大市场。作为我们的使命，我们就是要成为中国健康住宅的领跑者。我们要告诉我们的消费者，沿海是什么？沿海是中国健康住宅的领跑者。围绕着我们健康住宅的理念形成了我们1+N这种细分市场的子品牌，我们必须通过概念、通过产品形成这种“健康生活家”的品牌内涵。而且通过十大健康技术来赋予我们的产品推广应用。这些项目的品牌通过健康生活的方式加以细分，我们认为沿海是一种健康生活方式的提供者。

　　 一般来讲健康生活在哪里呢？我们可以说是一种开放的心态，我们城市开放的心态，集中体现在北京的塞洛城和武汉的塞洛城。答案2是什么？我们是原生态和风尚方面，这中间包括上海和东莞一些产品，我们在东莞的一些艺术家园是属于原生态风尚生活的健康产品，这是对他的一些演绎。

　　 我们东莞这个盘在道窖哪里他是中国15个国家健康住宅项目，我们沿海一共有四个项目在做健康住宅的试点，在中国一共可能不超过20个。9月2号沿海的丽水佳园开盘，3个小时58套住房全部销售一空。

　　 除了我们的塞洛系列和丽水系列，第三是我们的城市综合体的系列，你们选择在这种市中心区有星级酒店和写字楼、大型商场和高档公寓，我们现在已经在大连、沈阳和苏州已经开始建设我们的第三个品牌：沿海国中心。

　　 所以说，从我们的品牌管理上来讲，沿海已经形成三大品牌，塞洛系列、丽水系列和综合题的系列，我们进行了不同的定位，并且把我们的健康理念进行了不同的细分。我们的健康住宅在项目策划的阶段就进行了一些导入，我们有很多的工具。从五个方面实心健康住宅品牌在项目策划阶段的导入，刚才聂梅生教授讲的国家提倡节能省地型的地产政策，沿海在这方面应该说是走在中国的最前列。

　　 所以说，从这三个方面来讲，我分析了上半年的房地产的形势和预测，第二部分是这种开发模式的选择，第三是总结一下。在当前的情况下作为房地产的开发企业，我想在这三个方面应该要做，一个是融资方面，首先是你的融资能力，如果没有融资的能力就麻烦了，要广开渠道扩大资源，至于怎么做每家都有每家的商业模型。作为投资线，要扩大住宅巩固商业地产，并且要巩固根据地，在东莞的企业，先把东莞做大，把东莞丧失了你进入全国那没有意义的，要把握二三线城市的机会。第三是资本的周转超越产品的周转，实现投资价值的最大化。131的工程，提升我们的项目策划功能和营销功能，第三是推进我们的健康住宅和1+N，构成我们产品的体系。第四是要推进产品的价值体系的指标，构成品牌的优势。最后一点，作为房地产的开发企业要建立广泛的同盟促进共同的提升。

　　 这是我今天要说的内容，谢谢大家！

　　 主持人：谢谢曾总的给我们分享了很多。接下来的主题演讲是最能紧扣高峰论坛的，“首届珠三角房地产投资高峰论坛”，下一讲题目是《珠三角房地产的投资机会在哪里？》相信大家比较关注这个话题，在这里我们隆重请出这一讲的讲者，有请广东省委党校教授、华南区域经济研究专家，现任广州贺州市副市长陈述先生，这位既有理论的高度，又有基层政府实践的操作经验的学而优则仕的陈教授上台。有请！

　　 陈述：尊敬的各位领导、各位嘉宾，同志们、朋友们，下午好！

　　 这一次主办方给我的题目是《珠江三角洲地产投资的机会在哪里？》我想这不仅仅指的空间机会，因为他整个地产市场资本比较充裕的情况下，土地的价格不断地飞涨，在这种情况下，他利润空间要体现在哪里去？我给大家分析一下，他给我这个题目要形成一个什么样的利润空间，我给他大概的分析是这样的。

　　 如何去寻求资本和土地结合的最佳模式？实际上是房地产企业如何跟政府合作的最佳模式。可能这成为我们政策或者是制度层面寻求利益的一个最大的空间。我整个核心的内容并不是说现实的利润在哪里，可能是下一步期待的利润在哪里。

　　 从我们的现状来说，城市的规划和房地产现在的开发整个合作，目前来说还是相对粗放型的，这种粗放型表现在哪里呢？主要表现在政府的公益性导向和企业盈利性导向的博弈，这种过程当中由于相互之间的智慧落差导致了公益性导向节节败北，最后的结果缺少了高品质的城市社区。换句话说这个高品质的城市社区跟低品质的乡村社区就吸收了我们的高品质的城市社区。某种程度上来说就是房地产“绑架”了城市。

　　 在我们的人口当中，房地产开发如何能够跟城市的发展达成共赢，制度性和资本性结合最佳模式是什么，我这里的核心观点就是土地限价拍卖的新城模式，刚才广州市房管局的一个局长讲到，以旧城改造作为中低收入家庭的模式，我觉得成本会比新城模式高很多。

　　 我的第一个问题就是城市规划怎样引导房地产开发，也就是说第一个层次地产和政府的一个联合是什么。首先这个联合是制定能吸引房地产投资的城市新城的规划，选择合适的土地空间进行战略性的规划，什么叫合适的土地空间？我的理解就是说可能有足够的土地规模，今天上午我刚来的时候碰到了新世界的老板，我们交换名片的时候我跟他说了，我说“你新世界做10平方公里的土地最合适不够”，他说“我会记住你这个话的。”这个什么意思呢？他一个地产项目再好的话，如果规模不够的话也只是一个精美的盆景而已，他没有城市的概念，要和城市的概念融合要相得益彰。

　　 第二，土地的成本或者是拆迁成本相对偏低的地区。第三个合适的土地，原有的社区空间对他有哺育的作用。我们南沙老城对他80公里，这种哺育的能力母城对他是断层的，所以需要老城对他的依赖的能力，要选择一个合适的地方进行新区的规划，同时对新城有一个排他权，政府有有限的购买权，因为新城是政府优先权的情况下开始的。

　　 第三是进行普惠式的发展方案，刚才讲的20%是中低板块的，解决了低下收入的家庭以后，中等收入的家庭很难解决，我们广州的平均售价是5900多，那是可能把乡镇平和下来了，在市区不可能找到这个房价，那是自欺欺人的感觉。从这个角度来说增大了普惠式的土地拍卖。广州市很快出台了一个限价商品房的政策，包括了广州市的开发区已经推出了两块限价土地房价的拍卖，其核心的内容就是政府通过土地的一级土地的开发让利给居民，而房地产的利润并没有减少，市场的需求量增大。同时也把一些隐性的土地浪费变成显性的土地利用。

　　 有一些同志的说法，一个城市的房价越高可以表明这个城市竞争能力越强，如果一个城市的房价太高会削弱这个城市的竞争力，比如三线城市霸县、英德，如果这个地方的房价提得很高，可能对你的城市竞争力会削弱。这是城市规划怎么样引导房地产的开发。

　　 第二点，房地产开发怎么样紧跟城市的规划。第一个观点就是房地产商在政府决策过程当中参与了政府的规划活动。也就是使房地产对企业、对城市未来的中心位置、规模做一个非常明确的一个认识，包括了土地的成本。能够建设更有适应或者是理解新城市中心区的一个规模，他对未来的一个房价有一个基本的理解。这一点来说，中山做得比较好，对老城保护的情况下，北区、新区是一个完整的一个开发模式。同时也鼓励房地产商参与公共基础设施的一个建设，很多地产商说没有关系参加，在广州、东莞这些大城市很难参与一线的基础设施的投资。如果二三线城市的城市，他可能就很容易去参与基础设施的投资。通过尽早地切入房地产的开发，采取一种线状挂牌的模式个把一级土地的开发和二级房产的开发同时列入了下个阶段的开发内容，这样使城市的地产商的联姻及早形成。对下一个阶段新城的商业区域和城市的一些公园，城市的一些公共基础设施有更透彻的理解，同时利用城市公园和城市基础设施，对周边的外地的效应带到了周边地产的形成。

　　 第三，限价拍卖的大规模的10—30平方公里的或者更大的地产规模的开发，任何一个地产商可能很难一口咬下，地产的联盟新城开发模式是非常重要的。地产联盟新城开发模式有一个非常大的好处在哪里，相当于东莞的新区，如果地产联盟的方式，他就不至于我们现在在五星级的一个会展酒店，在开会的时候对面的大规模的工地形成，我们联盟的方式在同时2、3平方公里同时成长的话，这种对社区的成熟，或者对于公共基础设施的分享是非常有用的。

　　 所以在这一点来说，地产联盟在这个地方是显得尤为重要，地产联盟也包含了在地产联盟和政府之间的一种合作也非常密切。包括了刚才所讲到的农业用地或者是一个农业的基础性用地，我把他当成公益性的公园向农民租地变成租地性公园的话，实际上在低成本的情况下加大了整个城市的品质，同时为城市生机勃勃的生长，向周边农民分享了一个地产增长的利润。为后期的城市的土地开发打下了进一步的坚实的基础。

　　 最后一个问题，珠江三角洲投资热点的城市接下来是什么地方？这个问题太大了，可能是李教授给我出的难题，对于三角洲来说他的核心城市是广深都市圈和广佛都市圈两个一线的城市，这两个一线的城市有一种无限的需求，无限的供给能力，同时对资本有强劲的吸纳能力，这种城市可能房价高，也表明了包括了投资性房的进入，他的竞争力是可以体现的。但是由于这些城市里面的土地是有限的，他不能大规模提供一个限价拍卖的土地，这种情况下有比较少量的限价拍卖土地的话，对整个房地产的房价会有很大的打压。

　　 但是在广深都市圈来说，关内饱和的地区是最为名的，但是他的地价越来越高，有两个是相呼应的，一个是宝安新区，这是深圳2030年规划里面，在未来的20年里面是一个高速成长的地区。还有一个布吉龙华的地区，是整个罗湖区向北迁移最明显最便捷的通道，但是由于这个地区成为镇一级的城市品质，怎么建还是布吉镇和龙华镇，这种情况下很难提高城市的品质。东莞整个莞深都市圈融合的地方是樟木头和常平和大栏地区，如果把这三个地区切分来永远不可能成为一个好的聚集地，如果这三个地方把点变成龙头片区的概念，可能成为一个增长的地区，因为三角洲之间拆分的土地是最低的，因为他们的土地成本会相对偏低，供给的土地规模也是比较大的。这个案例对东莞的常平地区来说是非常有意义的。

　　 广佛都市圈来说，广州因为四面给地，房地产商是无所适从，每个楼盘有足够的利润他就足够了。不会说跟这个城市品质紧密联系的地产开发，这也不是我们房地产商的责任。

　　 还有一个点是广州的南山，他是属于莞深都市圈和广佛都市圈的借口，如果是很有成长力的地区，他的珠江三角洲的核心地区，目前来说这个核心地区是未来奢望的一个地区，正因为是借口，莞深都市圈和广佛都市圈对他的辐射能力都是非常脆弱的，所以母体对新区的哺育能力是不足的，很短的时期内很难有气色的。

　　 珠海金光新区可能会形成佛罗里达的海滨城市的项目，但是他没有形成，各种原因是因为新区和母区的联系发生的脱节，滨海城市的拓展没有完全展开，这是一个很好的项目，这是一级城市。二级城市是三角洲周边的清远、肇庆这些周边的城市，如果把限价比例扩大，对周边的城市有非常强大的辐射能力，这个地区是非常大的一个城市增长空间。

　　 关于这分析几点，包括没有分析到的城市，他成败的关键并不在于我们的地方商，而是在于我们土地的供给政策是否达到一个限价拍卖的模式，同时使特色的城市使周边的城市很快地形成一个自己的个性和魅力，同时也加大了人口对中等城市或者是二级城市的一个驱动能力。通过人口的积聚对资本形成强大的吸纳能力。加大了下一个阶段城市投资的资本，谢谢各位！

　　 主持人：陈教授请留步，刚才陈教授有一个提议，他非常体谅建议我们下午的主题演讲留出一点互动的时间，看看在座的朋友有没有进一步的疑问可以提出来作一个现场的交流，所以我们抓紧这个难得的时间请在座的朋友针对刚才陈教授的主题演讲有没有什么进一步的提问，请简短地表达您的问题。

　　 现场提问：我是新浪网的记者，这是我们新浪网在这边做视频和文字直播，我们也有一个论坛，很多的网友非戳关心这次的高峰论坛，很多的网友纷纷提出问题，我代表网友问一下陈教授。现在很多人在一线城市买不起房子，很多人就想退居二线买房，网友最关注的是在二线城市的房价会不会波动得比较大，现在介入是不是合适？

　　 陈述：实际上二线城市里头如果对一线城市渴望的人他不会退到二线去，如果他退后二也是某种权宜之计，比如说他离开广州可能到惠州、周边肇庆作为权宜之计的情况，但是就广州周边的城市来说，现在二级的城市的一个价格也实际上不低了，主要的一条就是他限价土地的供给还不足，如果像广州一样出台了限价土地的供给政策，二线城市也不妨是一个很好的选择。

　　 现场提问：陈市长、陈教授您好！我提一个问题，刚才您说的理论非常好，成片开发的概念，但是现在成片开发有没有可行性呢？因为中央一直很关注园区的开发，怎么样做成片开发呢？有没有具体的可操作性呢？

　　 陈述：我刚才说的成片开发的概念是新城开发的模式，比如说10平方公里，这里实际上是一个土地指标的问题，土地指标的问题10平方公里对于一个中等城市来说，他可能一年内就是1万5千亩，一年是不会有这么大的土地供给的。但是他可以是分期比如5年的情况下实现，每年就是3千亩的土地是合适的。新城开发只不过是10平方公里一次性，比如30万人口的城市，10平方公里的土地5年开发，每年就是2平方公里，就是3千亩的土地，可能是2千人口的迁入。这样的土地指标是有的，但是通过一次性的规划是完全可以做到。但是给园区的是高品质的社区，最大的好处是这一条。从指标来说整个市场的迁移和饱满的市场是有的。

　　 第二个问题，正因为我们的规模大，我刚才举的10平方公里的概念，广州地区新城的概念就应该是50平方公里，这对广州来说是50万人口的一个情况下，广州市可能5年的时间就把他填满了。我们罗冈新区，第一个罗冈新城只有4平方公里可能是建一个罗冈县城，不是新区，如果是50平方公里的情况下，大家可能信心足，可能没有任何一个地产商做得起来，需要通过一个联盟的方式，这是一个地产商和地产商之间联盟的过程当中，再跟政府共同开发50平方公里的过程当中，每年10平方公里的开发是可以做到的，包括一些原始的森林和一些绿地政府低成本的租地模式降低了很多公共基础设施的成本。现在刚系南宁的五像新区现在已经开始进行了地产联盟的方式在开发。谢谢！

　　 主持人：谢谢！我们再一次掌声感谢陈教授！本来我们是安排了一个中间休息茶叙的时间，但是由于下午的安排也比较满，不如我们暂时牺牲掉下午茶，相信我们会有精神层面上的一个很丰富的收获。

　　 接下来还是继续下午的主题演讲，下一讲是《小区建设五大误区兼论房地产可持续性开发问题》，讲者是吕健博士，他是广东天一圆生态建筑设计院院长、广东省生态学会景观生态专业委员会副主任。下面掌声有请吕博士上台演讲！

　　 吕健：非常谢谢南方日报还有广东省房地产协会，还有主办单位给我们这一个平台进行交流。在珠三角房地产论坛上面，大家其实我们一直都很关注这么一个论调，其实到今天来讲，这个论调也已经给推翻了。“地段、地段，还是地段！”无论在我们广州也好，珠三角各个城市也好，这个“地段”在房地产已经令到我们房价一升再升，在这个时候我们更有必要对我们人居的环境进行一个深层次的思考。在这个新的一轮房地产与城市开发建设的过程里面，我们更注重的是“环境、环境，还是环境！”不管我们的房价如何，是高还是低，人居环境还是一定要建设的，不然就说不上可持续地发展。大会给我的安排是《我们在人居环境建设里面的五大误区和房地产建设的可持续发展》。

　　 首先我交流一下有关人居环境的交流理论，分析一下我们建设里面的五大误区，然后在这个过程当中我们怎么样进行可持续发展房地产设计体系五色空间，接着跟大家交流一下一些成功的案例。

　　 人居环境这个理论是一门以人类聚居，包括乡村、集镇城市为研究对象，着重探讨人与环境之间的相互关系的科学。人居环境的科学目标是建设可持续发展的宜居环境。是把我们人类居住作为一个整体，而不是像城市规划学、地理学、社会学那样，只涉及某一部分或者某一个侧面。

　　 对于这个人居环境科学理论是1993年就是14年前，由清华大学教授吴良镛院士第一次提出的人居环境的科学理论。可以说，在这个过程里面，是我们一次社会的运动，是一次科学的革命，也是我们人类可持续发展在建筑与相关学科的一个觉醒。刚才很多专家谈到我们的人居环境包括建筑、地境和城市规划，刚才陈教授在地产联盟和规模建设，这都是跟我们城市规划与建筑地景三位一体的融贯发展，这三者是相互交叉、相互渗透、相互补充，综合创新，构成人居环境科学的核心。

　　 刚才我们说了把人类作为一个整体考虑，而不是传统地把我们一部分一个侧面进行考量。这个过程里面他有系统的思想，复杂性的科学方法为指导，进行根据我们中国国情的理论建构、实践，还有我们的教育改革。

　　 在这个方面人居环境有五个层次，一个就是建筑，第二个是社区，第三个是我们的城市，第四个是城市与城市，省与省，乃至国家与国家之间的区域。最高的城市就是我们人居的地球。人居环境五大系统，包括我们的自然，我们自己人类本身，我们的社会、我们的居住，还有我们的人居环境的支撑系统。在这个建设过程里面，我们概括出五大原则，一是生产观、一是经济观、一是科技观、一个是社会观、还有文化观。在人居环境五大系统里面，自然系统大家都非常清楚，只不过我概括起来了，包括气侯、水、土地、植物、动物、地理、地形、环境分析、资源、土地利用等等。人类系统就包括我们对物质的需求与人的生理、心理、行为以及有关机制，和我们原理跟理论的分析。在这里，我们都有很多的感受。

　　 社会系统，包括公共管理和法律、社会关系、人口趋势等等这一块。居住系统就是社区设施、城市中心等。支撑系统刚才我们陈教授也非常强调这一块，比如说我们公共系统的自来水、能源、污水处理、交通、通讯、智能系统等等这些物质环境的规划，包括我们经济、法律、教育等等。

　　 在这五大原则上面，我们要正视生态的困境，提高生态的意识。我们现在的房价在不断地提升，不断地上扬，这个经济观就是我们人居环境建设与经济发展是良性互动的。科技观，我们在这个人居环境建设过程里面，发展我们科学技术推动我们经济发展的社会繁荣。对于社会观来说，关怀广大的人民群众，重视社会发展的整体利益。文化观，科学的追求与艺术的创造相结合。

　　 在这个建设过程里面，我们注重的的是人居环境与城市的经济、城市的社会、城市的管理相协调。我们国家将开展可持续人居环境的基本理论、政策，评估监控体系典型人居范例的研究，在这里我们在座的很多发展商跟我们很多的有关设计机构和研究机构结合，在这个过程里面做很多的尝试。

　　 有两点是非常注重的，人居环境最重要的一点就是如何发挥我们居民积极主动地创造精神。今天我们南方日报集团主办这个活动，其实就是让我们更多地消费者对人居环境建设的重要性有更深刻的理解和认知，政府在这个过程里面有计划逐步推动城乡的社区建设，不断增强居民对属于自己社区的人居环境建设和维护的能力。这个也是在人居环境建设里面一个非常关键的焦点。这个焦点上面，刚才说到包括我们居住者本身自己的生理、心理、社会与人文的舒适宜人的、精神愉悦的，这就是我们建设人居环境的一个焦点和目标。

　　 对于人居环境的危机，其实大家已经感受很多了，我们城市里面的交通堵塞、环境污染等等，今年7月份竞合组织和环保组织共同完成的中国环境绩效评估》报告现实，超过2.7亿人中国的城市居民呼吸不达标的空气，预计到2020年中国城市约有60万人会因为大气的污染会过早死亡。另外报告还指出，中国主要的城市几乎有一半不完全符合饮用水水源水质标准，这个主要就是我们的粪便排污和工业、农业的化学污染。

　　 在这个过程里面，牵涉到我们在房地产楼盘里面，在人居环境建设过程里面，我们经常发现了有这么五大个误区。第一个是植物配置的误区，第二是水体的景观建设误区，第三是高楼与硬质覆盖率高的误区，另外对住宅节能普遍认识不足的误区，还有一个物质与非文化图景的误区。

　　 非典之后，在植物配置方面，我们也曾经和南方日报联手做过几次有关植物配置的误区，虽然今天再谈这个误区的时候好像老声常谈。但是我们看出来，一直以来我们很多的楼盘还是以购买高价格的、贵价的树来做卖点，来炫耀我们这个住区里面有什么名贵的树种。比如说这个银海藻，当时可以说十几万可以买一棵回来，在我们住区里面住宅。比如说这个佛肚树也是二十多万买回来的，其实树作为我们一个环境最主要的维持碳氧平衡的一个功能和作用，我们人均绿地面积10平方米才能维持碳氧平衡，大家想一想包括我们生活和工作的地方，你们周边算一算能够达到人均10平方米的绿地面积吗？另外，在植物配置的上面，今天我跟大家分享的，在这个植物配置上面，乔木、灌木、地被植物一般是4：3：3，这样符合复合的和地理的种植，这样的多样终止对我们的环境贡献是有相关的贡献的。

　　 水景的误区，我们往往注重艺术的水的景观，我们开盘的时候很注重把这个水体做得漂漂亮亮很吸引人，因为在最初的时候没有进行设计和很好的考虑，因此这个水的维护成本会很高，因此我们住进去以后没有多少年，我们很多的时候这个水系就变成旱系了。

　　 这里有一个案例广州汇景新城，就是获得中国第一个中国生态住宅，也是由聂梅生颁发出来的这么一个项目，这个项目在最初的时候2000年时候，红色这个就是污水收集管，这个蓝色这一条是污水的收集区，绿色的就是中水回用的管 （PPT），整个社区上面我们进行规划设计的时候，一开始就对水进行生态设计，对这2万多平米的汇景图，他有三个梯级的水面，我们的人工实地的修复技术，充分利用原生态的自然地形和资源，第三保护回复区域的生态功能，第四是建成区里面的水的处理和回用。这是我们当时拍的照片，这是原来的三个水塘，这次过程里面我们运用了人工湿地生态修复技术，采用泉水水源保护，生态驳岸工程，水生动物，植物配置，运用水体的配置，从2002年建成以后这个水质到今年一直是很清澈，由于这个环境的建设，也给汇景新城房价一个很好的支持。

　　 另外是高楼与高硬质覆盖率的误区，我们在评判建筑的时候往往只关注空间的大小、功能的布局、造型的美学的效果，以至于内外装修材料的档次等外显的因素，往往忽略了室内空气内含的品质，热环境、湿环境和空气品质等等，导致建筑后期使用维护的能耗比较高。这样的话现在可以说大部分的楼盘都安装了空调，这个能耗我们国家同等气侯条件的话，是发达国家能耗的3—4倍，这跟我们高楼与高硬质覆盖率一个高的建设规模还有建设的情况有很大的关系。另外，一个是对住宅节能普遍认知的误区，我们认识到这个住宅节能的重要性不但是关注显性的眼前的节能效果，更要注意到隐蔽的长远的节能效益，刚才说到节能不但是我们这些专业人士的事情，更是我们每一个人具体工作、生活能够予以推动的事情。

　　 比如说在小区图纸上面的道路的长短可能是美观，但是会形成具体的现实就关乎业主车辆多少能耗的事情了。有关专家表明，我们在普通的建筑节能60%左右的建筑，其实造价是比普通的造价高出5—7%，但是节能的效应就在今后5—8年就可以完全回收的。由于我们这个利益的主体，节能的前期投入和后期收益的承担存在着认识的误区和偏差，很多的工作开展到牵制，因此在我们现在住宅节能上面迟迟还没有很好的进展。

　　 另外一个误区就是我们物质与非物质文化图景的建设误区，我们很多的楼盘都标榜“我们是欧洲小镇”，或者是意大利某一个城镇等等，把我们很多西方的文化景观作为我们楼盘的建设。当然我们不是绝对的反对，但是不管怎么样也要跟我们现代本身的生活还有中国传统文化的一种结合相连接。

　　 如果上帝造了我们人，就分成了一个我们以东方文化还有西方文化的两类人存在，我们在这个过程里面相信大家都有这么一个同感，对西方文化的基因他的核心《圣经》没有怎么去看过，对于我们中国人自己东方的文化基因《易经》我们都忘记了。因此，我们今天去探索由西方文化延续产生的科学，在这个过程里面，我们可以说大家真的不清楚科学到底是什么。

　　 因此，由于是这样的一种思维模式，在我们进行人居建设，包括我们各方面的建设过程里面，就产生刚才以上很多的误区。

　　 明年的2008年奥运会将牵起我们“中国风格”在全球的一个弘扬和复兴，我们从2000年申报奥运会的会徽上看到五星、五环太极拳的外框的设计，到08年的“舞动的中国印”的会徽，我们中国福娃的图案，还有金镶中国美玉的奖牌，还有我们的火炬。从明年3月份，这个火炬接力的市，我们中国的符号就会在全世界各大媒体上传播，这个时候我们中国文化的自信心的回升和中国风格的设计会渗透到各个领域里面，中国设计风格的产品会在奥运赛场上面受到全世界的关注。这个时候我们希望我们在座的地产商把我们的人居环境跟我们中国自己的风格结合起来，建造有更可持续发展的一个历史性的、持久性的人居环境。

　　 在这里，我想分享一下我们在这个人居环境设计过程里面形成的五色空间设计的体系，这个体系就是在我们广东省大家很熟悉的鼎湖山里面，经过10多年原始森林的探索里面，对鼎湖山的山体、森林、水、空气、人的关系进行的长期的直观感觉和感悟，再结合我们有关的导师中南林学院吴教授的森林生态研究的成果，我们98年提出了“空气负离子植物精气和空气中的微生物含量”三个指标来衡量我们的生态空气质量指标，我们可以鼎湖山的水、山、植物跟我们的人是紧密联系起来的。在这里我可以告诉大家鼎湖山是400多年前由肇庆人和肇庆的和尚种下来的植物，如果大家有机会去鼎湖山的时候，大家就可以看到在清明寺最茂密最有历史的这一片，就是迎面的橄榄、荔枝、杨桃等等这些瓜果植物，这些都是我们和尚给去拜佛的人来吃的东西。就是这么多年延续到今天，因此就是我们中国第一个自然保护区。

　　 在这个过程里面，我们把空气负离子跟植物精气这三个指标延伸下来，形成了我们今天进行人居环境一个核心的技术，就是我们怎么样达到我们舒适的环境。其实舒适是可以衡量的，很简单，我们在街上卖温度表可以看到，我们为什么要有一个空调只有18—25度是最适合我们身体舒适的温度，适度是30—50%，风是每秒1—5米是我们最舒适的环境。这个过程里面有关的机构为我们颁发了有关的证书。

　　 这个图（PPT）从东方的文化里面延伸出来的一个五色空间的设计体制，在这个东方文化里面我们不会忘记，一个阴，一个阳，我们可以看到当空气跟水、跟植物、跟我们的建筑、跟我们的人结合在一起的时候，这三个阴阳的图案把它叠加在一起，达到物质、信息、能量的平衡，我们找出这一个平衡点来进行建设。就是说从全方位的立体的多元试点的、定性定量的、源头处理的、整体解决的这么一个人居环境。由于时间关系，我不能更详细地演绎。

　　 我们说五色空间的红色空间，因为我们人现在能够在太空、在海底、在第三级制造原子弹，我们几乎在我们的活动空间几乎没有不可以达到的地方。无色空间是人体能够感受到的，我们看见的光，我们感觉到的温度，我们的适度、热岛强度、风环境和空气质量等等。蓝色空间是我们的水体，刚才说到了我们注重的是水的艺术景观，但是雨水、中水、养护设施等等这些都在我们的设计体系上面。

　　 在这里我们总结出这么一个结论，我们的水体是清澈的对上的空气是纯净的，因此我们对水跟空气的关系是有一个很直接的关系。对绿色的空间，我们往往在注重这个植物里面还有植被的空间、水体的空间，还有我们建筑空间的布局。对于我们建筑来讲，我们要讲究更多的是他的节能、寿命和环保，还有他的新材料和新技术的运用。

　　 这里还有一个结论，当我们绿地面积过半的时候，碳氧则平衡。我们看看巴黎的城市，这个是伦敦的城市，这是华盛顿里面绿色、灰色、蓝色的部分，这是我们北京旧城。（PPT）

　　 刚才我们在这里其中有一个非常关键的观点，我们所有的建设都跟我们人的思维有直接关系，我们必须在这个城市化、工业化的进程里面，我们要建立我们的生态文明、生态思维，运用我们的生态技术来处理这些我们人居环境的问题。

　　 下面，我就简单介绍一下我们有关一些这样设计的案例。在设计的过程里面，我们这些流程大家都非常熟悉了，我们对一个方案可以进行风环境的模拟分析，我们可以分析出建筑的群落是否合理。通过对日照环境的分析，我们可以找出大环境里面跟我们平常环境里面的日照关系来进行环境的布局和建筑物的布局。对于室内空间通过模拟分析这个光环境，改善我们室内的环境。

　　 我们也可以对单个户型进行风环境的模拟分析，来找出自然通风的一个结构。保证我们室内环境提出更可操作的一个措施。在这个过程里面我们通过模拟分析，达到满意以后我们再往下进行，如果不满意的过程里面再重新进行设计，这样找到一个更科学的途径跟方法。

　　 这是我们在佛山进行一个案例的分析，我们对主导风吹过这个楼盘，我们可以看到不同的颜色，分析到他的风速，另外我们对最初的方案也进行了热岛强度的分析。黑色的部分有四分之一以上，其中的热岛强度能够达到3—5度C。我们根据这些情况提出屋面跟下垫面材料的种类和面积进行布局和设计，以及对我们日照的分析，找出最不利于房间的日照跟大环境里面或者是公共区域里面的日照比例。

　　 这个时候进行有关植物的配置，跟植物种类的结构布局。经过这样的设计之后，我们明显看到这个黑色的区域大大减少，而且热岛强度不低于1.5度C，达到中国生态住宅的标准和要求。还有单体的设计、园林景观的设计，这是我们另外一个案例。也是经过这么一个流程进行设计。

　　 对于城市里面我们也是可以把他分成山、水、田、城，这么几大块进行这方面的规划和设计，然后把他作为一个整体。互相之间通过物质、能量、信息的流动，形成我们一个适宜人居的大规模的城市建设的一个模式。

　　 这一套我们也应用了，特别是非典之后我们进行了应用，这个也获得了联合国授予的全球人居环境绿色新技术奖。今天非常高兴，谢谢大会给我们这么一个平台，跟大家做这样的一个交流。谢谢！

　　 主持人：谢谢吕博士从建筑景观学和生态学这样一个比较新的角度去论证的房地产业可持续发展可能的空间。接下来我们有请富通集团东莞公司副总经理万维群（音）为我们作《新形势下房地产企业竞争力》的主题演讲，有请！

　　 万维群（音）：各位领导、各位同行、各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！首先感谢组委会的安排，让我作为深圳地产的一个代表做一个发言。原定的题目是《新形势下房地产开发企业的一个开发模式》，所谓的“模式”一般指一个事务的发展过程具有相当的典型，其孕育的规律具有普遍性，这个话题我认为比较大，一时半会也谈不清楚，每个企业的经营战略和战略安排各不相同，可比性不大，也无借鉴意义。但是有一点，现在是所有的企业都很关注的一件事情。就是新形势下在竞争的态势下，如何提升企业的核心竞争力。

　　 这是每一个企业现在必须要思考的问题，所以我的发言就是《新形势下、竞争态势下房地产企业如何打造核心竞争力》。房地产企业的核心竞争力到底是一个什么东西？仁者见仁智者见智，有各种不同的说法，有的说是拿地的能力、融资的能力、政府关系、人脉，以上各位专家和领导也从宏观的层面进行了一些阐述，而我从其运作的层面、从专业的角度来谈一谈房地产的核心竞争力是房地产的附加值创造的能力。

　　 包括产品的附加值的创造和企业的附加值的创造能力，由于时间的关系，下面我就结合富通地产和0769项目的情况就产品的附加值的能力谈谈一家所见，抛砖引玉与大家讨论。

　　 产品附加值的创作能力包括如下七个方面，第一，前期的市场研究，包括市场定位，客服分析，但是最核心的还是客户的需求分析，和目标客户细分。举一个例子，韩剧《大长今》在中国取得成功，原来不是因为股市本身扣人心弦，我个人认为反而又长又慢，而是把人性最美好的善良的、坚毅的一些优异品格体现在女主角一个人的身上，所以吸引了众多的观众，所以近几年来热门的韩剧无非这样一个特色。

　　 2004年我们在万江拿下这块地，当时不被看好，业内人士看作农村和田野，做什么样的产品卖给什么样的人，是这个项目成功关键所在。经过深入地调查和分析，和多方的共同努力，特别是大家的智慧，我们把目标群锁定在25—40岁的有创新的有能力的有文化的，项目定位为“白领文化大盘”，今天回过头来看看已经入住的业主就是一期、二期就是这样的一批客户，所以0769取得了东莞这样的成功。类似这样的案例深圳的振业城、桃源居，这充分说明对需求和目标客户的把握是项目成功的关键。

　　 第二个，产品设计的创新。众所周知一个项目的平面组织、空间、安排、建筑风格、园林景观、土地使用率、品质感，都是要通过规划设计来体现的，而且他是一个动态的。随着市场和客户的需求以及政策的变化而在不断地创新的。有人说深圳是中国的黄埔军校，是中国最大的样板房，我个人认为主要是指规划设计的创新和营销理念的创新。特别是在大户型、组合户型、馈赠面积等方面，一直走在前端。你想0769项目，在这方面也做了大量的尝试，在东莞市场首推“买一送一”的结果，今年在70、90的政策下首推组合营销的概念，又得到了市场的认可。

　　 在房地产的推销过程中有一个微笑曲线，一段是他的项目规划设计一段是他的服务。可以说规划设计的好坏决定的项目成功的70、80%，另外一个方面我们要谈谈在规划设计方面的产品文化的导入，举一个例子，同一件衣服穿在不同漂亮的人身上感觉不一样的，因为有些人有气质、有感觉有质感，有些人没有，这是内在的东西，是有内而外的文化的东西，所以产生要真正达到一个高度，我们认为不能少了文化的导入和内涵。再一个方面，规划设计对成本的控制也是非常大的。通常我们认为成本的控制在建造的过程，其实成本的控制是开发的全过程的理念，规划设计阶段决定了成本的70、80%，规划设计有时造成的浪费可以达到5—10%，

　　 第三，产品的制造过程，这是一个房地产的中间过程，是一个基础的工作，好的营销都要通过这个载体体现给消费者，是看得见摸的着的实体，这个关键很大程度上决定了产品的品质，特别是细节的工作。8比如我们经常看到的样板房、售楼处、电梯大堂、园林景观，这是给消费者第一个感受，我们要把这些工作做好。我们的经验是第一事前的预控，包括选择施工单位监理单位，和做好各项施工前提的专项技术方案和应急救援方案。

　　 把所有的技术问题尽量消化在图纸交付阶段，避免在施工过程中出现重大的修改和变更。

　　 第二是标准化的生产，这包括材料、检测、施工工艺和建筑的房子。第三对施工的控制，质量、工程、进度、资金进行管理和深化。制造过程我们认为是奠定厚度的过程，没有一定的厚度，产品达不到一定的高度，并对后期的销售和物管带来一定的隐患。

　　 第四，营销附加值的再创造，营销的价值在激烈的竞争中创造更多的附加值，附加值产生的来源于产品本身和消费者本身。麦克比勒斯曾经说过，再好的设计不管外观多么漂亮，功能如何齐全，如果与消费者的需求不符将没有任何的价值，因此我们必须牢牢抓住我们的目标客户进行需求的分析，最大限度满足他们的要求，这项工作必须从项目的前期、定位、规划设计就要入手，并且贯穿于整个开发的过程。前期主要对市场产品要树立形象，我们说是培养我们的目标客户。第二个阶段是中期，要在市场形成引导或者是领导，这就是我们常说的锁定我们的目标客户。第三是后期，我们要实行高的回报和收益，这要将我们的客户如何变为我们的业主。第四，我觉得非常重要的就是我们要营销一种文化，引导一种居住的问题和生活的模式，我们卖的是房子，但我们营销的可能是文化的产品。

　　 形成产品独特的文化内涵与消费者产生共赢，这里我们也可以举两个成功的例子，一个是深圳的万科第五园，在产品面事之前骨子里的中国就已经和广大的消费者见面了。另外一个是0769项目，站在城市的高度创造大型的人文社区，打造东莞的人文地标，让新莞人有家的归属感，从荒芜的一片草地建设成今年有50万平方米的大社区，他的成功和在东莞的影响力就是一种文化营销和文化导入的成功。

　　 第五个方面，我要谈谈服务价值的创造。随着房地产核心竞争力的不断提升，房地产的最终竞争我觉得是落在两个方面，一个是品牌，第二个就是客户资源的一个垄断。如果谁在这两个方面能够立于不败之地，这个企业一定能够走得很远。要争夺更多的客户资源你就必须要提供更多更好的优质服务和更多的附加值，建立一种良好的长效的客户关系，这是我们现在所有的企业都再灌注的一个问题。现在越来越多的企业重视把客户服务提升为客户关系的管理，提升这样的一个服务，可以树立品牌的形象，充分利用客户的信息优化企业的提升过程，贴近客户、研究客户的行为，提高客户的忠诚度，更有利与面对竞争，提高市场份额和投资回报。这一点我觉得在我们的行业当中万科是做得比较好的，他们现在提出了“零营销”的概念，营销部用成本不用花钱，其实就是建立在他们有着大量的忠实的客户资源，他们有万科会，所以现在万科打到哪里，有一批忠实的人会跟到哪里去，这批客户基本上不了解这个产品，但是他们相信万科，相信这个品牌，所以万科去发展了他们也在一起。

　　 另一方面我觉得建立一个客户的有效沟通，可以使我们项目在后期开发过程中解决比前期的一些投诉问题和质量问题。这也是一个非常好平台。平时我们可以通过一些跟客户的一些联谊活动，比如我们经常开展的一些团销、培训、讲座、文体活动，为客户提供一些与生活密切相关的一些增值服务，来拉近我们和客户的距离，使他了解企业，最后变成我们的一个忠实的客户群。

　　 第六个方面，谈谈管理效率与专业团队。房地产行业经过二十多年的发展已经逐步成熟，正进入了一个快速的阶段，房地产企业也经历了几轮的宏观调控洗牌，能生存下来的也都找准了自己的位置，各自都形成了一套行知有效的模式和基本队伍，我们这里不探讨他的模式问题及可以探讨他的管理效率和团队。我们作过一个比较，同样的效率同样的条件由不同的团队执行和运作的话，他的结果是不一样的，这主要是管理的效率和专业的能力不同所致的。要提高管理效能和团队的执行能力要从这几个方面去进行提高。第一个要有一个好的制度，这包括用人制度、管理制度、激励制度、组织制度、契约制度，第二要有一个快速执行的机制，房地产的反映是快鱼吃慢鱼，而不是大鱼吃小鱼，所以反应执行力的速度也反映了成功与否。第三是和心理的领导，第四是训练有素的核心的团队。这更需要有一个有眼光、有胸怀的企业家。第七，谈谈学习能力，纵向比的时候我们发现自己进步很大，当我们横向比自己和别人比的时候发现自己和别人的差距很大，这主要是反映出一个企业学习能力的不行。

　　 好的东西不是凭空想象出来的，是在不断地学习和实践创新中得来的，学习意味着创新，创新意味着要成本的付出，要学习要向高人学，你的合作伙伴越强越有水平，你向他学的时候好比你站在一个巨人的肩膀上你会比他站得更高，要站得高学习别人的先进经验是创造附加值最快的一个方法。同时我们还要构建一个共享的知识信息平台，放大每个人的能力、提升经验，使个人的经验提升化，持续不断地改革和业绩改善，员工要创造一种学习的企业文化，要创造员工通过自己学习，参加公司组织的内部和外部的培训，多种形式的学习来提高自己的综合素质以适应新形势的需要。

　　 以上是我们这个团队包括与同事们操作中的一些感悟，供大家作一个分享。谢谢大家！

　　 主持人：谢谢万总的演讲，接下来有请广东慧谷城市策略有限公司黎浩（音）先生为大家作《珠三角城市的融合对房地产开发的影响》的主题演讲，大家掌声欢迎！

　　 黎浩（音）：各位领导、各位嘉宾，新闻媒体的朋友们，下午好！

　　 作为一个在房地产行业第一线的从业人员，今天非常有幸与大家共同探讨我们所处的珠江三角洲区域房地产行业在新的历史时期下面临的发展机遇和投资机会。2006年宏观调控下的中国房地产四大区域呈现了不同的表现，长三角区域市场再度降温，珠三角热度依旧，环渤海区域是暖流暗涌，中西部地区蓄势待发。这些年来房地产行业一片待涨，房地产行业已经成为社会各界最受关注的热点。在这种背景下，今年以来伴随着珠三角各地“地王”频繁出现，珠三角房地产市场快速发展，房价急剧上涨，尤其是东莞、佛占、惠州等等这些沉寂了多年的二三线城市正迎来了前所未有的开发高潮。珠三角的九城市中，除了珠海其他八个城市的房价涨幅超过了22%，这些二三线城市拥有相对充足的土地资源供应和优越的地理环境和生态资源，并具有明显的洼地效应。随着珠三角各城市快速发展和交通网络的进一步融合，我们认为，这些二三线城市未来的房地产开发和投资的前景非常宽广。

　　 我们知道，珠江三角洲作为我国最重要、最具发展活力竞争力、最具发展潜力的地区之一，也是亚太区经济增长最快的区域，他的发展从小珠三角再到大珠三角，再从珠三角再到现在的9+2的区域，再到环渤海和各城市的辐射区，各城市的竞争力和辐射能力也不断地加强。

　　 珠三角的加速发展和融合，将很大程度地影响了房地产市场的发展布局和未来的走势，我们认为，对珠三角房地产市场的影响主要在以下几个方面。

　　 第一，城市发展模式将发生转变，房地产投资和经营将面临着转型。珠江三角洲一直靠高速的城市建设和制造业拉动GDP，进而解决其生存和发展的问题，随着高速的城市发展、产业发展，就业问题日显突出，很多城市都想建立一个所谓的“一小时生活圈”，从表面上看是新一轮的更高强度的城市建设，实际上应该是城市经济要素的快速聚积和产业发展的过程。如果我们把“一小时生活圈”简单地理解为新一轮的机械的城市扩张，或者只看到经济建设投入的加大，土地供应指标的放量，和城市投资的快速增长，开发商圈地机会的增多的话，我们没办法回答这个城市是怎么扩，扩多快，往哪里扩。

　　 事实上，这种空间的机械的扩张，他的背后是城市功能和城市产业的再定位和再分工。产业的差异导致了消费、人口结构的差异。这种差异也许我们作为发展商我们改变不了这个城市，改变不了这个产业，但是当我们更加清晰地认识到这种产业结构对房地产影响的话，我们将更清晰地把握我们的策略。第二，城际轻轨加快了珠三角的城市融合，提升了区域的价值。城际快速轨道的发展将为珠三角的经济发展和房地产行业带来巨大的机会。地处城际交通沿线的各城镇将在这个机遇中进一步崛起，十年前我们看到沿着广深铁路沿线的樟木头、常平成为东莞发展的前沿，现在我们看到沿着几条高速公路沿线的地区则成为了东莞的一个发展的热点地区。

　　 再靠近深圳的凤岗、塘厦等地区，高档楼盘已经有了大量的深圳客户，目前深圳房价突破了2万，与之接壤的龙岗也超过了1万，宝冈超过了万，广州的房地产也均价超过了1万，惠州目前的只有5千，及时是高档的楼盘是7、8千的价格。东莞的价格相比广州深圳有很大的优势，但是由于交通的原因，东莞与广州深圳的交通方式主要是依靠广深和莞深高速公路，往返在两个城市之间的交通是有限的，而且现在广深高速是超负荷运转了。没车族在三个城市之间的快速流动受到了很大的限制，所以东莞的一些房地产能够吸引深圳广州也仅限于一些城市的上层人士。这一切有了城际轻轨建设以后将发生重大的改变。

　　 根据东莞的轨道交通网络规划，东莞的轻轨将由4条市域线一条市郊铁路构成，全程达246公里，通过21个镇区，车站80个，8个换乘站。无是线路长度和车站数量上在整个珠三角都是首屈一指的。同样从别的城市当中也可以看到，地铁的建设使华南板块真正成为广州的一个居住城区。轻轨干线平均时速在150公里以上，东莞到广州30分钟左右，东莞到深圳大约40分钟，东莞往返广州深圳的时间大大缩短，交通成本也有很大程度的降低。同时，轻轨速度快、时间准的特点，将解决了高速公路堵车的问题，人们往返于东莞、广深之间再无后顾之忧，这些将吸引部分的广州、深圳的人士到东莞安居乐业。

　　 之前，工作在东莞生活在广深这种居住现象，将会因为轻轨的建设而改变。我们说，这未来的几年内，东莞因为其房地产价格有相对优势，而成为深圳或者是广州人一个居住热点，将会变成现实。

　　 第三，二三线城市继续释放其消费力，开发商大举进军，产品外销比例大幅增长，以前说的外销都是说的外国人或者是香港，现在所谓的城市外销已经转移到我们的一线城市。“一小时经济圈”作为珠三角大区域的定位载体，该区域内尤其是二三线城市将成为外来投资和房地产投资的主要落脚点，这势必引发了房地产投资商和开发商进入“一小时生活圈”。在珠三角强劲的经济实力和快速城市化的推动下，珠三角房地产市场将持续火热。由于广州、深圳房地产市场面临的土地压力，使两地的开发商、购房者和投资者纷纷将目光转移到其他周边的地区。广深两地房地产业多年带来的资金、技术、理念将被注入其周边的二线城市。

　　 珠三角房地产业将呈现全面开火的局面，而各个城市地位的提升，巨大的城市增值前景和外来人口的快速增长，必将导致产品外销比例继续增长。在活力继续释放的过程中，二三线城市的市场形态将由过去的本土化、封闭型向区域化、外向型转变。

　　 第四，外来人口增加，收入水平增加，将会带来商品房消费追究的提高。珠三角城市融合进一步加快，体现在各城市要素聚集和有效的整合，投资与产业发展的加快，城乡互动融合的形成，使经济发展和交通网络的完善，就业不断增加，外来人口和非农业人口的增加，城乡居民的收入增加，从而提高了市民的投资置业能力和商品消费水平。增强对商品房的购买力。所以，从中长期来看，需求的旺盛和购买力的提升，将使珠三角二三线城市房价将会继续上扬。

　　 第五，房价结构将发生重大的变化。上午我们的广东省房地产协会蔡会长也提到过，现在的房地产商品具有两重属性，一方面他是我们衣食住行四个最重要的要素一个生活要素，同时他也作为一个投资要素，商品房的属性和他的价格是决定于两个属性的叠加，从我们公司所代理的楼盘上看，大量的深圳消费者已经成为了我们的消费主体。以后据我们了解在广佛经济圈里头，佛山很多的楼盘也是广州消费者的购买目标。在这种情况下，房价再不是一个城市当地购买力的直接反应，他将随着整个金融态势的变动，成为一个流动的要素。

　　 第七，部分城市将面临着更激烈的竞争，相对优势可能弱化。我们说大区域的融合，构建城市快速轨道是国际化的必然步调，也是城市资源组合的必然过程。但是城市融合得以快速融合以后，原有的一些热点和优势城市必然面临着一个竞争。以深圳为例，深圳很长时间是中国房地产业的一个领头羊，有“房地产黄埔军校”和“中国样板房”的美誉，对于房地产来说，珠三角快速轨道的发展既然是利好深圳也是考量深圳，要求深圳房地产必须做得更加优秀、更加有吸引力。因为在大的竞争中，我们的房地产空间变了。深圳地产商可以切人家的蛋糕，人家也可以切深圳的奶酪。这种打破城际界限的竞争并不是坏事，而将会给我们的房地产市场带来更加生动活泼的局面。

　　 今天高速发达的城际交通已经把珠三角城市连成一个整体，城市化的融合已经逐步发挥，相信不久的将来，珠三角将发展成为全球注目的城市群和核心的经济热点区域。广州的商业、深圳的科技、东莞、佛山、中山的制造，珠海的环境，惠州的石化，江门的侨乡和肇庆的旅游，珠三角各大城市将形成珠三角城市群独特的风貌，必将孕育着房地产更大的发展，催生出更广阔的投资机会。

　　 在今天，在珠三角都市融合已经成为一种现实和趋势，历史的潮流不可阻挡，如何把握城市融合下房地产发展的脉搏，这是一个非常现实的问题。古人云“引妙变之变乃为下策，不变之变及为中策……”面对珠三角客观存在的变局和良好的发展机遇，我们珠三角的地产人应该何去何从，应该如何把握地产赋予我们的机会，对此我们必须早作准备和对策。只要用心做得比别人好，我们就一定有机会！谢谢大家！

　　 主持人：谢谢李总，今天下午7个主题的演讲，7位演讲嘉宾分别从全国的行业协会，从政府的决策层、从理论专家的角度，也从实际行业内的操作者，从不同的层面和角度，就珠三角房地产投资这个中心的话题展开了一连串的演讲，为我们提供了很多有用的可供我们引发下一步继续思考的观点。在这里，我们再一次用掌声感谢7位的演讲嘉宾，谢谢！

　　 “首届珠三角房地产投资高峰论坛”第一天所有议程已经完满结束了，我知道大家已经被各种的信息充斥了脑袋，但是希望大家留出一点点空间，留给我下面要作的发布。英文里面有一句话“最后但绝对不是次要的”，我接下来的信息但是也是很重要的一个信息，在明天第二天的高峰论坛中，我们将有更加更加精彩的内容。因为今天可能还是一个一点对多点的发布，但是明天我们有一个很精彩的互动，名为“头脑风暴”的自由辩论，我们请出了很多名家和大家，包括有国家级特别贡献专家、国务院发展研究中心市场研究所副所长陈淮先生，著名的经济学家中国地产“名嘴”易宪容先生，还有广东省房地产协会会长蔡穗声先生，还有三位来自珠江地产、香港泰盈置业和颐和集团的三位代表做一个辩论和讨论，