首届珠三角房地产投资高峰论坛

　　时间：2007年9月15日上午

　　地点：东莞莞城会展国际大酒店国宏图厅

　　主办：南方日报社广东省房地产协会

　　承办：广东慧谷城市策略有限公司南方日报东莞办事处

　　 “头脑风暴”互动论坛主持人：王世军（南方电视台著名财经栏目主持）

　　前台嘉宾：

　　蔡穗声：著名房地产专家学者、广东房地产行业协会会长

　　陈述：广东省委党校教授，华南区域经济研究专家，现任广西贺州市副市长

　　陈淮：国家级特殊贡献专家、国务院发展研究中心市场研究所副所长、建设部策略研究中心主任

　　易宪容：著名营销学家、中国地产“名嘴”，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任

　　赵永爽：广州颐和集团有限公司副总裁、营销总监。曾是中国最年轻的“地产少帅”之一。

　　黎皓：广东慧谷城市策略有限公司副总经理

　　主持人（王世军）：各位领导、各位嘉宾，各位房地产企业的朋友们，早上好！非常感谢大家在周末的时间来参加“首届珠三角房地产投资高峰论坛”之“头脑风暴”互动论坛。我想能够趋使大家在周末休闲的时间来参加这样的一个互动论坛，原因是显而易见的，市场是由政府、发展商和消费者投资者组成的，显然大家关注到最近房地产的市场引起大家关注的热点问题还是一个老话题，就是高地价下的高房价，人们都在讨论价格的背后真实的原因是什么，是什么驱动价格不断地上涨，为何在宏观调控之下各地的房地产市场却能够继续上扬，上扬的势头能够保持多久？这样的市场中我们达到四方的平衡，希望政府的政策推出，希望发展商、投资者和消费者这四方都能够收获自己期待的目标和利益。显然目前的这种平衡暂时还没有达到。究竟平衡点在哪里？人们都在寻求原因，是我们的政策、市场出现了问题吗？是我们的小盲动呢？还是投资的热情过于高涨。发展商也在探求这样的大势之下自己的公司和策略如何确定，如何使自己做百年老店持续发展，消费者也在期待自己的住房权利能够被保障，而投资者更期待在这个市场上自己的投资能够获利回报。

　　今天的“头脑风暴”互动论坛在这样的一个背景即将展开，因此我们请到了在房地产领域研究知名的专家、从业人员以及我们行业协会的代表，首先请让我荣幸介绍出第一位嘉宾：

　　建设部政策研究中心主任陈淮教授

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生

　　广东省房地产协会会长蔡穗声先生

　　广东省委党校教授现任广西贺州市副市长陈述先生

　　广州颐和集团副总裁营销总监赵永爽先生

　　广东慧谷城市策略有限公司副总经理黎皓先生

　　我们的六位嘉宾都比较含蓄，我们现在一起用热烈的掌声请他们正式登入我们论坛的现场，掌声有请！首先有请陈淮先生、易宪容先生、蔡穗声先生、陈述先生、赵永爽先生，以及黎皓先生。

　　我是本次论坛的主持人南方电视台主持人王世军，在座的各位都是来自政府和各位地产界的代表，他们都非常关注我们嘉宾怎样的观点，如果让他们说出这种想法，他们肯定有一定的压力，让我们用掌声再一次让他感受到这种压力。（鼓掌）

　　我们各位都在思考，首先每位嘉宾用5分钟来阐述他们如何看待目前房价背景的情况，我们首先掌声请出第一位嘉宾，第一个吃螃蟹的人他的压力是最大的，我们相信他有极大的抗压能力，首先请出我们尊重的陈淮先生，陈淮先生第一个是您的。

　　陈淮：主持人说出了一个很沉重的话题，我们大家一起研究。今年国务院发布了24号文件，完善发展住房保障体系，其中包括扩大廉租房覆盖范围，也提出了一个有限产权的经济适用房概念，还提出了继续贯彻执行90、70、两禁、两限房政策，我不知道廉租房和反带有没有关，我不知道流通的有限产权的经济适用房算不算和房价有关，我不知道90平米的两禁两限房是不是受到这次价格的限制，在户型和结构上受到限制的这种房子算不算有关。24号文件文件重点是解决和困难群体和基本的需求，满足这两方面是基本的精神。我就这点意见，谢谢！

　　主持人（王世军）：谢谢陈淮先生，他再一次明确了24号文件政府在今后房产市场的导向。坐在旁边的易宪容先生一直是笑咪咪的，大家都很关注你最近的博客放了哪些“炮”和说了哪些话。

　　易宪容：大家早上好，我有几个观点。首先政府对低收入民众的住房关心已经通过稳健的方式表现出来了。第二，今年房地产市场为什么这么快，这样的态势跟中国的资本市场快速发展有很大的根本。大家看到2005年6月7号的时候整个国内房地产的资本市场3万多亿，但是上个星期已经到了24万亿了，我们整个资本市场的市值增加了20万亿，我们整个财富在快速增长。近两年来我们进入资本市场的投资者都过得了很好的投资回报率，他们获得财富以后、获得收益以后，很大部分流入了房地产市场，比如说深圳的房价为什么能够短时间地涨这么快，跟他们从股市获得的收益提高了房价是有很大的关系。我学生在清华大学深圳研究生院的很多学生，他们告诉我讲，今年很多人基本上都从股市获得租金以后，然后基本上进了房市。第三个方面，我们股市发展来说，我们的房地产企业的大部分的走势，今年房地产走势从资本金的发展走势，我估计大约有1500亿左右，其他方面获得资金，就租金这一块增长了3千多亿，房地产企业今年比过去有很大的差异。由于租金获得的比较便利或者是比较好，所以我们也看到了这些获得资金的企业如何来用这些资金成为他们公司找到一个好的投资渠道，比如大量的买地，或者土地价格的上升也是跟这个相关的。大家可能看到很多买地的企业基本上都是一些大中城市。

　　另外一个方面，由于我们这个大的资本市场的格局、居民财富增长的格局变化来说，现在的房地产市场对房价的预期比较高，所以房地产企业他们对价格还是处于一个比较高的、觉得未来的发展前景比较好的。

　　所以最近大家有很多人说，我们的房地产企业很难，我前面就写了一篇文章，其实跟房地产企业，房地产的价格和房地产市场未来的变化跟他们的预期还是有关的。所以我们的房地产价格就是这么一系列的因素。因为时间的关系我简单地说几句，谢谢大家！

　　主持人（王世军）：易老师准确地用完了5分钟的时间，也透出一个重要的信息，他在深圳的学生显然既在股市有斩货获在楼市也有收益。蔡穗声先生，房价的上升比例是8%左右，广东省的房价也是大家非常关注的原因，我想问一下您认为房价上涨的原因是什么？

　　蔡穗声：一开始讲的时候我还想回忆一下目前我们应该认真关注和认真理解24号文件的精神，刚才陈淮主任讲了一下我也很赞同。我这样考虑的国务院24号文件比较明晰了国家政府应该关心什么，在住房问题上应该关注哪个方面，应该关注低收入群众的困难，对这些困难给予一个保障的体系，具体说就是廉租房的建设和经济适用房的建设，我觉得这个是体现了我们国家在宏观调控方面有了更明晰的想法和思路。住房问题具体来说，我们政府承担的是一个住房的公共政策，这块政府应该保护起来，公共财政去解决。另一部分，更多群众低收入以上的也包括中等收入的还算国家房改以后的基地方的政府去解决。我想针对这两个问题，对以前争论的问题应该有一些比较明晰或者更好的解决思路。一部分的市场去解决，我们按市场规则办事，低收入群众的困难问题应该是政府去关注和解决，公共财政给予出一个解决的方案。就是西方所说的“公共政策”的问题。我觉得这对我们的理解有一个比较好的帮助。

　　房价的问题我想等我有更多的时间才能展开充分一点，我就先讲到这里。

　　主持人（王世军）：非常感谢蔡政府，一个非常明晰的观点，政府的归政府，市场的归市场。陈述先生，您的身份比较特殊，既做研究又担任副市长，想必您考虑得比较多，比如土地的出让、城市的规划，您看股市和楼市的走向是怎样看的？

　　陈述：我是从广州到了广西的，昨天也讲到了广州或者是深圳这些地方这些一线城市，他对房地产的需求他几乎是一种无限需求，他把内地的省会城市的资本都往这里吸纳，这种情况下可能这种需求对“地王”和高房价的出现这是情理之中的。刚才陈老师还有我们蔡会长讲到24号文件里面解决了中低收入家庭的一些廉租房或者是经济适用房，这部分可能政府也出台了相关的政策。这些政策在现在的情形下是不足的，这表现为政府在公益性的职能缺失，到现在房价到了8千、1万的情况下，可能在广州中等或者是中等左右偏下的家庭也难以承受的时候这是政府的责任。

　　昨天局长也讲到了适度推出了限价拍卖房土地的一个价格，或者是比例会适当增长，这部分增长的话，政府在土地出让金的利润里面让利给中低下收入的家庭里面，这应该也是一条很好的解决方法。但是这部分不影响整个大势逼近广州深圳一线城市，整个地产规模和需求非常庞大的，政府在这里面起的作用是微小的。作为二三线城市如果我们的居民没法享受一个很好的福利，不仅是政府的责任缺失，同时也是能力的缺失。一般的农村土地征地的成本尤其是二三线城市他不会超过10万块钱，我们当地的农民，03年一个广州的地产商到我们哪里去的时候，我们要农民100亩地2万块钱要过来，20万块钱卖给老板转让出去，这个政府任何的成本都没有，就赚了18万。政府就觉得农民的钱够好赚的。什么概念？政府在土地储备里面的盈利能力是非常巨大的。我刚才算过了30万一亩的地价成本，如果容积率是1的话，他楼面地价成本只有500块钱，如果是1.8的容积率是300块钱，加上土地成本就是1千来块的成本。如果给房地产商50%的利润，加上税收1800的成本拿下来了，卖到2500这是一个非常大的利润。在这个过程里面政府同样跟我们地方商分享了一个庞大的利润，但是我们这个需求，当一个城市200万的人口里面，市中心的30万的时候，他有20万的土地供应可能需要30万平方公里的供地在未来的需求里面，这对政府是非常庞大的。

　　如果这种情况下，如果二线城市不能提供一个很好的住宅环境，不仅是责任的缺失，同样是能力的缺失。谢谢！

　　主持人（王世军）：他从一个城市管理者的角度用一族数字提出了自己的观点，认为政府在有责任营造一个比较好的环境。赵永爽先生，您可能有自己的答案，因为大家都在说发展商赚得盆满钵满。

　　赵永爽：我个人没有赚得很多，首先向大家道歉，本人很年轻，在地产行业做了不到6的时候，只能说一些朴素的观点，如果有偏颇的话，第一步代表颐和集团的观点，第二不代表广东发展商的观点。我自己的看法，从房价的增长和效果来看，他有正面的两个意义，房价和地价有效持续地增加，对一个城市、一个地区的知名度和城市的地位和受关注度有一个很好的作用，我以前在广州，知道佛山是因为有黄飞鸿，知道东莞好像是知道这有一个很多的工厂。这两年我做了销售和地产我真实的看到了佛山的地价和房价，东莞的地价和房价都有一个持续的发展和提高，这在我心里变化中认为东莞成长起来了，成为一个大都市存在在我的心里，我相信也存在在很多东莞打工居住的人心里。佛山东莞这样的原来二三线城市的城市，现在实际上已经可以向广州深圳靠近了，我觉得房价的提高对一个地区的发展，对一个城市的美誉度和受尊重度来讲有大力的促进作用，所以陈市长在这里，我也希望在不远的将来能够看到贺州市向东莞和佛山这样变成全中国所关注的一个很好的城市。

　　第二个观点我认为房价持续健康地提高，有助于创造和谐社会。如果说房价暴跌的话，那就会出现阶级矛盾，买了房子的、有了房子的人会跳脚大骂，变成了有房阶级和无房阶级之间的阶级矛盾，如果想维持和创立好这个和谐社会，应该保持房价有序的提高。已经买了房子的人就心安理得，没有买房子的人也会买，因为知道自己的资产会报纸。

　　谈另外两个负面的观点，第一房价这种的增长过快是不好的，我认为房价的增长的过快过猛不是豪宅，而是普通的住宅。前几年我来广州的时候认为广州人比北京人生活得幸福，因为北京人买房子价格高、品质差，在广州我发现了很多的品质很好的市中心的房子，地价才4、5千块钱，但是维持到04、05年，06年的提高很快，我们看到一个板块，南湖板块也好、番禺板块也好，一个板块的一个楼盘提价了所有的发展商都提高了，他们应该提供给我们的普通劳动阶级，他也把自己标榜成豪宅，价格向豪宅看齐，带动了整个房价的提高，这样首先没有办法解决好市场需求的问题，不能把市场需求转化成有效的购买需求。

　　第二个不好的现象，如果房价地价太高，可能也会使这个地区丧失他的竞争力。所以从我的观点来看，我是分管营销的，提价也好、抬价也好，我们做营销的负责人是始作俑者排列第二，有可能第一是其他的同行或者是老板，我认为房价的过快地提高，应该是不好的状态。我们首先不欢迎单纯的炒房者到我们这里来买房子，因为他只是一个简单的获利者，这样的获利只是一个杀贫济富的。第二，我们每一次提价不看周边是不是有新的楼房出卖，我们是根据自己的建设进度。如果说我们可以100%达到交楼标准的时候，肯定比期房的时候提价要高。

　　最后有两个建议，怎么样稳定房价，或者是维持住我们一个良好的增长幅度。第一我建议政府应该降低预售房的门槛，不应该再提高预售房的门槛。现在市场上的供应量少需求量大为什么大家都心知肚明，审批的手续很复杂，我们设想一下几年前在广州大家预售房比较多的时候发展商内部有一个竞争，所以不断有一个价格和优惠的竞争，有一句广告词“开盘必特价”，那是有效的竞争环境下才有的，现在发展商不提这个了，他肯定提“豪宅最高价”，要想群众对群众，就请政府降低预售房的门槛，对颐和集团这样的成立时间比较长信誉度比较好的企业，应该降低他的预售房的门槛，允许他不盖到二分之二就可以开盘，这样发展商有一个良性的竞争，最终得以的才是之和消费者。

　　第二，媒体也好，或者是其他的公众部门，不要再去炒作某个楼王或者是地王，广州上礼拜我的电话打爆了，1.8万的楼面地价只是个别的现象，希望记者不要再去炒了。如果我们所坐的都是参加电视台的唱歌比赛的话，底下都是评委，有可能易教授说了一些好话大家打了10分，也有可能说了一些不好的话大家打5分，我们应该把最高分和最低分去掉，取得一个平均分。所以我们不应该对一些某个现象去吹捧，这样对消费者不利，对政府不利，对所有人都不利。谢谢！

　　主持人（王世军）：简明而要的5分钟，总结了两点。黎皓先生人是广州人，但是在东莞工作，感受到东莞房价上涨的温度了没有？

　　黎皓：感受到了，我今天想在这里交流两个观点，谁希望房价跌？政府希望吗？政府大量的税收来源于土地拍卖和房地产的税收，至少地方政府不希望房价跌。发展商和从业人员希望房价跌吗？更不希望。是不是老百姓希望房价跌呢？并不是所有的老百姓都希望房价跌。我们从香港的金融风暴看到，房价一跌害死多少人。因为现在房地产商品房已经承担了两种功能，一方面是一个消费品，作为消费品的角度大家希望价格不要太高，另外一方面他作为投资品的概念，他希望价格能够继续往上走。

　　现在商品房承担了这两种的特性以后，他的价格跌，不管在道德还是市场上不知道该怎么样评判他该跌还是升，会跌还是会升。我个人觉得政府应该把商品房消费品属性的一块管起来，作为投资品属性应该交给市场，有一个有效的投资渠道让大家的资金能够得到有效的回报，这种条件下，当我们的住房剥离了或者适当剥离了他的投资品的属性的以后，他的房价才有望得到有效的控制。谢谢大家！

　　主持人（王世军）：谢谢黎先生，陈淮先生，现在往往喊叫自己购房最困难的是中间的一大块，您刚才提到有限产权的经济适用房，70、90的双限房廉租房，他解决了社会地层一部分人的住房需求。在社会上有强大经济实力的人对房价的敏感度不高，但恰恰是中间的这40—50%，既享受不到高收入带来的对房价不敏感，同时也享受不到国家对于中低收入人群的福利保障，他们才觉得买房子是最困难的事情。您觉得这个问题该怎么解决，是依然交给市场去解决吗？

　　陈淮：市民很好地代表了他的那个阶层，但是会哭的孩子不一定是最饿的。谁跟你说有限产权的经济适用房和两禁产权房给低收入人的？这首先是对在座的记者的智商的一种考验。24号文件讲得非常清楚“扩大廉租房覆盖范围”，而且扩的是原来数倍还大，就把我们说有一定购房能力，但是不足。这个“有一定购房能力而不足的”，就是你说的中间阶级，这个“不足”可能是九成能力，一成不足，有可能是一成能力九成不足，现在我们把一成、两成、三成购房远远不充分的也归纳到中层里面来，就把原来说的低层购房者扩大到廉租房里面来。

　　更高一些的呢？有限产权这部分，比如说你参加工作不久，如果要娶媳妇先用有限产权的经济适用房，先有房子住，和你老婆有一个房子住，然后到南方日报、广州电视台或者什么地方去打工才能当上记者，如果没有这样的落脚地方记者也当不上。中间偏下一块又有覆盖的范围。

　　如果你的能力又强一点，但是买稍微享受型一点的，或者是能够一辈子持有的物业还有困难，通过限价的方式调整供给结构的方式使他们得到覆盖。这还仅仅是政策的一个方面。我们知道在广州东莞公职事业单位要求企业也是一样的，没有享受过福利分房的一定要提供住房补贴。

　　事实上您电视台的正式工作人员年轻的25、27、8岁每个月按照规定有一定的住房补贴，夫妇俩就是2千块钱，我看见我们主持在频频点头，肯定有隐藏之处。还不知公积金，如果是原住型的住房政策，还有户住型的住房政策。公积金是什么呢？大家把钱集合在一块，谁困难谁优先用。公积金有强大的参与，首先要求按照规定从你的工资总额扣12%，可以进你那个企业的成本，进成本的含义，就是你的老板可以不交企业所得税，而且你的雇主有义务给你提供在你的帐户存入或者从你工资扣缴的等额的一部分，你存1块得2块，这个钱不交个人所得税。如果你每个月工资5千块钱，扣缴公积金12%就是600块钱，加上雇主再添上一倍就是1200块钱，实际上有1600块钱的免起征点再加1600不交个人所得税，等于政府补贴你15%，你和你老婆两个人政府补贴你3200块钱，补贴你15%。怎么说这一块人没有政策覆盖呢？恰巧这一块是重复多元的政策施加的最多的一个群体。

　　这仅仅还是问题的一个方面，从政策上来说。打着伞的说“雨下太大了。”另一方面低估这方面改善住房的能力也不是实际的。在广东有一个小小白领，像我们刚才老总说的假定刚到广州来打工，两眼一抹黑，兜里头所有的家当就是一张大学毕业文凭，估计能找到的工作大约3千元一个月的文员就不错了，在广州吃饱穿暖，只要不奢侈不至于冻饿街头，这要进行租房子可能就难了，他可能每月只能拿出600块钱租房，可能600块钱不足以解决自己的住房需求，但是如果他在6个月、1年以后干得工作不错，领导一赏识给他工资提高到4千块钱了，收入提高33%，挣4千块钱可以用于住房消费的能力从600块钱提高到1200块钱了，挺好，收入增加33%，他的住房能力可以增加100%。又和我们主持人一开始前面的判断不一样了。

　　这一部分的人群尽管他们住房消费能力还严重不足有待发展，但是他们正处在住房消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段，在救济性比如扩大廉租房覆盖范围，或者是救助性的政策、援助性的政策，比如发放住房补贴和提交土地补助金的住房政策和援助政策的住房情况下我们有义务帮助这部分的住房阶层。

　　刚才说的50%略多的人属于这个人群，你知道中国有多少的城镇人口吗？06年末是5.77亿人，我们可不可能在06、07年或者08年一个短时间内把这么大一部分的人群全部的需求都给他满足了。说大城市覆盖了、中小城市还没有覆盖呢，相对高端的、政府公职人员覆盖了，中小企业还没有覆盖，肯定会有，而且很普遍。但是如果我们想把这个问题普遍性地解决，还需要包括这50%的白领阶层在内，我们再艰苦奋斗20年—30年，需要我们积累起足够的物质财富和发展水平才能够使我们的住房条件有普遍性的改善。一朝一夕是办不到的，也不可能办到的，仅供参考。谢谢！

　　主持人（王世军）：掌声感谢陈淮先生给我们算了一笔明晰的帐。蔡会长，有人说香港用了50年的时间解决了普罗大众的住房问题。如果从24号文件精神来看，对于广东或者是广州这样的经济发达地区，他能够解决的力度有多大，覆盖的人群面积有多大？

　　蔡穗声：我觉得还是要明确一个基本的问题，我们搞了20多年的房改，目的就在于把住房资源交给市场来配置，这主要的方向基本的方法，也是我们国家实行市场经济的基本的方向，我想这个方向不会改变。同时，对于城市居民中低收入者给予一个社会保障，也就是西方所说的“住房公共政策”，这一点我分得很清楚，24号文件很明确地界定的低收入居民。什么叫“低收入居民”，我所看国务院的文件，包括建设部的文件从来没有界定。24号文件说这个界定由各地政府来定，根据当地自己的经济发展水平和房价水平来确定。我自己的个人理解，我自己的研究我是把他参考国家统计局他的七分法，大的分数是五分法。20%是高收入，60%是中等收入，再分中上、中下各占20%，还有20%是低收入。

　　如果参照国家统计局这个分法，大体上20%的城市人口可以考虑做低收入群体，当然这个只是我自己参照统计局分类提出的一个想法，实际上各个地方政府自己跟自己来定，恐怕还会比20%低一点。高一点的可能性我估计不太大，因为确实考虑到把的城市政府的财力承受的问题。

　　这样来看，我们还是要鼓励低收入以外的，也就是高和中等收入大体上占城市人口80%的人群都得考虑市场经济的办法，也就是我们所说的我们应该有梯度性的多层次的消费结构，不是说每一个群众都去买开发商的一手房，而且有一手的、二手的可以买房和租房的多层的。这样去解决城市的大部分的租住问题，这是一个房改以来我们国家的一个大方向，这个大方向我想不应该改变。也关系到我们住房资源的配置是由什么机制来决定，我们是不是坚持市场经济的大方向。

　　刚才主持人提到一个香港的问题，目前的情况可以分这么几部分，私人的房屋，完全开发商提供的房屋站所有居所的数量55%，29%是政府提供的公屋就是所谓的廉租房，16%是居屋，就是所谓提供给夹心阶层的政府有补贴的，但是还是要购买的。这两者都是有财政补贴在里面占45%，完全公屋的占29%。这个比例从全世界来看，应该说比较高，但是有很多特殊的条件，他从1953年香港产生的大量的没有房屋住的情况开始，香港政府开始大量地改善这个问题，形成这个结果。还有一个很特殊的地方我们很难学习，香港是很低税收的，他的税收之低全世界出名，中国没办法做到。他税收那么低，必须实行高地价维持他的财政支出，高地价就造成了很多的居民他解决居住的问题有困难，就意味着你高地价、高房租、高房价，你就劳动力价格就很高。劳动力价格很高，你就不能保持香港在国际上的竞争能力，跟他低税制又有矛盾的。

　　加上建国前和建国以来，大陆几次人口迁移浪潮严重地冲击了香港的住房问题的解决，所以这个特殊的问题下，他有一个廉租房的制度，我认为香港的廉租屋的制度跟他低税制、低福利、高地价是密切相关的。香港除了住房以外，其他方面的福利可以说不好恭维，相对他的收入来说。但是有一点我们不要忘记了，香港今天的所有居住群，总体来说，不要跟李嘉诚和霍英东比，总体来说，我们广东的城镇居住水平已经远远超过他了。在香港100平方米以上的住宅叫豪宅，他们叫一千尺，只占全部居所的7%，很多的居民（3—40%）的居所条件是40、50、60平方米，到7、80平方米以上的不太多。但是香港的人均GDP是广东的人均GDP的7—8倍，如果30年以后就是10倍的水平。我们国家情况是比香港和很多国家远远地水平的状态，还是发展中的状态，我们提出过高的住房需求是不切实际的。

　　 24号文件分得很清楚，我们政府政策的涵盖面主要是低收入居民的住房困难部分，就是廉租房制度建设和经济适用房。剩下那部分，低收入以外的部分，我理解大约有80%左右的城市居民还是用市场经济的办法解决。

　　主持人（王世军）：在短暂的十分钟当中陈淮先生和蔡穗声先生把24号文件精髓解释得非常清楚了。如果我们单独关注市场的问题的时候，赵永爽先生刚才提到了对房价增长的辩证的看法，认为增长有正相关的积极作用，但是过快会带来伤害。中国人喜欢把握“度”，易先生，“度”在哪里？

　　易宪容：房价问题他们讲了很多，跟我们的经济体系和一系列的情况有关系。你在二线以下的城市这方面解决住房根本不是问题，县城这些还有一些边远的二线城市他都不是问题，最核心的是一级城市，北京、天津、上海这些省会城市，因为这些关键的问题有几个涉及，除了我们城市化的进程快速地前进的话，我们大量的农民和小城镇居民进入了城市，而且我们现在面临的问题是这部分的人进了这些城市以后，他们也要住房。我前几天在上海的时候跟一些朋友讨论这个情况，比如上海北京的住房问题，并不是低收入人口住房面临很大的问题，因为这方面不仅仅有我们现在政策的一些保障，还有他们原住民基本上大大小小都有一个小房子在哪里，他们要迁和变化的时候，他们以这个基准作为一个调整，他们面临的问题和困难就会好一些。

　　最关键的是其他大量的人口流进这个城市以后，一方面他们达不到低收入阶层的水平，因为他们的父母亲的能力和流进都市的精英情况不一样，我们看北京现在的人口统计只有7、800万，但是其实有1800万以上。还有上海他的统计人口只有7、800万，但是实际上应该有2000万以上。这样的一大块人群怎么样考虑，如果房价适合的话，我比较赞同蔡会长的观点，房地产市场的问题最根本点还是要如何通过市场化的方式来解决，这条路肯定是不可改变的，也是中央的24号文件基本精神也是按照这个方向在走。不过就是你在这样的一个基础上如何面临的一些小的问题，低收入的问题如何带来一个调整。

　　这样的情况下，市场化的调整来说，我自己曾经有一个想法，对于一些大的城镇、一线城市来说，住房问题如果是我们能够对一些调整比较清楚一些，我们进了这些大城市的民众对自己住房的需求会比较清楚一些。

　　我曾经提出一个基本的看法，如果我们的住房保障体系是一个比较完整的保障体系，比如廉租房或者是经济适用房那一块是20%的比例，不能超过，这个政府通过财政的方式，投入一系列的措施来保障。作为投资、消费的那一块占到20%，你怎么去购买、怎么投资都没有问题。还有剩下另外一个中间的一块70%的左右，如果把它界定为投资品的情况下，这个矛盾就会慢慢地显现出来了。为什么这么说呢？因为现在的住房价格涨得太快的问题并不是由于我们住房的供求关系，我们投资的那一块他没办法控制，市场是没办法控制的。你的价格只要开始上涨，你的需求就是无限的。今年上半年深圳的价格为什么涨得这么快，关键是投资的比重太高。

　　很多的学生告诉我，他们很多的房子大概是持有3个月以上都很少，基本上1—3个月都在交易了。今年上半年深圳二手房的交易占到了55%他们基本上都在交易。如果这把一块的市场界定得比较清楚，把投资的这一块界定得比较清楚的话，我们中低等收入家庭的住房问题可能矛盾会比较小一些。

　　刚才陈淮主任也讨论了这个问题，如何来让他们慢慢地进入到这个市场，现在还有一个问题，我们不仅仅一手房市场、二手房市场投资的比例很高，还有二手房的租赁市场没有建立起来。我举一个很简单的例子，北京出现了几个事情，一是租赁店铺的，一个是租赁住房的，有一个签了5年的合同，每年交多少钱都讲好了，他前期的时候房价很高他要卖出去，他说我的房子不得不卖，如果这样保留下来风险就很高了，这样面临着回落的风险。

　　还有一个理发店，他做了10年了，对于一个租赁市场应该是一个很稳定的收益。他租了10年，装修也花了十几万，但是最近他告诉我，他们那个要收铺了，我说有没有补偿，他说补1万可以，其他的不补。这样就出现问题了。

　　关键是我们的租赁市场不是太发达，居民的手中持有的住房还是很多的，这个租赁市场不发达的情况下面临很多的问题。香港的租赁市场相当发达，比如你要到香港租一个房子，他只要签了合约一般都不会改的，他有一个租户和条例来限定的，但是我们中国好像没有这样的一个条例来保证。

　　由于这样的一些问题导致了目前的房地产市场大家对这个问题，特别是中等收入的居民，他对住房的预期不确定，我到底租还是买，这种情况的不确定可能产生了一些比较急躁的心里，所以出现这样的问题。

　　主持人（王世军）：赵永爽先生，您刚才提到一个“度”的问题。

　　赵永爽：本人的肚子比较大，北京毕业的150斤，在北京中原工作170斤，来到北京以后190斤，这个增长幅度是不合适的，超出的健康是亚健康。我最关心的是房子价格的问题，我想这个度前两天我看到一个新闻报道，政府给我们的中小学教师增长工资收入10%，我算了算现在的小学老师我是最尊敬的，因为他们要坐班，中学老师我也很尊敬，因为他们看着都是青春期的少男少女，这部分的人群工资增长了10%，他是3千块钱的时候他们有一定的购买能力，我们的颐和集团房价涨了话一个是根据产品的品质，第二是针对我们客户的收入增长水平。我们与其考虑房价的增幅多少的时候，做得更多的应该是把大家的收入水平提高到一个合理的水平，让他们买房、就业、看病的时候甚至子女教育的时候没有心慌，没有这种恐慌的心理整个消费会理性下来。我现在最担心的是不是我房子的问题，不是车子的问题，而是孩子的问题，因为我30岁了还没有房子。北京小学生进入一个所谓的重点学费学费就要7、8万，这个幅度的增长比我们的房价增长高很多的。如果问一个管营销的人房价要涨多少合适，我认为大家的收入水平涨多少，我们的房价涨多少。有时候喝酒的时候我斗胆向老板请示，我说如果要把房价涨20%，先把我个人的收入调高20%。

　　主持人（王世军）：显然要关心赵先生的收入水平，也要关注他所卖的楼层单价是多少。陈述先生您所在的城市是梧州，无论从城市体量和规模上肯定无法和广州深圳来相比，在您的心目中梧州的房地产市场他的前景如何？他的涨的幅度和度又在哪里，您心目中是高地价、高房价的城市才真正有竞争力？

　　陈述：我是梧州地区的现在改成贺州市，是桂林下面的。广州到贺州是320公里，我来去广州3.5个小时，明年是洛战铁路通车，后年是广贺高速公路通车251公里，2个小时多一点一点。明年贵阳到广州的高速铁路4个多小时，贵阳到贺州800公里。贺州到09年以后才有资格说长江三角洲的成本转移，之前所有的成本都只能靠自己的能力。去年我到贺州的时候平均房价1500块钱，现在的房价是1800块钱，不到一年的时间涨的20%。但是这种增长跟整个大的股市和楼市，在承接三角洲转移的过程当中，楼价的升幅跟三角洲地区是相吻合的。我们的科长一般的收入是1800块钱，如果按照西方的基本理论，人均收入的6年可以收房价的话，他可能是1500块钱的楼价面积按照西方的承受能力是比较合适的。我们在广州、深圳人均收入11、12年才能买一套房子了。

　　贺州的状况，如果是这么一个适合人居的，大家不是副长富裕，但是又是一个非常幸福指数比较高的情况下，我们按照这种比例给他推出楼盘的话我们政府有一个足够的能力的。这里表现为我刚才讲的25平方公里的建成面积，如果未来10年当中我们推出10平方公里的新城概念，新城第一期整个10平方公里可能就是一个国际招标式的，按照西方的一些新城市主义，温哥华的适合人居概念来做的话，这10平方公里就是一个崭新的令人期待的适合人居的有山水，或者是有生态、水景的概念融入这个城市，首先他是一个小的城市，但是他是适合居住的城市。

　　但是对于政府的土地成本的支撑来说，比方说一个公园里面，公益性这部分的资金，早期1500个公园，可能350一个大公园和其他的小公园之类的，如果按照原始的成本价租农民的地7千块钱支出，对政府是非常容易支付的。早期政府没有足够的能力进行城市化改造的时候，我可以变成租赁公园的方式，农民种的甘蔗豆角可以种，如果种黄瓜就是叫黄瓜公园，种淮山可以叫做淮山公园，这可以解决整个城市化绿化成本的。我在城市化的时候同时引用包括在座的土地开发商过去，我昨天也讲到了，希望我们大的地产商跟这个城市和政府的合作变成市政和城市运营商，可以进入通过挂牌的方式进入城市的一级土地开发，参与了基础设施比如市政公园、会展中心、体育馆，还有一些大型的建设。对于一个新城的新区，包括商务中心区、商业步行街的一个开发，对一个新区的品质和城市的成长取得一个龙头的带动作用。

　　在这种情况下，我把管限和基本的设施，按照基本的规划和人口的迁移步骤，是有能力跟我们地产商和一起开发和合作，就有足够的盈利空间。同时通过一级的土地开发过程中，我们大的地产商可能对这个城市有透彻的理解过程当中，包括我们在国际招标过程中设计师充分一个设计思想的理解，可能对我们是有个性、有魅力个性透彻理解的话，对下一个阶段他们再一步的投入和盈利空间，等等一系列的就会更有信心。所以在这种情况下，为一个未来大规模从农村向城市迁移过程当中，因为我们210万人口，现在20万人口，10%的城市人口里面，如果20%或者是30%的城市人口就是40万到60万的城市空间。未来的5—15年，我们有足够的一个房地产的市场提供给大家。

　　希望成为我们贺州市在地产开发和城市成长过程中达到一个非常良好的共赢，谢谢！

　　主持人（王世军）：谢谢陈述先生，他显然对贺州市未来的发展有一个美好的发展和美好的寄望。黎皓先生，有人说东莞是一个城市的洼地，大量的人向这个城市涌来，无论是楼价和地价都屡创新高，您觉得在什么情况下东莞这座城市地价才会表现得淋漓尽致，而不会受到伤害。

　　黎皓：现在的东莞房地产市场更多地是体现在一个投资型的，因为东莞大量的消费者是没有根的，他不像其他的一些老城市，像北京、上海广州那样的，他有大量的老居民、老职工、老市民，像嗷嗷待哺的一个小孩向政府要补贴，大量的东莞市民是背着一个行囊来去，需要居住是一个短时间的居住场地，我们东莞市政府也希望把这部分的高素质的人留下来叫做“新莞人”，为他们提供非常好的居住和工作条件。但是这部分人在东莞还是特别大的量，在东莞很多人是看着房地产市场不断地走高，就像看股票一样，不断地买，什么时候能够卖出他也不知道，我也不知道。

　　这种情况下什么时候才会达到一个高位不会造成伤害的话我真的没有办法回答大家，但是我一直坚持一个观点，当社会的资本、社会的消费能力没有一个合适的载体把他固定化下来的话，房价还会继续追高，追完东莞还会追其他地方，一直追到破为止，这是我们最不愿意看到的。

　　主持人（王世军）：蔡会长，刚才黎先生说到的现在地产的现象，相信最近媒体报道特别多，就是投资客，他们基本上走遍了珠三角的地区，走到哪里，当地地居民就惊呼“他们来了”，走到哪里当地的房价基本上就提高了，您如何看待这样的投资热潮？

　　蔡穗声：这个问题实际上不容易回答得好。实际上我们现在看到作为商品房本身他确实是一个资产，资产他有他的价值，他的价值实际上就是要在市场中实现的，不是我们认为主观制定的，也不是政策所能规定的，我想这是一个大家应该遵循的市场规律。珠三角今年以来出现比较明显的异地置业的现象，我称之为“异地置业”，不简单地说异地投资，我所看到的情况是，异地买房有的确实要考虑自己一个安居的问题，因为深圳的房价比较高，交通方便以后，我也调查过几个地方，比如惠阳都去调查过。他们去惠阳去东莞的距离是很近的，半小时不超过1小时的距离，“一小时生活圈”什么概念呢？我在广州上班，在市中心区去到我房协的地方只5公里，我开车也得花20、30分钟。如果广州从东走到西上下班没有1个小时是不可能的，还是说自己开车，坐公交车就更长时间了。

　　如果深圳到东莞、到惠阳，只是半小时1小时的车程，那实际上是一个城市的概念，还谈不到另外一个城市的概念。这样来看，有一部分人去另外一个地方寻找低成本的居住条件我想是可以理解的。还有一个背景，大家也要关注到，产业转移的问题，深圳也在进行产业转移，惠州地区正准备接收深圳一些转移的产业，如果这个产业转移成功的话，有一部分的人是跟着产业他就转移出去居住了，他也是为下一步的产业转移提前作好了准备。

　　当然也有一部分是投资的需求，这个毫无疑问肯定是有的。随着珠三角整个地区的一体化越来越向一个城市圈的方向发展，我想这种异地几乎可以们满地变成了广东的荔湾区居民到天河区买房，海珠区的居民在番禺买房，我们90年代荔湾区的居民到南海买房，南海做广告“中山九路”，把自己主动纳入广州城区了，因为南海是佛山的从来不是广州的，但是他叫“中山九路”，但是荔湾区的人去南海居住绝对比去天河区方便多了。这种看来异地的置业确实有一点不可阻挡的趋势。当然我们还是要遏制纯粹地炒房，这我们力求避免的。这是我的理解，确实对房价上涨有很多复杂的原因。但是我想，还是应该更多地从经济的大形势来看，特别是当前这种资金的流动性过剩，是我们全中国、全世界的一个普遍现象。这个肯定给各类资产，也包括房地产、包括土地的价格有一个提升的一个很大的压力在里面。

　　我还想利用这个时间稍微回忆一下刚才易教授提出一个很好的问题，就是租房的问题。我也觉得我们国家目前租房方面我们的政府政策相当地不充足，相当地不完善，以及有很多不利于租房的一些政策还存在着。

　　我昨天接待英国驻广东领事馆文化处，他带了几个人来跟我交谈，这几个人是英国跟中国有一个合作项目“海螺行动”，“海螺行动”据说海选了3个志愿者，这个志愿者在广州的一个城中村生活一个月，体验低收入群中的居住状况，每天都必须写体验日记，然后再到伦敦居住一个月，也是到低收入群体那里去住，再写体验日记，回来比较中国跟英国的低收入状况。我觉得这个是很有意义的事情，会给我们政府的政策制定提供一个很好的借鉴。这里他们提了一个问题，就是租房的问题，他们就发现租房说起来简单其实相当不容易，不是一个钱的问题，而是手续相当烦琐。

　　今天我们租房不单是一个有钱就能够租，还能负责公安局很多的管理，房东如果你的房客吸毒了或者是有一些违法行为，你要负责任。如果你房客怀孕了生了几个小孩还得承担责任，计划生育有要求。我们房东承担那么多的社会责任和法律责任他敢当房东吗？（众鼓掌）这个问题真的是一个大问题，本身我们的租房是房管局在管理着，他有一个租房管理的部门，必须登记，登记完以后有一个备案，合法的租赁行为产生了，国家对租赁双方的保护，交税交管理费。现在不是了，公安考虑他的治安了，计划生育部门考虑他的生育问题了，环境部门考虑他的清洁整洁问题了，这么多的东西压下来房东怎么受得了啊？房东整天盯着房客有没有违法行为？不可能吧。

　　我们的租房各种的费用太多了，房屋管理费等等各种交下来起码占收益的20%左右，由此产生的违法行为，我们就不要搞备案登记了，不要去房管局办烦琐的需了，私下交易就完了。这个东西有什么好处呢？没有什么好处。所以我们现在讲房价高，怎么保护地收入的居住问题，我们要中等收入怎么保护呢？我们有一个大的政策，我建议国家认真研究整理和清理完善租赁政策，我们应该把租赁政策变成简单便捷完善的，这样才是国家讲的我们应该调解和改善我们住房结构和消费观念。这是我的看法，谢谢！

　　主持人（王世军）：掌声给我们蔡会长，难怪有人说炒房炒成一个房东是一件悲惨的事情。看来大家有这样的体会，房东真的不容易。

　　陈淮主任，国家统计局有统计房地产投资达到了2217亿元，同比占到了29%，这是投资的比例。我们看到有投资商到珠三角地区进行大规模地投资，您怎么看待这种投资的热潮？

　　陈淮：我是一个学者，喜欢较真。房地产投资规模增长20%，是不是开工面积也增长了20%？过去也许盖一平米房子的钱现在是盖一平方米的房子需要2倍的钱。我们才知道这个领域的规模增大得快还是慢。第一个问题，光看投资规模说明不了问题，你5年买某支股票1块钱一股或者是5块钱一股，现在买同一支股票50块钱一股。投资规模大了买的股票是10倍一般多。第二，投资这件事，刚才我们这么多坐在台上的人以及我们主持人之间多次讲到“投资”这个词，你指的是投资与开发环节，还是投资与交易过程？还是投资与持有过程。盖房子的投资，和刚才有专家讲到的买卖差价高抛低息的投资，还有租房子的投资，这是三个完全不同的含义，究竟哪一块热了，我们还是把它分出去再说比较专业。谢谢！

　　主持人（王世军）：赵永爽先生作为发展商的其中一员，您对于目前现在广东出现的这种珠三角房地产开发的热潮是如何看待的？他内在的驱动力是什么？是因为东莞这样的城市整个城市发展的速度迎来的这种需求呢？还是其他的原因呢？

　　赵永爽：应该有内在的需求也有内在的需求。一个是很多的开发商都上市了，没上市的公司也削尖了脑袋准备上市。上市了以后干什么？原来是一家老板的公司，现在是公众公司，买了股票的同事都知道希望这个项目越做越多，项目越做越多，我有了题材股票越卖越好，上市公司多了，投资多了，肯定导致他们的项目会越做越好。大发展商会拿一个大地块，会造成对这个市场的垄断，对这个价格优一个指导性的作用，大家看重了这个经济规律的发展。

　　我同意刚才陈主任的观点，我们要研究是哪一块的投资大，也要研究这个大是为什么。比如说我原来上大学在对外经贸大去通用电器打工，这么一个学生打工一天80块钱，我现在一个工地的小工一天就要80块钱，清理卫生加起来要100块钱。发展商不仅仅是心苦，而且是命苦。

　　第二个从外部的原因来看，现在实际上只是做房地产投资人和投资量是不是很多，是不是因为我们投资的工具和范围少了，是不是因为其他方面的原因？有一次我跟我的同行喝酒的时候说了两个观点，我准备到深交所门口卖我的别墅，或者到澳门的赌场门口做我的广告，股市上赚钱的人会买我的房子，亏了的人也会想着做股票不如买房子。我在地下车库看到大的SUV很多，我的夫人告诉我中国好像增加了大的SUV3.0排量的400多万辆，原来很多的是老公在外面拼搏，夫人在家里相夫教子，这次买SUV的很多女士出钱，他们在家里发财了，他们把这些钱买一个SUV送给老公。这算不算投资？我们经常举一个例子，对夫妻的共有财产保护非常好，现在夫人们也会簇拥着老公买房子，为什么？钱是老公出的，一分资产一人一半，这也是一个投资，房地产的投资也会增加，包括90、70的限制，对于这部分的投资是不起作用的。谢谢！

　　主持人（王世军）：依然还想问您一下，如果在您的心目中，如果您去观察现在的珠三角城市，比如东莞、佛山肇庆等等，您觉得在市场的发展热度和持续力度上您最感兴趣的是哪一个城市？

　　赵永爽：还是广州，广州的地价实际上并不贵，但是他的利润空间是比好的。第一广州的发展比较成熟，第二消费者比较可爱，第三政府部门对发展商的一些套路已经很明晰了，所以要开展一些比较正规化的活动。到其他的二三线城市表面上看到成本是比较低的，但是还有很多的机会成本，还有一些冰山下的成本，这是我们预料不到的。而且现在发展商最缺的是人才，不是地、不是钱，我拿的地越多我的人越少。同样一个二三线城市卖3千块钱的房子，我派出的人才却是要最好。我们在银川有一个42万平米的项目我直接把总工程师派过去了，这对我来讲有一个划算不划算的问题，我是董事会的成员，还是建议董事长以广州为大本营，把广州的模式继续下去，有时候发展商有一个观点，我个人认为现在研究房地产的学者、专家很多，但是发展商自己研究得很少，因为现在市场太好了。有些个别的发展商急功近利，造成了产品的质量和档次不是提升而是下降，因为房子反正能够卖得出去。

　　我建议我们发展商们、从业者们应该踏踏实实地坐下来，自己研究这个规律的发展。因为中国的市场经济发展没有任何已经发生的或者已经有的规律可以照搬照套的，所以有个别的学者，我记得某个基金前经济学家他经常说股市不行了，房市不行了。还有香港的谋为经济学者，国企发展好了他骂国企，民企发展好了他骂民企的老板。他是跟超女快男一样，他想出名。我们这些发展商应该好好思考一下，国外没有有中国特色的社会主义市场经济吧，我们应该研究研究怎么样把自己的饭碗保障好，这是最重要的。

　　所以今天的南方日报包括昨天我们南方日报集团搞这次论坛，我觉得很成功，至少昨天开完会，央行又把息调上去了。谢谢！

　　主持人（王世军）：易先生我看到您有发言的欲望。

　　易宪容：我要补充他们一个问题，第一，房地产投资今年1—7月份增长是1.8个亿，这是开发投资。开工面积1—7月份是18万亿平方米，竣工面积有1.7亿平方米。房地产开发投入占的比重还是比较大的。实际上房地产开发投资还是比较快的，他快在二三线城市，在东西部地区他的增长速度西部是39%，中部是37%，沿海这一线他是24%。对于珠三角房地产市场的发展，比如东莞这样的一个地方，李总说得很对，他的房地产快速发展跟他的实体经济发展有很大的关系。东莞来说，我来这里也很多次了，我感觉他的经济繁荣程度和大在地级市里面肯定是全国第一，没地方可比了。他这个地方个人的发展潜力还是未来十几二十年发展潜力很是很大的。如果1990年来东莞，如果那时候在打工，89年下半年在广州，然后到东莞一家企业在做。我们现在这个楼的地方，那时候是小山包，我记得这是最清楚的，在这短短十多年的时间能够发展到现在这样一个可说上是世界上最快的一个局部。珠三角跟长三角有一个很大的差别在哪里呢？我曾经做过一个比较，你看看他们居民住的房子，在长三角比如浙江、宁波那一条线，他们住的房子都是很豪华、很好看的，因为我夫人是宁波人。他们住的房子不是作为一个投资品、出租出去的，他们基本上给别人看你住的房子是什么样的。

　　但是如果在虎门那一线他的房子是密密麻麻的，也是个人做的，他是作为一个居住在做。珠三角的居民程度比长三角那个地区的人们要高。这样的背景下，房价的上涨他的支撑能力还是比其他能力不一样的。珠三角未来怎么样涨，未来还是一个领先的地方。我在2005年或者在广州深圳，在2005年3月份广州的房地产论坛的时候，我说广州跟深圳的房子相比，那时候涨幅很小，基本的生活水平差不多，因为那时候经历了一个90年代房地产发展的周期，大家的心态还是没有上来。最近由于这个变化的情况不同，最核心的问题在哪里呢？就是我们重视我们的繁荣和发展。特别是深圳是整个的核心，大家可能看得到一个很简单的数字，深圳的股票比上海涨得很快，他已经到了1.7万、1.8万了，原来比上海稍微高一些，现在甚至是高几倍了。深圳的股票上涨令珠三角财富增长比较快。

　　深圳的股票跟香港的股票快速增长有很大的关系，2003年自由行以后，很多的广东人都在香港买股票，香港股票的快速成长也为他们积累了很大的一笔财富，这跟最近的调研来说，珠三角的房价上涨幅度也会跟这个有很大的关系。我认为在珠三角的经济实体面来看，他的投资环境来说还是有一个很好的前景。所以我基本上还是认为他这个地方未来发展还是比其他地方更好一些，他有周期性的变化，到一定的时间这个周期性的变化当中，民众比其他地方的消化能力还是要好一些。我基本上对这个地方还是比较肯定的。谢谢大家！

　　主持人（王世军）：非常感谢易老师。我们刚才在上一轮的谈话当中各位嘉宾已经相出了自己的观点，下面我们的朋友们也开始纷纷把自己的意见和问题提出来，如果下面的环节当中大家有什么问题和见解看法可以写在纸条上面给我，或者是在现场提问。首先看看在我们的观众席当中可以“第一个吃螃蟹”的人？

　　现场提问：您好，我是南方房地产杂志社的，我想问一下陈淮先生，现在国务院房地产调控越来越高，现在从个别的大城市绵延到大城市，然后大城市到二三线城市都在涨，国家的宏观调控对这个上涨好像没有产生什么新的约束力，您怎么看待这个问题呢？目前对于这个不断上涨的房价，您对国家有没有提出一些什么建议？谢谢！

　　陈淮：经常经常提这个问题，提了四年以上。到医院看病去，看到外科，然后过了三年以后问“我吃了你的药怎么还没有生儿子呢？”哪一条政策说把房价调控下来了？哪年、哪个稳健、哪条政策说这句话了？然后我们再讨论他见效没有。有还是没有？诸位都是业内人士，如果没有咱们不用讨论这个问题，好吗。

　　第二个问题，我们研究政策研究四个“优先”，优先保障住房困难群体得到改善，优先保障住房实际困难的这些人，如果我们有有限的政策资源，先给谁呢？先给困难的人。第二困难的人有没有困难呢？有困难，但是现在只有一份先保证他，这叫优先。

　　第二个优先，优先保障基本住房需求。你说我还想有一个健身房，还得有一个书房，我太太那么漂亮是不是还得有一个梳妆房？享受型需求目前保障不了，你自己有了能力可以在市场中选择，政策保障的是基本住房需求。这就有了50、60政策。去年是70、90政策，今年是50、60政策，廉租房50平方米，有限产权的经济适用房60平方米，保障的是你的基本住房需求优先得到保障。

　　第三个优先的保障，优先使大多数人住房需求得到保障，少数人肯出价最高、最有钱人的住房需求，他们的需求也可能是真实的，但是可能不能够得到优先保障。能够使资源得到充分合理配置。

　　第四个，带来的国民福利最大化的措施优先采用。

　　主持人（王世军）：有开发商提问，有听到消息今后广东土地闲置每年将征收20%的闲置费，想问陈淮先生该消息是不是属实，是不是相关的政策正在研究制定中？

　　陈淮：我从北京来，不从广东来，广东听到的消息问北京人，错了！谢谢！

　　（众笑）

　　主持人（王世军）：蔡会长，您有兴趣回答这个问题吗？

　　蔡穗声：相关政策早就有了，不是说现在才有。怎么实施，是不是实施得很严格，我也不清楚，我看这个问题问有关的国土部门比较恰当。

　　主持人（王世军）：谢谢蔡会长给了一清晰发问的渠道。谢谢！

　　现场提问：我这个问想问给易宪容教授，我是这次活动的承办方之一的广东慧谷城市策略有限公司的市场部的，我有一个问题是，我刚从学校毕业不久，在学校学的西方经济学告诉我，一个商品的价格是由市场需求决定的，现在的房地产行业也好，普通的老百姓也好，都有一个观点，作为一个房地产的主要成本，地价在推升房价的上涨，我们好像也确实感受到了地价对房地产的影响确实比较大。我在思考到底是西方经济学在中国的房地产失效了呢？还是说地价确实有这么大的效能推动房价的上涨，如果真的这个需求，需求在哪里？有这个需求，为什么有这么多人说房价这么高？谢谢！

　　易宪容：对于房价的问题，如果房价上涨的幅度跟工资上涨的幅度同样成正比的时候可能没有问题了，如果房价上涨幅度高于工资的上涨幅度，民众购买房的时候会面临一些压力。

　　目前中国所面临的一些问题并不是西方经济学理论在是中国不适用，西方经济学他所面临的条件，他的假定条件跟中国的假定条件是不一样的。不一样的假定条件下要想得到同样的结果是根本没有可能性的。

　　现在有些地方房价的快速上涨，原因也有很多，或者是土地价格的快速上涨原因很多，最根本的一条，我想还是我们上涨得很快的地方，投资这块占的比例比较多的情况下取得的一个结果。大家也知道，房地产既是消费品也投资品，如果是投资品的情况下，投资者对这个市场的预期价格会上涨。而且我们目前的金融政策能够帮助投资者比较容易地进入这个市场的时候，你的房地产市场价格的推高就比较简单了，并不是说我们自己消费的需求，主要是投资需求的问题。

　　在这样的情况下，现在没有清楚地界定或者是投资还是消费的情况下，他的基本的情况会这样的一个结果，所以房价的变化和土地价格的变化就会出现现在这种情况。

　　主持人（王世军）：谢谢易老师。

　　现场提问：我是南方房地产杂志的，有一个问题想请问我们广东省房地产协会的会长蔡穗声先生，现在继一线城市的房价飞涨，二三线城市也陆续出现了较大幅度的升幅，我知道省房协对于珠三角的房价还有他的一些投资有一定的研究，我就想请问蔡会长，您觉得现在这个时候房地产市场的风险是否已经存在？他主要体现在哪些方面？您对政府、对开发商、对一些置业者有什么建议？谢谢！

　　蔡穗声：我尝试一下回答。目前情况下确实是房价这几年从个别大城市到普遍的大城市，从大城市到中等城市在普遍上涨。我认为他是经济发展过程中，以及当前资本流动性过剩产生必然的现象，也是我们国家资产包括土地资产和房地产资产价格重估的一个有机部分。无论是大城市还是中等城市，还是小城市都有这个问题，不是大城市才经济发展的，小城市也有经济发展，都有不同程度的发展。发展之后这个土地的价值肯定有一个重新估价。历年来投入了那么多的物业资产的投资，土地的基础建设肯定是升值了。广州90年代以来由于上一轮的宏观调控房价已经连续7、8年，起码达到04年之前特都是一个房价基本上不动的状态但是7、8年来广州市政府对土地和城市建设的投资是数百亿上千亿在里面去，不可能不产生一个价值。如果还是原有的7、8年前的房价和土地价值，那么广州市政府几百亿投入不是白投入了？等于是没有效益的投入了，这个是不符合经济规律的。这样来理解的话，我认为这一轮的无论大城市、中小城市的首先土地价值的上涨，跟着就是房地产价值的上涨，都是一个资产价格的重新估计，也符合当前很多的资产价格，包括石油，包括矿产，包括艺术品，包括很多有关资产、资源性产品价格都在重新调整。

　　但是风险问题肯定是存在的，凡是价格上涨，凡是利润高，也必然带来风险的加大，这也是一个常识。风险有几个方面产生，其实最大的，我认为现在整个是资本市场来考虑他有很多的资本因素在里面，资本很多不是现金买卖，是虚拟化的。你可以去银行按揭，你凭信用在股票市场里面就含有了土地价值在里面，这个虚拟化的市场是给整个经济发展更大的推动力。整个经济发展从原始的最开始的物物交换，我一只羊换多少的大米，到货币交换，货币是一个特殊符号。到现在的经济发展，没有钱没有关系，可以用信用在银行贷款，信用可以换到商品，股票价值和富豪表示你有多少的家产。这个东西经济来说是虚拟化了，这使得整个交易量大大增加，资产交易量也可以有更快更容易地体现出来，但是也蕴藏更大的风险。

　　我觉得风险最大是在这一块。至于具体形成产品形态的方面，我感觉风险不是太大。包括有很多的风险来源，包括政策变化和利润的变动都会带来市场的风险，我感觉比较大的还是资本市场上所带来的一个风险值得我们所关注的。至于刚才记者所提到的这方面有什么建议，我自己实在说一句话，我觉得我们也在观察、学习、体会之中，目前中国经济的发展、房地产市场的发展，值得我们所有业界人士、经济学家重新学习和重新审视和思考一些新的问题。最近央行提高利率，我想也是一个应对办法之一，其实很多的办法有待于业界里大家多提办法和多想主意，谢谢！

　　主持人（王世军）：谢谢蔡会长，最后一个举手提问的机会。

　　现场提问：谢谢主持人，陈淮主任您好，我是21世纪经济报道的记者，我想问两个问题。第一您如何看待现在宏观调控政策出台的频率和房价上涨的速度。第二个问题，现在税收政策已经被业界普遍认为是推高房价一个推手，您怎么去看待增税和减税的并用？您对这一块有没有什么建议？谢谢。

　　陈淮：宏观调控不是调控房地产，见多识广的记者应当知道。从去年以来，在中央文件里对于房地产没有“宏观”两个字，叫“房地产调控”，我们刚才多次讲到包括利率，是针对短期总量平衡关系的调控，这个叫做宏观调控。吃这个药治某种病的时候，比如治血压高是当务之急，可能对你的心肝脾肺产生相关的影响，但是并不是针对这个地方的药。弄明白了吗？所以你说“频繁”这两个字，错了。今年5次升息是对总量平衡关系中过大的需求导致的我们目前这种可能从过热偏快转向过热的趋势，把房价上涨的问题联系起来，恐怕不够专业。非常抱歉。

　　第二个问题，税的问题不归建设部研究，归财政部和税务总局研究。在住房的税收上，总体上的方向是明确的，正税、清税、明租，该收税的地方要有名正言顺符合法律依据的税，不要说似是而非的比如计划生育没有法律依据的税外费，有些50年代的税还在哪里收，还有多少种税埋伏在那儿，像地雷一样，不见尾不挂弦，有税就要名正言顺地收，否则不收也是违规。

　　第二，清税，附加在房地产交易和交易流转持有环节上不合理的或者不应有的税外费应当大大清理。

　　第三，明租，有些土地出让金他的根本性质不国家作为公共利益提供者收取的，而是作为土地的所有者身份的利益上的身份，那就是租金，你就明确叫做租金就好了。明租。

　　另外，调整税赋结构，在要素交易，比如资金和土地，和开发要素交易环节，开发环节，住房买卖环节和持有环节的税赋结果要按照客观规律加以调整，实现我们有限的土地住房资源最优化的利用和最大程度地满足全社会的住房需求，以及实现社会福利的最大化。这个工程需要一个比较长的时间。

　　我们中国老百姓买房子和拥有自己有产权的房子才不过十几年，广东是一个市场化程度比较高的省区也不超过十几、二十年，二十年前中国99.99%的人都是无产阶级，只有知识分子是资产阶级，叫做资产阶级知识分子，他们也没资产，只有知识，但是也叫资产阶级知识分子。今天我们刚刚开始有一部分有一些产，当然在社会共同约定带有强制性的社会共同约定，就是税收上还需要有一个健全的过程，这个不奇怪。

　　香港大家讲了半天讲了很多这么多那个好，香港不是刚刚取消了遗产税吗？这不是调整跟住房像有关的举措吗？今年刚刚出台了物权法，是界定持有利益和公共利益之间的分割，别着急，你比我年轻得多，还有得是机会看得见。谢谢！

　　主持人（王世军）：我们再一次掌声感谢今天台湾上的六位嘉宾为我们带来的“头脑风暴”，他们站在各自的立场上都对今天的核心问题给予了自己的解答。我们都期待他们今天给我们提供的不同的思路在我们的工作实践当中能够看得到，我们也期待着在房地产开发投资热潮中，正如我们赵先生所说的每一个参与者都应该把握一个良好的度，这个度可能最终是市场各方利益的平衡点，我们希望这个度的到来，在这个度上大家能够达到供应。我们再一次掌声感谢六位嘉宾，谢谢！

　　接下来我们稍事休息5分钟以后开始今天互动论坛的下一部分，很多的房地产从业者非常关心在目前的市场经济房地产营销当中要作哪些策略性的改变，很多的企业在目前的市场经济当中取得了一些非常不错的经验，接下来我们将会请出三位来自不同房地产企业的代表，他们将会各自用15—20分钟的时间为大家分享一些他们在营销当中的案例分析，好的，5分钟之后见。

　　（5分钟休息）

　　主持人（王世军）：各位朋友们，“头脑风暴”互动论坛的第二节马上就要开始了，请应许我提前向大家介绍一下议程，在第二节当中我们会请到四位在房地产营销界非常有名的人士，他们都亲手经历了一些大家所共知的一些房地产营销的案例，他们每个人都会在15分钟之内为大家阐述他们所经历的一些房地产策划案，与大家共同分享他们曾经的经验。

　　各位朋友“头脑风暴”互动论坛第二节现在正式开始！在第一节，我们了解到了目前房地产市场发展的一些基本大势以及一些不同的嘉宾和专家对这些大势的看法，但是对于做企业的人来说还是需要实实在在在一线对自己的产品进行推介，如何准确地把握消费者的心理和自己产品的定位，这是摆在我们所有朋友面前每一天工作当中要做的工作。如何在营销当中突出个性，如何突出产品的特点，如何在营销当中充分把握价格和其他关键性的因素使办理的销售更加顺畅，同时在销售过程中树立自己品牌形象，这是接下来的四位嘉宾为我们共同分享的话题。

　　非常有意思今天第二节的案例报告会当中我们看到的大多数是女性，有人说恰恰是女性的特有的个性优势使得营销策划当中具备的不可替代的优势，究竟真是这样的吗？我们首先请出第一位肖虹女士，他是原广东省广告有限公司的局长主要负责广告营销的工作，现为广州侨鑫房地产开发有限公司副总经理，有请肖虹女士！

　　肖虹：各位嘉宾，上午好，昨天到今天这个时间里面在座的各位都听到不少的专家，包括政府官员对房价这个大形势的阐述，所以我不会在这个大层面上再多地说一些观点，因为专家们太厉害了。我只是说从我本身的具体操作层面上怎么样理解，或者是怎么样做自己的事情。今天我跟大家分享的还是在这个层次。

　　我是来自广州侨鑫集团的，我是专门负责营销。在这个层面上，昨天的吕博士提到项目是天河的汇景新城，这个项目开发已经有6年多的时间，走到今天应该在广州应该是数一数二的豪宅社区，而且我可以不谦虚地说这个项目已经连续三年在中国十大超级豪宅里面排名前三甲，目前来说面对这样的大形势怎么做？很多人说反正楼市好，价格高，卖吧。很简单。实际上我们自己怎么做，面对这样一个好的房产市场我们会怎么样面对，只是简单说现在的形势好把房子卖出去就完了，是不是这么理解呢？完全不是。

　　在这种形势下，我们每一个从业人员有责任的发展商来说，要对自己负责，要对消费者负责。从这个角度来说，我想展开说一下我们自己怎么做。首先第一个，我们永远不会离开市场需求这一个基本的原则，就是我们的目标满足“家”的需求，我们一定是努力去满足他。第二个基于我们集团基本的发展走之，侨鑫集团在广州的朋友应该很清楚，东莞或者是其他地区的朋友不一定很了解。侨鑫集团在广州他自己的定位是“做高端的物业”，当然他是一个多元化发展的集团，其他的行业也是走高端的路线，这一点我不想去说一些集团的背景。只是说集团的一些宗旨，他是希望从“优越到卓越”，这是企业的宗旨。

　　这样出来肯定决定了他的产品是怎么回事了。我还是回到汇景新城这个项目上去，汇景新城从一开始的定位就是蛮高一个起步，当时在广州东这个地方是没有豪宅项目的，现在是很多了。广州当时很多的是华侨二村二沙岛这是属于广东很新的社区。我们集团要在广州开发汇景新城的时候当时的起点就很到，一定要做到广州数一数二的一个豪宅的社区，这个定位敲定以后，大家如果有兴趣可以到汇景新城去看一下，接近2千亩的豪宅社区现在发展得怎么样。因为当时的起点很高所以决定了他在规划上已经是一个很大的投入、很大手笔的建设。走到今天提供给业主我们的买家是一个什么样的产品？因为后续已经6年了，很多人说在很多的项目开发里面，可能很多的发展商会前面做得不错，后面有点放松，走上市场，完了。但是在汇景新城这个项目上大家有目共睹，6年多以来，他是一直往上走，当然除了他的品牌、除了他的产品、成熟程度，也包括他的业主素质也在一直往上走，面对现在的实际情况走到今天会怎么样？我们还是坚定不移地走这个路线。在这种情况下，市场很好了，几乎在市区里面有房子基本上能卖完。这个情况下面我们会怎么做？

　　我还是那样执著，因为我们做的是高端物业，我的买家也可以说是要求蛮高的，特别挑剔，这是很正常的一个情况。现在既然是可以有一个很好的条件，也可以说我们的目标对象因为我是做营销的，有些话我比较直接，他们的确有大钱，怎么样把这种钱，我们原来专家所说的这种资金过剩能够消耗掉？不是说这个钱完全是发展商自己赚，不是这样的，有责任的发展商应该对社会负责，应该对政府负责，也应该对我们消费者负责。这几个负责来说，您不能说口上这样说就完了，出去做一个招牌就完了，不行。

　　所以在这种层面上这种好的形势下我们更执著。从两个层面，第一个我们给买家什么价值，我们不能说我们质量好一些应该卖贵一点，不应该单纯这么说。给这些人的价值，他买这个房子追求的价值在哪一个层面上？一个是这个项目的品牌、号召力，第二个的确是物业的硬件给他的价值，这两个价值复合在一起，才是他觉得物有所值的。怎么样创新这个价值空间是我们一直在追求的一个问题。

　　下面我想说一下我们怎么去展开这两个层面的价值的提升，有人说“品牌、品牌”，就是做的广告知名度高就叫某品牌，我觉得这个问题不需要说，在座的很多人都是行内人士，但是一个高档的物业走到今天这么有影响力的项目，怎么样去继续把自己的品牌进一步提升，这是我们一直在执着追求的一个层面。我本来想说品牌这一块先说一下我们在硬件这一块怎么做。因为很多的事情物质跟非物质之间你不能说我只有非物质精神就可以了，一定要有另外一个层面的支持，就是物质支持。

　　这一块的基础上，我们真的是很沉得住，就把很多的需求真正体现出去，更加认真地研究他们的需求。比如说现在我们的房子有一些300多平方的就卖到1千万左右。这样的一个产品，如果在广州周边来说你这个价格他已经能买2到3栋别墅，我说的有点夸张，其实是真的。有些别墅可能是3、400万差不多了。这种情况下他花这个钱要买一个300多平方的房子，那给他什么？是贴金吗？当然不是。我们从他一些实际的需求去考虑，比如说我们研究了我们的买家，我们大量的买家要买得起这种房子的话，一般情况下他之前都有住独立别墅或者是复式单位的买家，他已经有这样的经历了。他为什么要回来？为什么要花这个代价买300多平方米的房子呢？而且我们这个300多平方米的房子在高层，是20—30层的房子，这种情况下我们怎么样能够接受这个产品，让他很开心，甚至很追求这个东西呢？在这个层面上我们是认真做了很详细的摸查，甚至真正挖掘出他们潜在的需求。

　　很多人在郊区他们有自己的别墅，有复式单位，但是这帮人还是在事业的高峰阶段，他们离不开广州、离不开核心区，让他们每天在核心区里面面对自己的事业，每天回去很远的地方，虽然有很漂亮的车，但是耗去他一个生活的时间，这个很宝贵的时间耗得太多他是划不来的。

　　针对这种情况，我们就给他在市区提供一个很好的准确点不是替代产品而是升级产品，让他回来你住在这儿比他在周边地区住的原有房子更加合适，更加舒适，更加轻松。这样的话就是他的价值所在了。

　　所以我们现在的产品会有很多应和他们这种需求的一个设计，在最近这一期的开盘里面我们会有不少的新产品出现。比如说我们会有一些展开的大品种，也有一些吻合他们还是回到别墅的那种感觉，所以我们会出现一些错层的设计。其实产品类比较丰富，就吻合他们本身在生活层面上的一些需求，这是我们在产品研究上吻合他们一些真正的潜在的需求，让他们感动。

　　第二个层面，他需要花那么大的价格，我们一直追求的是物有所值，因为很多人会觉得高档物业这些买家是不追求物有所值的，我可以说绝对追求物有所值，只不过这个物有所值不是一般价格上的比别人低下，不是这个概念。而是这个复合起来的价值一定是物有所值的。这一点来说他们的确比一般的买家还更精明的一点就是追求物有所值。

　　在硬件这一块我刚才说的产品结构上的问题。第二个层面就是说的确在一些他生活层面上他追求的一些比较舒适的一些居家，因为他有比较高的能力，所以他应该享受比较好的东西，所以他是这样去对待自己。就等于说我创造了这样的财富，我本来的生活质素应该比较高。吻合他这一点的要求，我们在产品和设计装修层面上的确做到很精细。我甚至可以说是“精雕细琢”，很多的事情的确骨子里面给到他们一些真实的东西。很多人会说，包装一下把装修做好、表面功夫就好了。不然，我们的确在产品里面看不见的东西里面也的确做好。

　　我们广州这边有一个星河万家（音）的项目，我们在这个项目的质量层面上有一个很大的追求。现在汇景这个层面上也的确，不是因为我要跟别的企业去攀比，不是这个意思。只是说我们的买家需要这样，我们就一定要满足他的要求，尽量吻合他最根本的需求甚至表面的这些都满足，这是我们在产品上的一个设计。

　　最近我们推出的一个项目有很多的买家、行家都去现场看了，有些行家给我们一个评价，那天我也陪着一些行家看。我就说老老实实说吧，大家都是行内人，有什么值得我们要改的呢？他首先给我第一句话就是“你们这一期的产品在整个装修上是你们有史以来做得最好的一次。”这是一个反差，就是很多人会说形势那么好，大势那么好不需要那么执著和投入那么大，我们不是，我们还是认真地做好那一块，并且努力提升追求更好。这是行家对我们的评价。我们的买家这一块更明显了，那天开盘的时候推出来大约100套左右，那天上午除了我们保留的十来套，全部出去了，就一个上午。这样的话就说明一个问题，我们买家看到这个产品以后，有一个买家跟我这样说“不来则已，来到现场跑不了”，因为什么呢？因为现场的东西的确把他深深打动了，他激动，而且马上行动。这是一个实际销售里面的表现。所以那样才会出现我们一个上午完成了接近7个亿的销售。

　　这样下来，我刚才说的只是他在硬件层面上的怎么做的问题，我们更执著，这一点是一个层面上的东西了。

　　第二个，我刚才提到我们买家要的是两个层面，第二个层面就是品牌的那一块，就是我所说的非物质这块的一个价值。这个价值上他们追求也是蛮大的，特别是在高端物业，我自己在这个公司里面因为我们的产品都是在这个层面上，所以我的体会比较深，所以我不会去评价其他的一些中档或者是中价以下一些项目的状态。纯粹地是从我这个项目出发。我们这些买家里面，他们追求的非物质的价值来说要求更高，在这个层面上我们怎么样满足他？只是说我们的品牌响就够了吗？不够，他们还需要享受一些东西，所以在这个过程当中我们沉下去做很多的事情。当然广告是其中的一个手段而已，不是全部。

　　在最根本的一个层面上，我们真的是做了以下沉下去的很多事情。比如说我归拢到整个来说，叫我们在汇景做了一个“精神层面的建筑”，这个好像说得有点悬，其实并不然，真的是那样。他们需要在心理上、在精神层面上有更多的享受，从这个层面上我们又做了什么呢？其实包括一些营销上的一些手段，包括很多我们日常每一天都在做的一些社区里面的一些动作都是往这个方向去努力的。昨天跟今天一直在说房价的问题，我们面对房价一直上上走的时候我们怎么做，我也说说这个问题。

　　房价一直飙升这是一个大形势，这样的一个大形势下来我们会怎么样呢？我们会觉得如果再去无厘头地说只是“闭着眼睛把房价提上去就好了”，这样就应该是我们的错误了。我们会有一些实际的控制，比如说我们更有针对性地拉动我们真正的买家，而不是泛泛地撒网，不会。这样表现出来的一个举措，我们本身在推广上就缩小了一个区，不会全广州、所有的媒介去做推广，这个不是为了省广告费的问题，我们只是为了两个目的，一个是更有效的地去做拉动，第二个也有点规避一下房价给到一些不实在的买家进来，比如有一些投机型的或者是炒房型的，刚才赵永爽赵总已经说到这个问题了，我相信广州一些高档物业的发展商都在做这个层面的东西，尽量回避和杜绝这些炒家进入这些项目。

　　为什么我们要缩小这个范围，要有效量去做呢？一个我们会考虑到，在广州来说，真正有实力能消费得起的这样一个项目，我们在事业上一定成功。他们其中不管是他来自其他地方或者是原来就是广州的原住民，他们会大量地聚集在天河区，他是一个很典型的。不管他住越秀区还是哪里他最终会跑到天河区。所以我们的目标对象大量的99%来自天河区。我们整个的精细的推广全部针对天河区，现在事实证明，我们的买家几乎90.9%都来自天河区，这样使我们的推广很到位，也避免他达不到这个层次也进来炒的风险。这是我们做的其中一个举措。

　　第二个，在精神层面上我们又做什么呢？比如说我们很重视自己社区的人文建设，因为的确是豪宅社区，买得起进来的最小的户型都要300万了，这样的人群他需要什么？很多我们都清楚了，比如他需要很丰富的社交，这是他们的确需要的东西，在社交上我们完全给他提供了很好的条件，除了他生活能够回家吃、睡，能跟家人团聚温馨一起过生活之外，我们还有大量的社区活动跟社交有关。这个阶层圈子比较小，这是比较高端的，所以他们度身定造很多社交的东西他很吻合很愿意参加的。有一些论坛，比如财富论坛之类的很闷，但是在我们会所里面是很接受的，但是千万别是空话白说，一定是很到位的、比他们还高的一些专栏或者是论坛，他们才有兴趣去参与。

　　第二，他们太在意自己的小孩了，他自己已经成功和富有了，他希望下一代更成功，这样就带来很多他对小孩的培育问题。他有能力把自己的小孩送出国，也有能力让他有一个很好的学习条件，但是我们更在意让他他小孩有一个更大的空间去体验现代社会，去体验很多之前很多一般小孩体验不到的一些东西，包括比如高尔夫的一些学习，一些小孩的西方礼节的学习，甚至在一些理财方面意识的带动都很注意。所以我们那些小孩这块的工作，包括我们的幼儿园国际学校都在广州市里面很有名气了。

　　还有很多的一些社交，我们注意到我们的业主有一些很好的习惯，他觉得有需要他大把时间，如果觉得没有必要一分钟不会浪费，这是很典型的一个问题。我们怎么活跃这个社区？怎么样让他有凝聚力和有口碑在那里，我也举一个简单的例子。比如我们搞的那种舞会，这在很多的社区里面可能会做一些公关活动这一类的去做，我们不是，我们完全是给他一个放松的社交场合去做，甚至有社区组织的舞会档次比较高的一些，也有他自己本身的一个小圈子小型聚会都给他筹办。很多东西在精神层面上我们尽量地是精雕细琢为他们做服务。

　　复合起来，我们给到他真的一个真正物有所值的社区，而且是完全吻合高端物业的业主需求的价值在那里，今天有这样一个口碑、有这样一个业绩，是我们辛辛苦苦耕耘得来的，我们将会继续。谢谢大家！

　　主持人（王世军）：短短的15—20分钟，肖虹女士告诉我们一个精准的故事，就是精准地寻找到自己的消费者，精准地了解他们的需求，精准地提供自己的服务。我们请出第二位的营销高手，是麻金桥是四位嘉宾当中的唯一男性，他操作过一系列名盘，现在是广东慧谷城市策略有限公司策划的总监，掌声有请麻先生。

　　麻金桥：谢谢大家的到来，我想问大家昨天晚上休息得好吗？反正我是休息得不好，昨天夜里2点还在加班。通常说房地产行业的从业者有三大特色，第一个是身体不好主要是经常加班和应酬，我是属于经常加班的那种，我们的领导估计是应酬的成份比较大。

　　第二个，他的身体不好可能是肾不好，另外可能是胃不好。再有一个是离婚率最高，之前的跟一些统计局打交道他们说房地产行业的认识离婚率最高，因为工作投入太高。再有一点收入还过得去。

　　我从4年前从北京下到东莞这里来，其实北方的这种思想性还有南方的那种务实给了我很大的一种收获，也使我今天在慧谷操作的一些项目上面受益匪浅。对于珠三角而言，刘志庚书记他已经去年到长三角考察，现在也在渤海湾考察。对于我们房地产行业这九个城市里面大家也需要互相知道彼此在做一些什么东西，也有必要了解一下这个区域开发的一个水平，所以欢迎大家的到来，房地产行业需要融合。

　　我在这里想就一个开发企业透过项目看待房地产开发企业的大环境和小环境的问题。作为我们营销机构，其实在房地产在早期的时候，在结构问题上面来产生调控市场的时候他是一个卖与买的关系，我们做的事情怎么样把房子卖出去。现今阶段他作为的是一种供需关系在调整这个市场的时候，我们怎么样把价格帮开发商的利益从5千到8千，从8千到1万，最大地发挥出房地产开发企业的一个收益。

　　这里面我们对于曾经操作过的一个项目理想0769，这个项目属于在人文营销项目上做得比较成功的一个，在珠三角也好、在北京也好，他做到了一个实实在在从前期的一个思想到后期的执行比较到位的过程。这里拿出来跟大家分享一下。

　　这个项目首先谈一下大环境，这个大环境主要讲的是天时和地利的问题，一个天一个地。在房地产前期开发里面讲究选址，有一个开发时机，对决策的判断能力。这个项目的背景在2003、4年期间有意向拿地来做。这之前在东莞跑过一个商业地产辉煌的时代，这也暗示着东莞的人口结构发生变化，因为商业的服务半径最大的，所以商业的起旺也是经济高速增长和人口融合的一个表现。外来人口和本地人口的一种矛盾在2003、04年的时候得到一个比较大的体现，因为东莞这个地方他有一定的局限性，包括城市、政府主要的就职人员大部分是本地的。

　　当时外地人在那个时候他有一个融合的阶段，不断地“大”，而且高素质的智力密集型的人群到来，我这种人大概就是那种时期到来的，我想很多的东莞朋友对这一点有一个比较大的认同。当时市委市政府也提出来，在市会议上面“大家以后开会讲普通话了”，也是表示着政府在主导融合一个大的消费结构，包括我们这个客户群体。外来人口也是不可忽视的一个冈达的人群。

　　当时市政广场还有图书馆等等一些建筑，都彰显政府对东莞房地产发展的力度和决心。我们做这个项目的“天时”方面，也是在考虑他如何开放和融合这个城市的发展，更加注重文化及附加值的构造。当时的一个实际也是东莞提出“5年建新城”，这是东莞的5年发展计划的时机初见成效，但是没有完全成熟，那个时间已经让很多人看到希望了，投资型和投机型的项目，所有买房子的人他具备一种买来哪怕先住着但是不希望他赔本。这个时机存在这样一个潜力，东莞可以让很多人看到希望，这是“天时”的考虑，因为当时是这样的一个背景。

　　 “地利”方面，当时万江一片荒芜，周边的配套比较弱，但是作为一个新区，我们跟万江区政府操作一个运营，当时地价比较高开发成本比较高，他的城市定位比较模糊，随着四环、五环路道路的改造，没有传统的中心商圈的概念，慢慢变成一个多商圈的大的模式。这种情况下万江的机会就来了，在我们的操作里面一个是万江的城市名园，还有华南贸易圈，他通过他一个商业庞大的影响力和比较大的消费背景能够拉来更多的消费人口对这个区的关注。第二步我们运作的万江长堤项目，这是个别墅项目，他的半径要小于住宅。这个做完以后我们跟富通一起携手开发0769，我们的一些新规划出台，还有东莞新的总站移到这个区，所以地利方面把握住这个大的背景，他的开发时机上面和区域选择上面是经过一个深思熟虑的。

　　小环境的构造，主要是营销和开发上面的一些想法，这个项目我们从房地产营销里面看到一种通过天时地利看到一种房地产的相对论，也可以说爱因斯坦是我的老师，从珠三角整个感觉是物质化比较强的城市，他表现在过于注重产品的层面上。中国的房地产经过几个阶段的发展，最早期大家没有这种意识，凭票购物的时代，有一个房子住就不错了，他不会挑房子的好与坏的。第二个阶段大家会挑房子，大家都在盖房子，房子多了质量高了量大了，这个房子就是好房子。第三个阶段，我们概念营销，仅仅是一个单纯的概念，打出一个欧风美雨，有一个南加洲、西班牙等等可以吸引市场的眼球。第四个阶段是品牌阶段，这也是影响到现在市场上一些大的品牌，包括万科、金地。如果在这个阶段，品牌营销他有一定的复合性，他有一定的概念在里面，他也有自己的规模性，包括产品开发的成本控制。他的竞争力很强。

　　如果单纯作为品牌营销，也就是我们现在开发的一个终极的话，万科金地独大我们这些开发商吃哪碗饭，这样整个的一个时代背景和营销背景下0769是做到一个概念和品牌的复合，主要是考虑珠三角纯物质到精神的一种回归，我们做这个项目的人文方面的东西，就是所谓的第三块小环境的融合。

　　物质主要是讲拿东西买东西得到这个东西，0769作为人文消费是鼓励大家花钱，把这个钱花出去，自己得到一种把钱扔出去是一种“舍”的感觉。我们有一种形象的比喻，有些老板花钱跟我们员工不一样，他花钱是给员工一个月发几十万几百万的工资，他觉得我的规模很大，他觉得我很有实力，他把这个作为一种消费。0769把握住这个东西，把握住客户的一种消费意识在转变，体验在升级，我们想把公共的变成私人的，把富人用的变成大众用的，这是整个开发里面把握住的一个核心的精神。

　　这里面一个相对的一些图书馆、一些学校，我们把他搬到社区里面去，小的变大。我们把离城比较远的区域变成城中心的概念，这是蕴含着一种相对在里面。建筑上面，我们这个项目秉承的一种东西就是环境，一定要改变人、要塑造人的个性，要净化人的心灵。这个项目我看到一些很小的孩子捡起垃圾放到垃圾筒里，这个人文项目是所有人希望达到的。这里面的景观和园林景观的疏密，园林有他的章法，隔多少米有一棵树，这个角度来看，0769的园林景观的布置不是按照传统来做的，而是一种震撼的做法，他的尺度和景观往往超过传统，用材和色调的搭配上面形成很大的反差，红色搭配绿色，乍一看感觉不和谐，通过水系把人放在里面有机地结合的时候，他是非常有吸引力和打动力的。

　　建筑的面积和形式的建造，当时很小的房子做成复式的单位，这是一种相对。没有消费能力的一群人特更想得到的是一种超乎他的一种消费的感受，他也能够除去他能够付出的一种价值，如果他只有10万块钱，他也想获得1百万的感受。这个层面上我们来营造他的一种附加值。

　　其实做房地产的，一个好的项目可以改变一个城市、一个区域的一个整体的形象和定位，所以这上面我非常感受非常深，我在北京做了7年开发商，到东莞这边来做一个服务机构，很想为大家服务好，房地产的事业非常神圣，一个好的项目确实能够给一个城市带来一个很大的收益，这样的例子比比皆是，一个项目可以把一个区域炒作成一个富人区，引导很多的资本向这个地方聚集，带来很多的税收。微观层面上能够提高我们客户消费的生活水平，这是利国利民的好事情，所以我们也把所有的开发商当成一个老师。希望大家以后多给我们指教，存在一些精力不足或者是人力资源不够的情况下，我们愿意来代劳来减低开发商的风险。

　　最后，我向大家致敬，我们作为承办方有些地方招呼不周，希望大家谅解。谢谢！

　　主持人（王世军）：非常感谢麻金桥先生，他用15分钟阐明了“天时地利人和”的理念，我们将会请出第三位分享的嘉宾，他是来自恒基（中国）投资有限公司附属公司、广州市恒果房地产开发有限公司营销总监，知道他的人都知道他是一个外表看起来温暖的女性，做起营销来也是一员猛将，他主导的恒荔湾畔处于去年广州销售的首位，我们掌声请出黄铭雅小姐。

　　黄铭雅：各位好，感谢大会给这个机会让我代表我的团队和大家分享一下恒荔湾畔营销案例。“每次都是起点”，首先说说他的背景，恒基地产在广州有两个发展项目，一个是恒宝华庭，一个是恒荔湾畔，但是06年以后恒宝华庭卖完了都没有什么新的项目，接下来是恒荔湾畔，这个是比较源于传统的，没有什么新的创新。在恒荔湾畔开盘以后因为受到我们旧八景“烟雨古井”的影响，我们研讨古井的保护方案，令这个方案一度受阻，这上面是我们古井的原貌，下面是我们的保护方案（PPT）。整个广州的市民对于恒基地产人事不深，了解不深，包括恒荔湾畔之前我们开发的广州国金融际中心是恒基建造这个也不清楚，我们记得我们开发的国际金融中心在全世界排名第三高楼，今年已经排名第六了。我们进驻芳村刚好是荔湾区和芳村合并，当时是认知度不高，楼市起家当时是5千块一平方米。我们接到一个指示，恒基重回广州的第一站必须赢。

　　制定一个整体的策略，打造城市新地标，提升区域的价值，汇集恒基多年的策划经验打造高品质的物业。在产品方面，包括会所的功能的配套和设计，我们参考了嘉亨湾的会所，把一些电影院健身设施和儿童天地的配套搬到了恒荔湾畔的会所。大堂方面我们搜集了广州在售的很成功的近20个楼盘的样本，跟设计师去沟通，吸收本土市场的审美习惯，结合一些设计理念加以优化。在园林方面也是时作了一个高的定位和设计。在示范单位和装修标准也进行了一个全盘推倒重来。

　　我们的营销策略明确销售只是一个过程，最重要的是兑现成果，提升市场对恒基品牌的认知。定下了06年10月黄金周开盘的时间节点，从5月开始组建营销团队，实行了一个自有销售团队跟代理公司双线销售的一个销售体制，我们的销售团队主要是负责拓展客户资源和渠道，负责现场的销售管理，代理公司主要是负责现场的一手销售代理。第一个阶段，我们有两个阶段的开售，3月里面做了两拨，分期推出两期产品，第一个阶段品牌导入树立品牌。06年7月我们做了一系列活动，我们组织媒体参观在香港一些开发的物业，还有在广州各大写字楼商场做了很多品牌的巡展。开盘的推广策略根据之前的线下推广活动在线上的引爆。销售策略，将悬念留到最后，其实我们开出的时间是很紧迫的，9月26日拿到预售证，27、28做内部认购，当时没有示范单位，没有销售中心，只有图纸和预售证。1号才有示范单位看，10月7号正式开盘的时间，这短短几天参观的人数很多，虽然我们也做了很多的安排，在安全、在水、食品、人流管制方面，但是现在回想起来有很多还是可以再优化一下的。

　　努力得到一个肯定，我们黄金周推出700套的单位销售了500套，销售额是5个亿，黄金月销售额是6个亿，成交均价从内部认购7千块到黄金月上升到8千一平米。超出同期的预售价60%。大家都在表示不太相信的时候，或者在讨论一种广州恒基现象的时候我们投入第二阶段的准备。千均一力，滴水穿石，06年11月我们从新闻上看到一个信息，广州市政府与英国大飞轮公司签署了一个“珠江巨眼”建造在我们恒荔湾畔所在区域谈判的意向书，这也是一个世界的营销技巧，我们制定的我们的推广策略，与珠江巨眼造梦广州，通过深度挖掘珠江巨眼的背后意义，结合政府对老城区中优发展的策略结合了一系列的开发。这是销售策略，我们在销售队伍的带领下，推动代理公司环节和工作我们是深度参与，对于代理公司有一个很高的要求和很好的合作机制，跟代理公司深度地一二手地联动很不容易，通过这样我们在全部的工作渗透，07年元旦统一爆发。

　　现场的组织方面，对现场装修标准的提升，重新做了一个新的示范单位。在销售的现场我们吸收了地区的销售做得不太好的地方，因为人太多等待的时间过长，选择单元的时候信息也不是很透明，所以我们用了一个电脑选楼的系统，这个系统因为速度的加快，而且客户选楼也舒服了很多，也得到了一定的好评。

　　通过把置业者跟投资者一起发动，形成了新的销售势头。我们推出了800套单位元旦当天成交400套，销售金额4个亿，成交均价再上1千。重要的是我们的努力确立了区域首席高档楼盘的地位，每个小区每个楼盘都有他的业主群体，其实他们都有不同的特质，我们也针对这个业主群体做了不同的一些社区活动，这是其中一个，我们也比较满意的。

　　在整个区域市场整体向好的情况之下，恒荔湾畔把区域的利好价值通过在开盘阶段的点燃，通过三个月的二次开售时机，将楼盘的形象推高，在产品总体没有一个创新的情况之下，通过一系列的营销策略将项目的市场价值充分发挥，而且我们最自豪的是对公司的品牌建设做出一个贡献。两次开盘实现10个亿的销售，相比许多的大盘来说也不是一个很辉煌的成绩，但是这个成绩对团队的成长对于整个集团在全国战略的发展我们觉得还是有一点意义的。

　　很荣幸地受到集团的主题李兆基先生的接见。最后代表营销人说两句话，刚才所说的、所做的，在今天房地产市场已经步入了一个相对成熟发展的时期，大家都会做。但是努力执行也很重要，而且对那个效果的把控我觉得还是值得我们去研讨的。而且我们会很自豪地说，最精彩的一定在下一次，因为每次都是一个新的起点，每次都可以创造一个新的高峰！谢谢大家！

　　主持人（王世军）：非常感谢黄铭雅小姐以及并没有跟她一起上台的团队们，他们用PPT文件和数字和图片告诉我们一个楼盘从产生整个股市。请出今天最后一位分享的嘉宾，提到他的名字的时候很多业内的人士都会知道，因为他经历了碧桂园、经历了信托湾，很多人在关心他现在去了哪里，当他离开北京信托湾的时候很多人会很惊叹他为什么离开了中心的城市去到一个名不经传的地方，在他去的过程中他用自己和团队的成绩交了一份满意的答卷，引起业内的惊叹，他成功地营运了广州和北京的信托湾，树立了自己的品质。他现在正在主持贵州山水黔城的楼盘，这在当地价值只有4千多块钱的城市价值区域中，他做到上半年的单盘的销售冠军，就是总套数、总面积、总金额，他究竟是如何做到的，他如何在贵州这样一个地方当地有名乃至辐射全国的山水名盘，我们请出大家非常熟悉但是有很长时间没有见到的梁上燕女士，有请！

　　梁上燕：各位领导和嘉宾，各位新老朋友，真的很亲切，看到地下很多的笑脸，这是挺有压力的，这是来自于上一位的先生说做房产的都在熬夜，到昨天晚上2点，我是今天早上6点起床赶飞机来过，这股压力到12：15分，主持人说再给20分钟，我想给大家精神的粮食给大家对接下来的20分钟感兴趣。

　　我是去10月份离开北京进入贵阳，我当时也问自己凭什么放弃上海和北京的大都市，我们当时也在上海投标40亿的一块地进入贵阳，我的大屏幕上有“世界的眼光”，我希望这不是一个概念，在贵州我们是生产线到营销到物业的人，都是过去十多年在做了雅居乐等等一些有名的楼盘，他们希望到贵州把我们的经验带过去，但是要结合当地的自然人文做到让世界尊重，北京上海也许做不到的好产品。所以借这个机会跟大家作一个分享，时间关系有些讲产品的东西就不惜讲，刚才大家对谈到的社区价值都很熟悉。

　　如何做到二线城市平均楼价是2千不到3千块钱的城市，总的人口只有2、300万，特凭什么跟上海、北京1两千万的城市，成为中国的单盘冠军，跟大家分享一下。

　　明天9月16号，我们在深圳山水黔城风水体验馆将盛大开馆，在喜来登酒店推广。我们在深圳广东有很多的盘，都是蜻蜓点水，我们有900平方的介绍，是介绍整个贵州和旅游，是介绍整个贵州的旅游，是明天早上的10点钟。

　　明天开盘以后，9月22号，我们会做一个整个贵州最美深圳的推广季，我们希望在未来的3个月每个整个深圳向黔看，能做到吗？大家可以去看一下我们为什么会选择深圳，刚刚在昨天晚上我们也看到就在贵州这样的一个楼盘里面，我们是代表生长在我们那边设宴，接待了来自日本的20多个代表，他们是赠送了一幅价值30万人民币的画卷就在我们现场，就是这一幅，纪年中日友好35周年的，这是昨天晚上也是24小时之前的事情了。

　　这是8月28日宏立城集团与希尔顿酒店集团签署正式合作的酒店，目前深圳还没有希尔顿，他要求非常严格，宏立城提供给他的一间又可能成为全世界2千多家的希尔顿酒店里面唯一一家在自然山水里面休闲的酒店。我们再看一下7月11日，贵州的荔波成功，刚刚在6月27号升级成功，由宏立城组织了大使10多个欧盟主席和大家的夫人一起去看这个，这是葡萄牙的大使夫人已经在2个月内连续2次到贵州去观光。可以看到大使们在这样一个环境下天已经黑了大家不舍得离去，这是当地的大使们感受当地的瑶族一些土著的风情。这么自然的环境之下，现在晚上他们现在步入山水黔城的国际俱乐部，大使们很惊讶，这样的情况下大家可以感受到在北京钓鱼台宾馆感受不到一千多平方米的大厅里面20多位的大使做的双组的国宴。

　　刚刚说的是7月份的大使，我们回头再看，5月1—5号，另外一拨20多个驻华大使和他们的夫人还有很多世界500强企业的CEO一起去到黄果树。我们会看到驻华大使们已经在中国很多年了，从来没有试过离开北京在一个地方呆5天。我们用什么去看“中国向黔看、世界向黔看”，这是今后广州、杭州、深圳月2号在组团去惠州的品牌讨论会。

　　这是上海人大带着绿地集团等等上海大的企业在7月7号到山水黔城，当天绿地集团马上看完贵州的两个项目以后马上在当地向贵阳市政府拿了3块地准备投资50个亿，我一个星期后见到张先生问他，你是预先对贵州感兴趣还是看到贵州的产品受刺激了呢？他说他是受刺激了，他是尽快拿了3块地，而且要求政府尽快把地教导开发商手中进行开发。

　　每天接受包括四的蓝光集团，上海城开、北京贸中华湖南出版社的所有总裁们还有常州日报带过去的开发商，每天接受来自全国各地的已经很久没有看盘的同行们，大家看100—150万方应该怎么做。宏立城集团也是作为在过去刚刚的一个月里面代表贵州参加了北京上海省长和书记一起，在北京、上海、深圳的一个推广。

　　回到项目中，我们如何用世界的眼光建设一个宜居的社区？记得去年我11月的时候离开北京第一次作为贵州的代表队到广州参加泛珠三角的论坛的时候，我带来的是一些贵州的简介，大家会后问我贵州真像你说的那么美吗？我说不到万分之一，我去了不到一个月。大家对贵州很多的看法一样，十多年前我去过贵阳黄果树，那个地方是除了西藏之外最落或的一个地方，有我们可发展的机会吗？有我们可发挥我们的力量吗？所以当时也去看。在经过一年的了解以后，我们看到有很多的吸引众多同行的地方。首先是温度，广州是26度到34度，贵阳今天是16—26度，当上两个月全中国的城市都在重庆41度、长沙40度…所有的城市在28—39摄氏度的时候，贵阳的天气最高的温度是这些所有城市最低温度。因此，在今年下半年媒体也赋予他是一个中国夏冬1号（音）。我认为不是昆明吗？我才知道贵州是一个海拔一千多米的高度，我们住一点把这个产品一开始推广就不局限在贵阳本地，所以仅仅4个月时间，从五一开盘到现在已经销售了30万方，在这样的一个只有2、300万人口城市里面。

　　这是项目的总的规划，这是一期、二期全部销完了，项目中有3公里的河岸。总的细产品我不讲，我在做的过程中，除了大家在追求用品质、用文化、附加值的话，我们希望也许宏立城不是中国最大的开发商，但是我们是一个省的文化推出去的地产文化运营商。在开发过程中如何做到能让世界尊重呢？我们希望做好自己产品社区同时，全世界的土地越来越稀缺了，我们能不能在珍惜每一块无论是一个城市、一个区域、一个县城哪怕只有一两百亩，我们能够做到尊重地脉就是尊重自然，尊重人脉尊重人脉，能做一个好的项目，能够做到这样的话，肯定能受到社会的一个尊敬。

　　关于项目的部分我就不惜谈了，对于这些环境的保护原生态的所有5、6米高的树林的保护，还有当地很多文化遗产的保护，都会纳入。社区里面也是沿河的公园都是公众的，这些大家看到的都是建好的实景。因为大家对产品很熟悉，在南方，所以我就不多讲了。

　　都是关于如何保护环境，如何去珍惜，因为我代表中国开发商参加了两期社区，首先问住在里面的人是不是很骄傲，第二有没有保护好自然，这是会长一直推举的绿色保护我们能不能做到。我们在当地有很多的原生态的保护，森林的保护，防火保护、绿色节能，包括区里面的小车以上是尊重一个自然，如何借用山体的环境尊重自然。

　　跟我们的项目很吻合，“山水黔城”，第一部分是尊重地脉自然，黔是尊重当地的文化，城，是生活方面的。当地的文化方面，产品方面大家很奇怪也会很熟悉，这种设计在中国有一百多个，为什么同样的项目没有做到一个很好的业绩呢？而在贵州可以呢？除了好的品质之外，能不能结合当地，这个产品我去年去的时候整个设计在完成和做好了，我当时去很反感，为什么不结合当地，现在都很流行舒适的建筑或者是苏州建筑，或者是本地的呢？后来当当地的设计师交谈的时候，会发现贵州省贵阳市都是移民城市，所有的汉族，中国有56个少数民族在哪里有49个，所有的汉族都是移民，60年代贵阳已经有“小香港”之称，香港邮的时装第二天广州有，第三天贵阳有，第四天其他城市才有。一定要用当地的文化做这个建筑，贵阳人根本不受落，当地人用的深黑白墙，当地的汉人全是当地的移民在哪里，支援三建的知识分子，这种做的他们认为是很土的，如何做到本地人看到很时尚很摩登，外地人看来感受到当地的文化，我们做的是外地人感受不到的当地人的文化色彩，这是销售中心，很奇怪，一万平方里面四分之三做文化，只有四分之一做营销中心，营销中心有多彩贵州之窗，包括这样三米惩三的鱼球，里面有300条鱼，所有的靠小区的用鸟做知识方向，如果看鱼往哪个方向走都是做的指示，这是结合当地的文化，每一条鱼画了世界不同的建筑，每一个国家的大使在上面写了自己的文字。这是世界最大的世界的喀斯特鱼龙，这是2亿多年前差不多3亿年的历史的，这些文物在贵州遍地都是，但是以前在贵州每人重视，就像西安人对兵马俑，北京人对故宫，他们没有感觉。如果我们挖掘贵州最宝贵的就是自然和文脉的部分，如果3—80岁来一遍，贵州就贵得流油了。我们看到的海百合，这些贵州的山水里面非常多，在我们的销售中心第一个将它做在现场，做了很多的搜集。最小的贵州龙，包括现在中国龙的找到一个带角的中国龙也在贵州的遗迹在里面。脚下是200平方米的贵州浓缩的地图，我想在座的就像我一样，去到贵州去看只认识黄果树，一个房子遵义会议，还有一块布蜡染，还有一瓶酒果酒茅台，这是我们对贵州的认识。但是当我们去看贵州的时候了解非常深厚，所以我们做了一个当地更大的200平方的浓缩大地图，大家可以看到有这么漂亮的侗族的木楼，还有侗族的古楼，茅台、遵义的房子、红军山很多的淡水湖等等非常多，因为贵州去了以后才发现，所有的摄影发烧友告诉我，在那里十次、二十次的摄影，同一个地方都拍出来不同的感觉。

　　我在那里遇到很多深圳的同行和策划师过去以后，开始只是精神放松，慢慢过去以后有了一次、两次、三次，以后把家安在那里，在那里娶了妻子，随便背一个包捞一个鱼就可以吃了，这是生态自然，我们四分之一只是做我们的房子，其他的所有地方是贵州其他的地方。

　　里面很浓的黔菜的一些东西，北京的金台艺术馆设了一个分馆在那里，北京金台艺术馆是亚洲最大的私人博物馆，我们看到戴帽子的袁先生为世界170多个领导人，无论从克林顿安南、萨马兰奇等等这些人，我们看到刘诗昆在里面做了一个动与静的结合，8月10号开业的，里面不但有贝多芬邓小平像，由于这个馆吸引了很多的我们的很熟悉的一些生长和一些局长包括龙永图等等，在文化方面，我们在建筑商外立面大环境上不能做到，我们能不能如何结合当地的一些文化元素，让本地人感受到现代国际，让外地人感觉到当地很浓的贵州的文化。

　　尊重地脉、问脉之后看到山水黔城的城，城市里面是一种生活，人居住在里面，这个项目里面有1万户，3万多人口，如何尊重文脉尊重生活，对以后的生活如何去做，这是建好的实景，2分钟之内可以爬山，可以看到3公里的护城河，通过迎宾大道回到家里。这是北京、上海、广州我们很奢侈不可能去达到的。现在看到夕阳西下的阳光投入度多么深，对比度很漂亮，这都是一些现场的实景。

　　关于这些建筑，所有的精装修、所有的产品，是不是4千块钱就不能做到好的品质呢？五一我们卖出的30万平方全是精装修，但是价格只是4千块钱，每一个房子的设计稿89页227道精装工艺在那里，在场很多的同行已经那边看过了。如果这样的品质，加上我说的贵州立体的绿化，我们在所有的城市只能做平面绿化，但是贵州是有山、有水，能不能把这种立体水化摊平他的容积率就很高，这跟所有的绿化不一样，他有山保护了，没有把山铲平，如何依山做很好的间隔，这在现场可以看到。

　　过去十多二十年的研究就不一一细说了，跟广州有不同的是立体绿化，每一层有30平方的户外阳台，一走出去都是很自然的环境，由于是沿海先进的管理在里面，所以所有的物业服务、国际学校、配套这些都是全部一一达到的。但是在这里面，我们也做了很多这种社区，这些做社区又跟广东非常不同的在哪里呢？我们看到这是一个去年中秋节做的30万个灯笼，比张艺谋的灯笼镇多很多了，你根本不用做宣传，请一个所有演出队一场演出都不用演，他把半个城市堵塞了，所有的人像蝗虫一样密，你做到市民关心的东西人流自然会过来。这是去年7月的市做的一个恐龙，都是跟中国文化相关的东西，结果有40万人到现场，整个地州所有人在往贵州走。

　　社区也有一些常规的活动，我就不一一细说了。这个可能大家想不到这圣诞的实景，还由当地的啤酒节，还有比比皆是的钢琴学校、拉丁舞，大家印象中觉得贵州会这么现代吗？我可以告诉大家，贵州小孩的拉丁舞、小提琴都不比我们的一线城市差。因此在今年的1月1号整个贵阳城市的新年音乐会德国莫扎特交响乐团在我们那里演出，市里面的5套班子在那里，我当时很担心，在社区不是在剧院，德国人非常严谨，有一个人的手机响怎么办？结果全场下来没有一个人的手机响，没有一个小孩往外走，他们加上了《茉莉花》和《纽约纽约》改成《贵阳贵阳》他们非常开心，可能是离开广东各个地方有不同的地脉、人脉和文脉，如何去尊敬，这是所在座的同行想跟大家分享的。里面很多的社区活动最早是开发商做，现在已经不用开发商投任何的钱，每天都有大量的社会活动在里面进行。这是8月8号的奥运庄则栋和国家的明星乒乓球队在现场的。

　　 5月1—5号我们做了一个亚洲时尚盛典，都是把中国和亚洲目前最顶级的韩国、日本贵州的演出现场在这里，这设计是非常现代和浓郁的和贵州的结合。这是韩国、日本、香港服装协会主席和中国服装协会的元老们，现在看到的是中央电视台2008年奥运的副总指挥江先生，当时去了30个中国冠军模特，穿黑衣服的是三宅一生的首席设计师他们带着他们的首席设计在这里。还有一些艺术家在当地的采风，是什么吸引了他们一次又一次去到当地做这样活动。5天的演出没有一天大使离开，天天在过去，过去要坐着飞机到意大利、纽约去看这些，他们没有想到在贵州居然可以。

　　为什么要做这个事情呢？因为这个城市不是如大家想象的西藏之外最贫穷的地方，因为这个地方是移民的一个城市，想通过这一点让大家感受到贵州跟广州、云南、四川不一样，他是时尚跟很人文的自然的结合，跟印象刘三姐和印象丽江不一样的区别。这是中国的名模马艳丽，可以看到各个都是顶尖的名模。

　　在那一场大家看到新西兰大使和所有的大使们也是经历了一场国际的双主宾的盛宴，进去都是百合花和弦乐队，所有的感觉都让他们非常意外。昨天的日本朋友赠画，他们请了一个非常尊尊贵的法师来做，他的感觉非常惊讶，因为当地非常有国际化的感觉。当地来了韩国的刘承俊、中国的齐秦、日本的安宰梁同等等。

　　在我们做项目到现在，可能大家在宏立城是追求一个高品质的追求，这是不是一个矛盾，这不矛盾，如何缩短项目的周期，如何又能够展现国际的水平，又能够符合大规模的国际水平的开发，这必须要做到模块化和继承化，整个的运营，所有的专业团队更好地配合，这个时候才能把高品质和高收入不成为一个矛盾体。

　　宏立城走的也是一个综合产业的开发模式，我们希望开发贵州的民族文化搭建一个西部的舞台，我们相信这是我们的追求，文化是没有国界的，文化不分高低贵贱，只要贵州不低估自己，世界文明就不会低估你，只要我们尊重了地脉、人脉、文脉，我们就能够做到让世界尊重的一个产品，大家可以看一下世界的喀斯特地貌，还有贵州的49个少数民族，原生的民族有17个，贵州的能源和所有的东西都非常丰富，广东很多的开发商在寻求矿产的发展，而不是开发房地产，这是一些新的开发。我们看一下未来的珠三角他会跟整个的开发，宁生长去了以后，现在要把贵阳17个小时缩短到8个小时的路上行程。2010年以后3个小时可以从广州过去，现在是17个小时，缩短到3—5个小时的路程可以往返。这是南方都市报登的2010年广州开车一天到贵阳，当天可以作一个来往，但是价格仅是深圳、上海、北京同样品质的3万一平方，那里才是4千多块钱。有6成的买家是外地的，也因此有了我们明天在深圳的900平方的展厅。贵州还有很多文化的一些渊源，无论看到张艺谋的千里走单奇，和姜文的寻枪，都是在现场的一些实景。现在大家看到的就是一些自然的环境的实景。

　　对于贵州来讲，就像20年前的珠三角，10年前的长三角有一个更好的发展机会，十年的西部大开发，随着更多的半小时到45分钟的空中飞机去解决。贵州有很多的河流，光是地上可以漂流的有100多条，如果宁生长去了以后他做的最大的决策，原来靠上海和重庆，他马上隔断这两部分靠广东，首先申请了300亿打通跟广东的路程，房地产商抓住这个机遇的时候，我们跟所有的同行不形成竞争，我们认为贵阳的房子应该是整个贵州、整个中国甚至是整个世界的，因此在未来的机会，我相信就像我跟温州的朋友去说的，在温州的朋友在全国投资的他都是一个回报率，但是我们在贵州可以看到就像刚才今天很多朋友说到的，健康、家庭、婚姻很多的危险，因此欢迎大家有机会跟你的家人到贵州，投资的我想不仅仅是一个回报率，更多的可以投资健康，投资家庭，欢迎你们有机会跟你们的家人和亲戚朋友到贵州。谢谢大家！

　　主持人（王世军）：谢谢主办方对我们今天第二节的嘉宾说一声抱歉，因为会议的安排使得他们没有足够的时间展开，但是你们带来了非常精彩的个人经验，短短一个小时之内跟我们分享了各自操作案例带来了宝贵经验。很鲜艳梁上燕女士可以被贵州列为贵州推荐的大使了，看来离开北京和广东去到贵州她非常开心。今天由南方日报和广东省房地产协会共同主办的，由广东慧谷城市策略有限公司和南方日报东莞办事处共同承办的“首届珠三角房地产投资高峰论坛”即将落下帷幕了，这次论坛得到了省建设厅和各地的国土房地产局的支持，透视得到了开发商和新闻媒体的支持，对于你们的大力支持在这里我们表示真诚地感谢！

　　同时我们非常荣幸地邀请到了一大批著名的嘉宾，他们的到来也使得我们对于2007年以及以后房地产开发和投资的方向有的更加清晰的认识，在此我谨代表主办方向我们与会的所有的朋友和所有的嘉宾表示诚挚的感谢，我们期待着在明年再次相聚。好的，本次论坛到此结束，感谢各位，谢谢！

　　（完）