正文

  2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

  《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

  六大行个人房贷占比不超32.5%

  据了解，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

  为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

  此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

  防止楼市风险向金融领域传导

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《通知》被认为是房贷领域的“三道红线”制度，对于后续房贷尤其是个人按揭贷款等都有较为明显的影响，是商业银行、开发商、中介机构以及购房者等所需要积极关注的内容。

  从《通知》的规定可以看出，房贷集中度重点监测全口径的贷款以及个人房贷。类似房贷的发放额度有约束，不能超过央行制定的占比上限。受此影响，后续银行自身需要定期检查贷款数据尤其是个人按揭贷款数据，相关开发商和中介机构等也需要密切了解银行的贷款方向，防范后续集中度管理中贷款拨付不及时的问题。

  中国民生银行首席研究员温彬表示，目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。

  交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，《通知》体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。

  《通知》将从自2021年1月1日起实施，但也设立了过渡期。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

  那么《通知》对个人购房者来说有什么影响？严跃进表示，按照此类规定，最近两年部分银行会进行房贷规模的调整，所以这是部分房企所需要关注的内容。如果银行本身有意进行压缩，那么和银行的业务合作就需要谨慎，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期。而对于个人购房者来说，基本上问题不大，只需要按照政策的流程办理贷款即可。另外也需要注意的是贷款的集中度。其实核查合规的贷款中，一些属于消费贷款方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。